不動產登記應依法辦理

李煒

2017年4月12日，蘇州市國土資源局出臺了《關于進一步規范不動產登記有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）在業內引起了不小的波瀾。筆者認為這是一個內容很好并具有突破性的文件，但從另一個方面來說，也體現出了登記行業長期以來存在的一種弊病，即過度審查和搭車審查的問題。

一、關于簡化材料方面

《通知》第一條第一款的簡化申請材料分為四類情況：新建商品房首次登記時，不再要求申請人提供白蟻防治證明、消防驗收合格證明等材料；商品房轉移登記時，不再要求申請人提供房屋維修基金繳納憑證；企業類法人申請不動產登記時，不再要求提供公司章程、職代會或董事會（股東會）決議等材料；監護人處分被監護人的不動產而申請不動產登記時，不再要求對為被監護人利益而處分不動產的書面保證進行公證。

而按照原2008年實施的《房屋登記辦法》、2016年1月1日實施的《不動產登記暫行條例實施細則》以及《不動產登記操作規范》的規定可以看出，以上材料本身就不是登記法規所要求提供的材料，其要求本來就不符合法律規定，都屬于過度審查、違法要求和搭車審查內容。因此，根本不值得歡呼雀躍，其只是糾正過往的錯誤做法而已。

二、關于簡化申請方面

此類也存在著同樣的問題，根據前述相關法規，如《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條規定，僅對于當事人處分不動產的時候，才需要提供經公證認證的委托書或者到登記機構進行面簽委托，非處分類的業務提供書面委托即可，而不是任何的登記程序都必須提供公證委托手續。因此，該規定也僅為糾正錯誤做法而已。

三、關于單方申請的情形

此款規定值得肯定，因為此類業務屬于相關法律、法規沒有明確規定，但屬于從房地分離登記到不動產統一登記的過渡期間的特殊情況，其做法也是有法律依據的。根據《物權法》第一百四十六、一百四十七條之土地使用權和房屋所有權一并處分的規定以及《物權法》第九條登記生效之規定，應當認為只要房產證完成轉移登記到新的權利人，即使土地使用權沒有及時辦理，但其權利也已經轉移為新的權利人，因此辦理按照換證程序來完成房地統一是沒有問題的。

四、關于不再審查婚姻關系的問題

其實這也是各地登記部門的一個共同難題，長期以來絕大多數登記機構都有根據《婚姻法》中關于夫妻法定共有等財產規定來審查申請不動產是否屬于夫妻共同財產的問題。但此種做法在實踐中也存在很多的問題。首先，法律并沒有明確授權登記機構進行審查，《物權法》第十二條僅賦予登記機構詢問職責。而其登記的具體操作法規中也均未對登記機構是否有權或者如何審查夫妻共同財產作出明確規定。其次，根據《婚姻法》以及《婚姻法司法解釋》的相關規定，其財產并不因為是婚前還是婚后取得就一定歸屬其中一方或者為共同所有，這也加大了登記機構的審查難度。再次，由于婚姻登記機構和不動產登記機構并沒有信息共享，且婚姻登記機構已經明確不再出具婚姻證明，也為不動產登記機構審查增加了難度。因此蘇州的此次改進不再審查婚姻關系的改進是值得肯定的。

五、關于用途界定的問題

首先，對于房屋用途登記為非居住，但土地用途登記為住宅用地的商業（辦公）房的，文件中規定可將土地使用起始日期調整為現登簿日期，土地使用年限調整為40年，但不得突破原終止日期。此種做法既違背了原《土地出讓合同》的約定，又違背了國土部2012年《關于規范土地登記的意見》第三條“國有建設用地使用權出讓年限的起算時點應當依據出讓合同的約定確定”的規定。變成人為減少了土地到期年限，對于非住宅類的土地使用權來說，即需要提前進行土地使用權續期，并支付相應的土地出讓金。

其次，對于住宅小區內可單獨登記發證的地下車庫、地下儲藏室等用途記載的問題，其文件規定“若《建設工程規劃許可證》明確為地下車庫、地下儲藏室的，土地用途登記為城鎮住宅用地，房屋用途登記為住宅，在附記欄備注：該不動產為地下車庫或地下儲藏室”。此規定違背了不動產登記簿填寫說明的規定，需以規劃許可的房屋用途予以記載，應該直接將房屋用途記載為地下車庫或者地下儲藏室，而不能記載為住宅再另外附記，有登記機構改變規劃部門行政許可之嫌。

綜上所述，該《通知》出臺的正面意義在于，不動產登記機構認識到了過往的一些不恰當的做法和習慣，正在嚴格按照行政行為需法定授權的正確方向努力，這也是其他地方不動產登記機構應該學習和效仿的地方。