營改增對房地產企業的影響

連震

摘要：房地產“營改增”的推進，長期來看，將有效調節房地產企業稅負水平、對改善房地產行業經營環境和提升企業積極投資開發的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產企業帶來一定的挑戰。本文通過“營改增”政策對企業的具體影響的分析，提出房地產企業應對“營改增”的有效措施。

關鍵詞：“營改增”；房地產；策略

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、概述

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》及其他有關規定，國家稅務總局制定并下發了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規定房地產企業適應增值稅基本稅率為11%。

二、“營改增”政策對企業財務管理的影響

（一）“營改增”政策改革后，對企業計稅依據與會計核算科目使用帶來一定影響及挑戰

一是計稅依據方面。原政策在計算應納稅額時只需以計稅期“主營業務收入”或“其他收入”發生額作為計稅依據即可，而“營改增”政策執行后，企業應將銷售收入（含稅）按照稅率換算為不含稅售價作為計稅依據，同時，再相應扣除取得的增值稅進項稅額后作為當期增值稅應納稅額。二是開具發票方面。新政策下，房地產企業在領取、開具、作廢發票的工作量均大于營業稅發票，特別是由于增值稅專用發票需要房地產企業到稅務機關或在網站上認證真偽，一些年紀稍大的財務人員對電腦掌握的程度不高，且不愿親自到稅務機關認證，同時，一旦發票遺失，還需到稅務機關辦理備案，開具發票如果出現差錯，還需企業承擔法律責任。三是出售商品房定價方面。原政策下，商品房繳納的營業稅不包含在銷售價格里，房地產企業在定價時無需考慮稅款，而新政策下，房地產企業為了考慮增值稅價稅分離的要求，需要對原先的商品房價格重新進行調整，對企業定價能力與定價方式均提出了更高的要求。四是數據統計方面。以房地產企業為例，新政策下要求企業將收取的房款按照增值稅稅率進行價稅分離，企業在銷售收入不變的情況下，必須將稅款從營業收入中剔除，導致企業無法與新政策執行前財務報表中“主營業務收入”進行橫向對比。

（二）“營改增”政策對企業稅收負擔方面的影響

目前，“營改增”政策對于不同行業稅負具有不同的影響。例如，服務業原營業稅率為5%，而新政策增值稅率為6%，由于可以使用不含稅收入作為計稅依據及可以抵扣進項稅額，大大降低了該行業實際稅負；再如，交通運輸業原營業稅稅率為5%，而“營改增”政策上漲為11%，雖然稅法規定可以抵扣進項稅額，但對于運輸行業來說，如果企業不重新購置新運輸設備或取得汽油等增值稅專用發票，則無法抵消稅率上漲而給企業造成稅負增加的壓力。因此，“營改增”政策執行后，不但需要國家針對稅負增加的行業進一步出臺稅收優惠政策，而且要求企業財務人員應關注國家財稅政策，為企業稅收籌劃出謀劃策。以房地產為例，“營改增”對企業稅負影響最突出的就是允許房地產企業可以將土地成本與建安成本抵扣銷項稅。眾所周知，房地產企業成本主要為拿地、建筑、人工及其他管理成本，而建筑與土地成本占企業總成本近八成，新政策允許抵扣該成本則無疑對房產企業產生較大的利好。

三、房地產企業應對“營改增”的有效措施

（一）對房地產企業財務人員進行“營改增”政策培訓

“營改增”政策執行來，國家財政及稅務機關相繼出臺若干條例、實施細則，個別企業財務人員由于專業技能或主觀懶散等原因未能及時將稅收政策“吃透”，導致企業財務人員在繳稅申報中出現因政策理解不夠使企業多繳納增值稅或承擔稅務風險，使企業面臨極大的經濟與法律風險，對于企業財務人員在專業技能、稅收政策理解等方面提出了新的要求，因此，企業應提高對新政策重視程度，提高本企業財務人員綜合業務素質，定期聘請財經院校專家或稅務機關工作人員為財務人員講解“營改增”政策運用及稅收籌劃等內容，以提高財務人員工作效率及政策理解力。同時，制定財務人員考核體制，對于在執行“營改增”政策過程中為企業提出可行方案的員工給予必要的獎勵，以鼓勵企業財務人員增強主人翁意識，提高自我學習能力，為企業財務管理出謀劃策。

（二）有針對性地選擇稅收籌劃方式

歸根結底，出臺與執行“營改增”政策的最終目的是使企業在法律允許的范圍內降低稅負，因此，企業應提高對稅收籌劃的重視程度，在“吃透”、熟練掌握“營改增”政策及與稅務機關工作人員進行咨詢與溝通的基礎上，結合企業自身生產、經營特點，充分享受國家給予該行業的稅收優惠政策，積極專研“營改增”政策及實施細則，認真制定企業稅收籌劃方案，在稅收法律允許的范圍內最大化享受稅收紅利，為企業擴大再生產積累資金。某些房地產企業在從營改增政策之中獲得了利益之后，還應做好充分的準備以應對營改增實施后所帶來的巨大挑戰與壓力，由于營改增對房地產企業的財務管理工作提出全新的要求。所以說，我國房地產企業就必須正確地應對且適應好營改增的政策，更為重視納稅的籌劃管理方面的工作，且努力在實際過程中對其進行更深層次的優化及完善等，要讓納稅主體借助于流通環節對相關稅費進行合理地轉移，特別是在選擇合作供應商時，則應該保證房地產企業的財務管理程序更加完善，可開出整套的增值稅發票等，從而在充分利用增值稅優惠政策帶來利益的同時，更好地將自己的合作范圍擴大。

（三）提前評估稅務風險，做好相關籌劃

房地產企業應對稅收制度改革以及相應的一系列變化進行預估，對于企業內部的工作管理流程要進行全方位的梳理；評估稅制改革給企業帶來的變化以及可能的負面影響，并且有針對性的進行測試；面對“營改增”帶來的可能的風險，提出合理化建議，制定符合實際的過渡方案；修改相關納稅流程，并編寫操作細則；提出系統的改造方案，完善分析報告。

總而言之，我國在新的發展形勢下實行了“營改增”稅收制度，房地產行業必須遵循這一策略，稅制改革會給行業帶來很大的影響，但是，改革的同時也是企業發展的大好機會，為了尋求突破，我們必須抓住時機，發展新的經濟增長方向，為房地產行業會在新的經濟時期呈現出更加美好的發展局勢而努力。

參考文獻：

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