不動產統一登記對房地產評估的影響分析

暢澤宇 左慶樂

以不動產統一登記會影響房地產評估的相關業務和程序方法。作者在分析不動產統一登記的背景和目的，不動產統一登記與房地產評估關系的基礎上，建議相關部門要幫助評估師明確產權權屬及相關權利；將農村用地列入登記范疇，使評估機構得以開展農村房地產評估；建立實施房產稅征收政策基礎，為評估機構提供房產稅稅基評估市場。評估行業要健全房地產評估準則，改良農村房地產評估評估方法，關注房產稅稅基并提前進行準備工作應對策略。

2013年11月20日召開的國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。2015年3月1日起，《不動產登記暫行條例》正式施行，為建立不動產統一登記制度提供了基本法律依據。該條例公布以來，受到人們的廣泛關注。房地產評估作為中介服務業，就是對房產和地產的物質實體和各種權益的價值進行評估，所以不動產統一登記必然會影響房地產評估的相關業務和程序方法。本文通過不動產統一登記的分析，得出對房地產評估的影響，并對評估行業應對策略進行探討。

一、不動產統一登記分析

在《不動產登記暫行條例》中，不動產是指土地、海域、以及房屋、林木等定著物，而不動產登記，就是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記薄的行為。

（一）不動產統一登記的背景及目的

不動產統一登記實施前，我國不動產登記一直呈現的是職權分散的局面，房產、土地不統一、登記機構不統一、登記程序不統一、登記效力不統一、登記權屬證書不統一的狀況。由此造成政府職權界限不清，職權交叉重疊現象嚴重，政府行政成本高昂且沒有明顯成效，群眾進行不動產登記程序繁瑣，物權歸屬不明顯，登記責任主體難以確認。2007年中國頒布實施物權法，明確要求實施不動產統一登記制度，這為不動產統一登記提供了法律基礎。在此背景下，不動產統一登記的實現是必然之選，符合中國現有的經濟環境與經濟發展。

不動產統一登記最主要的目的是規范登記行為，提高政府治理效率和水平，方便企業、群眾申請登記，明確產權歸屬，從法律層面保護權利人合法權益，穩定交易秩序。

（二）不動產統一登記與房地產評估的關系

房地產，又稱不動產，是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。它與不動產統一登記里不動產的定義相比大體相同，只是少了海域一項。定義范疇的基本統一，為不動產統一登記和房地產評估之間建立聯系提供了基礎。同時，不動產統一登記的實施，首先的表現就是將健全房地產登記市場，包含房屋和土地的各項權屬狀況，同時為后續房地產相關政策的出臺打下堅實基礎。而房地產的交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都與房地產評估息息相關，所以不動產統一登記的全面實施，必然需要房地產評估的密切配合與幫助，同時，房地產評估體系也必然會因為不動產統一登記的實施而愈加完善。因此不動產統一登記與房地產評估是一種相互關聯，相互促進的關系。

二、不動產統一登記對房地產評估行業的影響

不動產統一登記后，不動產登記賬簿將包含不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況，為權利人和利害關系人查詢不動產權屬提供方便；同時不動產統一登記也是后續諸多政策的技術基礎。所以，不動產統一登記對于房地產評估的影響主要有以下三個方面。

（一）幫助評估師明確產權權屬及相關權利

資產評估準則要求資產評估師執業時應關注評估對象的法律權屬，并在評估報告中對評估對象法律權屬及其證明材料來源予以必要說明。在實際業務進行中，由于評估機構與委托方處于不平等地位，經常會被委托方要求在權屬不清晰，相關權利變動不明確的情況下出具評估報告，使得評估師在執業過程中處于極大的風險之中。

不動產統一登記后，將發行統一的不動產登記簿，不動產的自然屬性、權屬狀況、涉及不動產權利限制、提示的事項、其他相關事項都將會被記錄其中。房地產產權明晰，相關權益事項也不會被隱瞞，這極大的方便了評估師準確掌握不動產的權屬狀況，提高了評估結果的準確性與可信性。

（二）將農村用地列入登記范疇，使評估機構得以開展農村房地產評估

十八屆三中全會《決定》提出：“建立城鄉統一建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”在《不動產登記暫行條例》中，將集體建設用地和宅基地列入不動產統一登記范疇，實施集體土地所有權和宅基地使用權統一登記發證，這使得保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、實現“農地入市”成為可能。

農村住宅空置率高，一戶多宅較多。部分農村村民取得宅基地建房后，因上學、參軍、工作、在外購房居住等原因，將戶口遷出本村，造成大量住宅閑置；部分村民因結婚分戶等原因已在村內單獨申請建房居住，后又繼承其父母或親戚生前所居住的房屋，導致一戶多宅和房屋閑置。2012年的一份調研報告顯示，調查的15個村共有3533戶、8923人，宅基地總數4866宗，其中一戶多宅313戶、閑置住宅757宗，分別占宅基地總數的6.4%和15.5%。農村住宅閑置及一戶多宅等問題，造成了農村土地的粗放利用和浪費。

不動產統一登記后，宅基地的流轉范圍如何在預期中擴大，其交易市場將會非常廣闊，相關評估業務也會急劇增加，農村房地產評估市場將成為評估機構新的業務領域。

（三）建立實施房產稅征收政策基礎，為評估機構提供房產稅稅基評估市場

隨著我國供給側結構性改革加快推進，固定資產投資特別是房地產投資增速大幅回落，經濟增速放緩，土地市場需求不足，全國土地出讓收支規模下降。根據國家統計局公布的數據，如果按1%稅率征收房產稅，房產稅收入將共計1.6萬億元，考慮一定比率免征，實征房產稅收入要略低于這一數值，而按照目前土地收入下降趨勢推算，全國各地的土地出讓收入到2017年將減少到1.5萬億元左右，這就相當于可征收房產稅總額，同時，很多地方財政的土地出讓收入可能會更早一些下降到不及可征房產稅收入的程度。所以用房產稅替代土地出讓收入成為政府財政的主要收入來源不可避免，同時房產稅作為房地產保有環節的稅負，也將為去庫存，控制房價，使得房地產回歸理性消費做出重要貢獻。十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》里明確提到：“加快房地產稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環境保護費改稅”。

不動產統一登記后，按照《不動產登記條例》的要求，所有不動產將頒發、換發不動產權證，通過將原有房產證換發為不動產權證的環節，存量房產未被信息化的產權信息，也將實現信息化，同時不動產登記實現統一聯網后，將會建立完善的不動產基礎數據庫，有利于政府摸清樓市情況，合理制定房產稅率，促進房地產稅立法，為房產稅全面征收夯實基礎。而房產稅的全面實施，也將為房地產評估機構提供機遇，為房地產評估機構提供房產稅稅基評估市場。

三、評估行業應對策略

評估行業要發展，壯大，就需要不斷依據市場變化做出調整，滿足市場需求。面對不動產統一登記所帶來的變化，根據資產評估行業的現狀，提出以下三條應對策略。

（一）完善評估行為，健全房地產評估準則

在不動產評估業務中，評估師可以要求權利人、利害關系人協助自己前往不動產登記機構查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料，以此明確產權歸屬，清晰相關權利變動。

在不動產評估具體準則中，可以要求將不動產登記簿作為判斷房地產法律權屬的唯一來源，評估師只能根據上面記載的權屬、權利限制及其他相關事項進行評估；未記載的但仍需評估的，需要在評估報告書上進行特別事項說明。這樣在房地產產權權屬及相關權利方面，可以規范評估機構的評估行為，降低執業風險。

（二）研究農村房地產評估特性，改良評估方法

在不動產統一登記之前，農村集體土地上的房地產是不得進入交易市場的。農村房屋的買賣，只能在本農村集體內部進行，否則買賣行為違法，合約無效。相關法律規章如下：《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；《城市房地產管理法》第8條規定，城市規劃區內的集體土地，經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓；《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發［1999］39號）規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地證和房地產證。

由于之前的這種政策，所以資產評估機構目前在農村集體建設用地和宅基地中的評估業務總體來說比較少，缺乏相關評估經驗，評估理論和評估方法不夠完善。同時，與城市土地、房屋等不動產相比，農村集體建設用地和宅基地具有自身的獨特性：評估市場廣闊，可比案例數量較少，案例之間差異指標較多，評估情況復雜。單純依靠之前的不動產評估經驗無法完全適應農村集體建設用地和宅基地評估，因此房地產評估機構應當注重這一市場的發展潛力，及早進行相應的評估業務研究、評估方法探討，順應時勢擴大農村房地產評估市場。

（三）關注房產稅稅基的確定，提前進行準備工作

房產稅與房地產評估的關系主要體現在計稅基礎上。當前我國房產稅采用從價計征和從租計征兩種相結合的計稅依據，但是房產稅作為一種財產稅，以市場評估價值作為房產稅的計稅依據更為合理，可以真實、充分地體現房產的實際價值，避免征稅時稅負不公、重復征稅，納稅人規避稅收的問題。盡管房產稅未來征收的計稅依據并未出臺，但是以市場評估價值作為房產稅的計稅依據正在內部征求意見中，被采取的可能性很大。

所以，評估機構需要跟蹤房產稅征收政策的改革動向，提前為房產稅稅基的評估進行準備。因為房產稅稅基的評估是大面積、大范圍的評估，因此批量評估必然會是評估稅基方式選擇的常態。而批量評估方法是基于大量數據分析得來的，所以評估機構需要提前進行大量房地產市場的交易情況儲備，同時研究分析批量評估的可行性，為拓展房地產稅基評估打下基礎。

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