關于商業地產發展和運營思路的淺談

劉芳

摘要：商業地產市場在我國發展迅速，由于欠缺合理的規劃，導致商業地產盲目發展，出現商業項目同質化情況嚴重等諸多問題。以下是筆者結合自身工作實踐和學習對商業地產未來發展和運營思路的分析，期待商業地產能找到我國因地制宜的開發模式，為消費者提供良好的購物、休閑環境，更為開發商和經營者打造一個優質的合作共贏平臺。

關鍵詞：商業地產；發展；運營

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、引言

目前商業地產呈現出規劃布點不合理、盲目開發建設、項目定位與市場需求脫節等現象，在商業運營方面也與國外管理上存在較大差距，并引發破壞環境、堵塞交通、噪音擾民等諸多系列問題。

二、概念及特點

商業地產通常是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。商業地產除具有房地產共性外，其自身特點有以下幾點：一是商業綜合收益性強，商業地產收益主要是通過長期成功運營獲取持續現金流，并享有其自身商業價值提升后帶來的綜合收益；二是項目風險高，商業地產投資巨大，回收周期較長，且通常需要3至5年的市場培育期，在此期間，政策面和市場的波動、調整給項目的成敗帶來極大的挑戰；三是經營模式多樣性，鑒于商業地產運營涵蓋大部分服務產業類別，其根據各業態規劃布局采用“只租不售”、“僅售”及“租售結合”等多種經營模式；四是運營管理能力需求高，商業地產的核心是運營管理，其成敗不僅決定了項目前期規劃的落位，同時也是商業地產收益的重要保障；五是拉動勞動力就業、創造持續稅源。

三、發展現狀及問題

2002年，中國房地產業提出“商業地產”概念以來，從其投資額、交付面積及銷售額等方面來看，商業地產增長速度迅猛，展示出旺盛的生命力。據相關統計數據顯示，2016年我國開業的大型商業項目近500個，總體量逾4000萬平方米。2017年我國預計開業大型商業項目數量更是高達近千個，2020年我國預計總量將達10000個。而另一方面，商業地產投資額巨大，一般投資均在十億以上，且回收周期通常在8到10年，投資風險可見一斑。商業地產所面臨的問題有以下幾點：

1.地方整體規劃、商業不盡合理

地方政府沒有能將大型商業網點布局有效與城市規劃進行統籌考慮，并在土地出讓中強制規劃商業配套比例，是城市核心區域商業項目扎堆上、同質化嚴重，其他區域商業配套缺乏的根本癥結之一。

2.開發商缺乏開發運營經驗

我國商業地產總量逐年攀升，而體現商業地產價值最重要的兩項指標租金和空置率卻差強人意，部分省會城市空置率竟超過二成，北京優質商圈的商鋪空置率也逾一成。

3.開發運營專業人才緊缺

早期商業項目開發運營團隊多由香港人主持操盤。之后，萬達商業的跨越式發展得到各界的認可，而從萬達“高薪跳槽”的員工卻未必能在外扛起大旗，真正好的運營管理人才可謂鳳毛麟角，高薪難求。

4.項目融資機制受制約

商業地產投資額大、回收周期長，但成功的項目回報率高、收益期久。目前除銀行貸款外，其他金融產品成本通常很高，與商業地產特性不相匹配。

四、思路及對策

1.做好項目規劃與定位工作

首先，因商業項目與市場需求關系密切，前期規劃布局設計尤其重要，地方政府應嚴把商業地產項目上馬的審批工作，對城市商業網點進行合理有效規劃，保障各類商業項目在數量和結構上的協調，避免盲目開發、惡性競爭；其次，開發商在項目動工前，要深入調研項目輻射區域經濟發展水平及市場需求等內容，界定好項目功能定位、業態配比，并確定招商對象、業態布局及經營模式等問題。

2.聘用專業人才建立專業團隊

商業地產運營管理人才是要熟知房地產開發知識和商業地產運營管理知識的復合型人才，其應把商業理論與房地產理論進行有機結合，建立商業地產的理論體系，并能在實戰中不斷摸索、完善，對各項目因地制宜進行策略調整；商業地產專業團隊是財務、人力資源、招商、營銷、IT、物業管理等各類專業人才以商業項目運營成功為目標匯聚一起的專業群體，專業團隊的建設是商業地產健康發展不可或缺的重要因素。

3.加強商業地產項目的運營能力

商業地產與住宅地產項目不同之處在于，住宅項目是開發商與業主發生的關系，而商業項目是開發商和商業經營者與消費者相結合的關系。商業地產要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產運營方應做好項目的統一規劃、統一招商管理、統一監督，并協助商業經營者統一主題開展項目經營管理工作，促進商業運營管理的協調性，提升商業經營者創收效益能力，提高項目單位面積的賺錢效應，最大限度提升商業地產價值，實現多方共贏。

4.完善商業地產融資機制

商業項目運營與地產開發脫節的關鍵在于融資問題，政府應建立和完善商業地產項目的有效投融資機制，保障商業地產項目開發和經營所需資金的來源。

五、結語

近年，商業地產的競爭非常激烈，供應量也非常大，從開發商角度來說，目前的商業太多了。但所謂的過剩只是相對的，即便是在飽和的商圈內，只要業態搭配合理，運營團隊管理能力優秀，就一定有生存空間；而反之，即便是在不飽和的商圈，如果缺乏統一規劃運營，那也勢必會被市場淘汰。

參考文獻：

[1]楊寶民，江禾，鄧力維.商業房地產開發與管理實務[M].北京：清華大學出版社，2007.

[2]大連萬達商業地產股份有限公司.商業地產運營管理[M].北京：清華大學出版社，2013.

[3]王晉.商業地產的模式之辯[J].地產商學院，2009.