限購政策解讀及房地產(chǎn)發(fā)展方向

劉少嵬

摘 要 為了抑制房價過快上漲，打擊投資投機性購房行為，在國務院公布了新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，各地也紛紛出臺了貫徹落實中央房地產(chǎn)新政的細則，2011年的“新國十條”，2017年北京“317新政”。連續(xù)不斷的“限購令”對房地產(chǎn)市場進行了一系列行之有效的行政干預。

關(guān)鍵詞 限購 房地產(chǎn)市場解讀 發(fā)展方向

一、限購政策含義及出臺目的

（一）限購政策的含義

2017年3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調(diào)控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行，這是繼2011年全國首次提出的住房“限購令”后，北京再次提出的最嚴限購政策，史稱“317新政”。

（二）限購政策出臺的目的

隨著改革開放的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了日新月異的變化，從原先的一無所有到現(xiàn)在的蓬勃發(fā)展，不僅有力地推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是應當客觀地看到，我國房地產(chǎn)業(yè)在取得驕人成績的同時，也存在著不少問題。主要有以下幾點：一是房地產(chǎn)價格上漲過快，總體價格偏高。一些城市住房供應和需求關(guān)系沒有發(fā)生本質(zhì)變化，房價上漲的壓力明顯存在。二是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，缺乏有效供給。首先是商品房中住宅和非住宅的供應結(jié)構(gòu)不合理；其次是商品住宅中，中小規(guī)模、中低價位的普通商品住房供應不足，其銷售面積占總銷售面積的比例呈現(xiàn)下降的趨勢。三是房地產(chǎn)市場投機性不斷增加。對于房地產(chǎn)的需求由三部分組成，居住需求、投資需求和投機需求。這三方面的需求，只有第一種是真正的需求，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極的作用，后兩種屬于虛擬需求，特別是第三種需求，投機性強，價格越高，需求越虛，會對房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展造成破壞性的影響。多年來，我國房地產(chǎn)市場居住需求占的比重較大，投資需求和投機需求的比例很小。但是最近幾年投資和投機需求增長快速。這種結(jié)果不僅導致了房價的不合理上漲，房屋空置率上升，而且容易形成房地產(chǎn)市場的虛擬需求和樓市“泡沫”。一旦遇到經(jīng)濟波動就會對整體經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重大影響。四是住房保障體系還不完善。現(xiàn)行的廉租房制度覆蓋面不寬，保障率較低，經(jīng)濟適用房作為政策性保障住房的作用不是很明顯，在一些地方存在供應對象錯位。五是房地產(chǎn)市場秩序混亂。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和服務管理的各個環(huán)節(jié)，都存在不同程度的違法違規(guī)行為。一些房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避套型結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)定、變相囤積房源、哄抬房價、損害消費者權(quán)益的行為時有發(fā)生，市場預期并不穩(wěn)定。六是房地產(chǎn)市場調(diào)控體系不完善，調(diào)控手段，如稅收、土地、金融及規(guī)劃還需加強協(xié)調(diào)和完善。

“限購令”出臺的最主要目的是為了阻止房價進一步上漲，冷卻不合理的投資需求，抑制需求，減少住房成交量，通過供大于求的市場法則降低房價，為市場供給的后期需求爭取時間。其主要作用在于改變供求關(guān)系，進而影響市場的交易量和價格。因而，供應和需求之間的關(guān)系將是決定市場未來價格走勢的一個重要因素。“限購令”就是作為一種行政政策對市場的住房供求關(guān)系進行最直接的改變以期達到降低房價的作用。

二、限購政策的解讀

（一）“假離婚”購房一年內(nèi)仍算二套

所謂的上有政策，下有對策。許多家庭夫妻為了瞞天過海，采用“假結(jié)婚”或者“假離婚”的手段對付限購政策。因為“限購令”規(guī)定本地居民每個家庭限購第三套房，于是通過辦理假離婚，夫妻名下各有一套房，然后分別再買一套，復婚后這個家庭就有4套房了。3月17日，北京版“認房又認貸”政策空降，打了眾多二套購房者一個措手不及，籌集更多首付款變成最頭疼的事。根據(jù)調(diào)控新規(guī)，居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京無住房但有商貸、公積金貸款記錄的，無論是否還清，再次在北京購房的均需按二套房政策執(zhí)行，同時將普通二套房最低首付比例從50%提至60%。

3月24日，央行營業(yè)管理部等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知》，要求銀行認真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄。明確對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

顯然，之前借假離婚套取二套房購房資格、降低首付款的行為已被監(jiān)管層所警惕。這將有效打擊為房“假離婚”，更大程度上確保首套購房群體的基本購房利益，預計該舉措后續(xù)會被其他城市效仿。

（二）首付貸救急銀行查實將被拒貸

為湊夠首付，部分購房者在中介的忽悠下，做起了首付貸，多貸款、少首付、甚至零首付，購房者撬動了高杠桿，卻也極易引發(fā)信用風險和道德風險。

北京住建委聯(lián)合多個部門重拳懲治問題房地產(chǎn)中介機構(gòu)。多家房地產(chǎn)中介門店因異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為被注銷備案、責令關(guān)停。

在嚴防首付貸方面，央行等部門發(fā)文要求商業(yè)銀行要加強客戶調(diào)查，認真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶，應拒絕發(fā)放貸款；嚴禁以消費貸、個人經(jīng)營性貸款等名義貸出資金用于支付購房首付。

同時，還要求商業(yè)銀行嚴格落實月供收入比（不超過50%）等政策要求，購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對于已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，商業(yè)銀行應進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執(zhí)行。

（三）補交個稅，必須符合連繳60個月新規(guī)

現(xiàn)在很多城市的限購細則中都有規(guī)定，本市戶籍居民家庭在本市已擁有1套住房的、外地戶籍居民家庭在本市無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在本市購買1套住房。因此，不少炒房者就通過補繳稅收，輕松獲得購房資格。更有甚者，有公司還收取一定手續(xù)費愿意代辦補繳。相比限貸一端的多輪升級，北京“3.17”新政并未對購房資格做出調(diào)整，而北京地稅局的一紙通告，卻起到了收緊購房資格的目的。

“從連續(xù)5年（含）以上”改為“從申請月的上一個月開始往前推算60個月”；且對于因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續(xù)繳納。

“此次政策既松又緊”，對于一些想通過補繳社保和個稅獲得購房資格的人來說，政策是利空的，因為無法滿足持續(xù)性繳納要求；但對于出現(xiàn)偶爾一次斷檔期的申請人，則是利好的，依然符合購房條件。

（四）買過道房當學區(qū)房，不予產(chǎn)權(quán)登記、落戶、就近入學

學區(qū)房是房價持續(xù)暴漲的一個重要因素。對于熱炒學區(qū)房的行為，北京市教委、市規(guī)劃國土委、市公安局等部門聯(lián)合提出措施，對不具備實際居住意義的過道房等異形房不予登記、不予落戶、不予就近入學。

三、房地產(chǎn)發(fā)展方向

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)

我國已經(jīng)進入老齡化社會，人口基數(shù)大，增速快，未來將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。據(jù)預測，2014年至2050年間，我國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%左右增（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）長到33%左右，這就為老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了前提條件。自1999年進入老齡化社會以來，人口老齡化程度日益加劇，且持續(xù)快速增長：2017年，60歲以上的老年人口突破4億；龐大的老年人群將帶來巨大的消費潛力。

從2005年起，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金已實現(xiàn)十二連增，隨著收入的不斷提高，他們的消費觀念以及消費意愿也在顯著提高。此外，由于生育率的不斷下降，家庭日益小型化，子女面臨巨大的養(yǎng)老壓力，養(yǎng)老的剛性需求增加。

養(yǎng)老地產(chǎn)是結(jié)合養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念所形成的一種概念，產(chǎn)品是針對老年人的特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑，并且同時具備設計完善的適老化硬件設施和良好的服務，即需三種功能，即為老年人長期生活提供經(jīng)濟供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所等。所以，房地產(chǎn)商、投資人關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)也是在關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）以租代售

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很多中低收入群體難以承受日益高企的房價，房貸的壓力導致這部分人群生存面臨許多問題，另外，人員的流動性越來越大，也導致生活不穩(wěn)定，在這社會背景下，租房將是一個很重要的選擇。開發(fā)商會從‘投資者向‘專業(yè)服務者的角色轉(zhuǎn)變，智能化改造，針對不同人群的生活需要，完善相應的配套，比如：老年人多的地方配套醫(yī)院，健身場所。年輕人多的地方配套幼兒園，學校，大型商場超市。提升服務質(zhì)量，也有利于樹立房地產(chǎn)品牌升級。此外，三四線城市空房率大，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠難，從而導致資金鏈斷裂，房地產(chǎn)商跑路，農(nóng)民工工資及供應商拖欠等一系列連鎖反應，長期發(fā)展，會引發(fā)社會動蕩，經(jīng)濟蕭條，不利于社會的和諧發(fā)展。面對三四線等偏僻地區(qū)房子，需要完善配套設施，針對各地區(qū)情況，充分挖掘潛力，發(fā)展特色鄉(xiāng)村游及季節(jié)性居住，從而帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)的畸形發(fā)展已經(jīng)成為社會矛盾的一個體現(xiàn)，解決問題也不僅僅一朝一夕，一個限購政策可以解決的，要讓其回歸正常合理的水平需要有足夠的時間與耐心去等待。并且要與土地制度，財政制度，稅收等制度相結(jié)合，充分發(fā)揮各項制度優(yōu)勢，中央與地方各級政府在限購政策期間互相協(xié)調(diào)配合，抓緊研究和制定促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策，大力推進有重點、針對性和連續(xù)性措施，這樣才能真正解決房價過高的問題，使房地產(chǎn)市場最終恢復正常。

（作者單位為大連市中山區(qū)春雨幼兒園）

參考文獻

[1] 林云鋒.限購令對房地產(chǎn)市場有何影響[DB/OL].獵房網(wǎng)，2015.

[2] 袁雨露.淺析“限購令”對我國房地產(chǎn)市場的影響[J].中國證券期貨，2011.