簡論不動產登記信息共享管理

黃歡+季曉梅

《不動產登記暫行條例》規定的不動產登記信息共享是指不動產登記機構采用現代通信技術通過專網將其依法制作、保管、利用的各類不動產相關登記結果實時加密推送給國家規定有權共同利用部門的行為。由于不動產登記信息共享是利用不動產登記信息的特別情形，因而加強不動產登記信息共享管理至關重要。

一、不動產登記信息概述

不動產登記信息狹義上應指不動產登記簿的記載信息，廣義上應指不動產登記資料所反映的信息（包括不動產登記簿等不動產登記結果記載的信息和不動產登記原始憑證所反映的信息）。不動產登記信息是具有依法、按需、保密利用（包括查詢與復制）等特點的政府信息。

1.不動產登記信息應屬于政務信息資源中的政府信息

其一，不動產登記信息是不動產登記機構經相關法律法規授權代表政府行使具體行政行為的核心成果；其二，不動產登記信息是各地各類不動產統一登記落實后，要一并納入國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺的物權信息；其三，不動產登記信息是不動產登記機構在履行登記職責過程中制作或者獲取的，以紙質或電子介質形式記錄、保存的信息，尤其是不動產登記簿是由不動產登記機構依據標準制作并依法管理、保存的，采用電子或紙質介質形式一并記載土地、海域以及房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制情況、提示事項、其他相關事項的具有政府公信與推定效力的物權文件。

2.不動產登記信息又屬于特定行政管理領域的特殊政府信息

不動產登記信息廣泛利用于不動產登記、交易、征收、征用以及城鄉建設、住房保障、司法協助、紀檢監察、公安、工商、稅務、金融等多方面。國務院辦公廳政府信息與政務公開辦公室在給國土資源部辦公廳的函復中（國辦公開辦函〔2016〕206號）明確：“不動產登記資料查詢，以及戶籍信息查詢、工商登記資料查詢等，屬于特定行政管理領域的業務查詢事項，其法律依據、辦理程序、法律后果等，與《政府信息公開條例》所調整的政府信息公開行為存在根本性差別。當事人依據《政府信息公開條例》申請這類業務查詢的，告知其依據相應的法律法規規定辦理”。

二、不動產登記信息共享特性

1.共享對象有條件

不動產登記信息所具有的依法利用的特點決定其共享對象只能是相關業務和政務部門。《不動產登記暫行條例》第二十三條規定：“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十六條規定：“不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構”。《房屋交易與產權管理工作導則》也要求房屋交易與產權管理信息平臺和不動產登記信息平臺建立信息共享機制。《不動產登記暫行條例》第二十四條、第二十五條也規定住房城鄉建設、農業、林業、海洋、國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門可共享不動產登記信息。因此，除了國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺以及不動產交易機構首先要共享不動產登記信息外，其他可共享不動產登記信息的單位只能是國家規定的相關政務部門。

2.共享范圍有差別

不動產登記信息所具有的按需利用的特點決定其共享利用范圍的差別對待。《不動產登記暫行條例》第二十四條規定：“不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交”。《不動產登記暫行條例》第二十五條規定：“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”。因此，不動產登記機構是與國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺和不動產交易機構共享全部不動產登記信息，而與其他相關政務部門僅是共享部分有關的不動產登記信息。

3.共享利用有權限

不動產登記信息所具有的保密利用的特點決定其共享利用的權限控制。《不動產登記暫行條例》第二十六條規定：“ 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施”。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十五條規定：“各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息”。不動產登記機構應對不動產登記信息共享單位及其工作人員利用不動產登記信息設置其相應權限，可分為高級、中級、初級三類利用權限。不動產交易機構及其工作人員擁有高級利用權限，可以利用全部不動產登記信息；住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門及其工作人員擁有中級利用權限，只可利用部分不動產登記信息；國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門及其工作人員擁有初級利用權限，僅可利用與其業務有關聯的不動產登記信息。不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員均應對不動產登記信息承擔保密責任并簽署書面保密協議。

三、不動產登記信息共享管理

1.信息共享方式管理

不動產登記信息共享可采用系統對接、前置機、聯機等方式。為安全保障起見，建議不動產登記機構先行搭建兩級數據庫服務器，一級數據庫作為內部日常業務保存讀取，二級數據庫與一級數據庫同步，然后編寫各種接口通過專網對外向各共享部門實時加密推送不動產登記信息；同時，不動產登記機構應根據共享部門各自的信息需求或用途設置不同層級和范圍的利用權限，即可把不動產登記信息存儲于各個數據庫表中，然后對各共享部門定義一系列角色，并給每個角色指派相應的利用權限，將授予相同權限的各共享部門用戶集中到一個角色單元中，對其中一個角色授予或者廢除權限均適用于該角色單元的任何用戶，以方便地在數據庫中管理利用權限；不動產登記機構應與各共享部門簽訂信息安全保障保密合同并保存各共享部門所有的信息利用痕跡，便于追責。另外，由于不動產登記機構與其信息共享部門間的信息化水平和應用環境或會有不同程度的差異，應采用國家規定的兼容性較強、數據表達準確、結構化完整的信息共享技術標準與交換格式等。

2.信息共享安全管理

網絡信息共享安全風險主要有：黑客入侵、病毒感染、硬件癱瘓、軟件失控以及不動產登記機構及其信息共享部門的工作人員錯誤或違法違規操作等。

信息共享安全風險防范主要有：不動產登記機構及其信息共享部門應運用物理隔離網閘、合理的軟硬件防火墻、先進的數字加密等高新技術手段阻止黑客入侵和病毒感染，并定期維護信息共享系統；著力做好數據庫安全防護和后臺保密加密防御工作，防患于未然，嚴防信息泄露與套取；尤其重要的是，不動產登記機構及其信息共享部門的工作人員必須牢固樹立信息安全保密意識與責任心，最大限度減少錯誤操作，嚴禁違規違法操作與有意無意泄密，遇到問題應立即與信息系統管理員溝通，共同協力填補漏洞與消除隱患，確保信息共享安全保密。

3.信息共享質量管理

不動產登記信息共享部門要正確、完整、實時理解不動產登記信息絕非易事，如漏看、誤讀、曲解、錯定不動產登記信息，或將造成的不良后果與消極影響等難以估量。由此，不動產登記信息共享質量的優劣與否成為不動產登記信息共享管理的重中之重。因而，作為不動產登記共享信息的主管方和推送方，不動產登記機構應建立健全信息共享的申請審核、辦理流程、操作規范等相關配套制度，應與不動產登記信息共享部門共同建立健全不動產登記信息共享責任與協調工作機制，應指定內設部門或專職崗位負責向各共享部門提供不動產登記共享信息的快速解讀、釋疑、校對、查驗、糾正、核準等服務，確保推送不動產登記共享信息的同一性、可用性、時效性、全面性、精準性。

四、結束語

不動產登記信息共享是國家為整合不動產登記職責、規范不動產登記行為、創新不動產登記方式、優化不動產登記服務、方便群眾申請登記、保護權利人合法權益的重要舉措之一，契合國家加快推進 “互聯網+政務服務”工作的時代要求，具有提高不動產登記管理效率、打通相關信息孤島和數據壁壘、降低制度性辦事成本的重要意義。隨著各地各類不動產統一登記工作逐步落實到位，不動產登記信息共享將在國家政治與經濟事務中以及社會與行業管理等諸多方面發揮愈加重要的作用。