我國住房消費信貸發展中的制約因素及對策

宋昀澤

本文對現階段我國房貸市場發展現狀進行分析，并運用文獻檢索法、比較分析法等對我國房貸市場所存在的制約因素進行研究整合，提出健全政府的政策法規、完善住房金融體系以及增強個人信用意識等解決對策，進而促使房貸市場高效快速的發展。

住房消費信貸金融體系政府調控

一、我國住房消費信貸的發展現狀

伴隨著改革開放的進程，我國的國民經濟快速的發展起來，同時住房消費信貸機制也逐漸形成并且日趨完善。住房消費信貸在取得高速發展之前歷經了20余年的探索歷程，現已初步形成了適合中國經濟發展的住房消費信貸體系，若要取得房貸高速運轉并且有效發展的預期，則必須把握我國的國民經濟發展趨勢以及現階段我國房貸的發展現狀。

現階段，我國的經濟增速在放慢，2015年前三個月的GDP總值為140667億元，與去年同期相比增長7%，其中農林牧漁業曾加了7770億元，采礦業制造業建筑業等增加了60292億元，剩余的產業增加了72605億元，與去年同期相比分別增長了3.2%、6.4%、7.9%。整體來說經濟在不斷向前發展，居民的整體生活水平與消費能力都有所提高，對住房質量的要求與住房條件的改善都有所增強，因此，房貸在我國具有很大的發展空間；近年來，從整體上來看住房消費信貸在我國發展的比較快，信貸總額呈現出上漲的趨勢。例如當時任職中行董事長肖鋼在接見央視媒體走進部委的訪問中報道，豈止2012年末期，中國銀行內地購置房產的房貸余額高達2967億元人民幣，在上年末期的基礎上增加了549億元，增速按比率計算高達22.71%，住房貸款在國內所有貸款中的比重達到6.2%，占貸款總額比重的8.4%。從中行官網的數據來看，到2014年的4月末期，中行對公民發放的個人住房消費信貸的數額達到1.35萬億元，在2013年末期的額度基礎上增多了690億元，個人住房貸款在全部所新增的發放給個人的貸款中的比重達到85%，在去年同一時期的基礎上提高了15%。

二、我國住房消費信貸發展中的制約因素

1.地方政府執行調控缺乏動力

為了控制房價的快速上漲，在2003年我國的中央及地方政府就對房價進行了干預，實行了調控政策。不僅包括國八條還包括新國八條，再加上溫家寶總理強調要堅持住房市場調控政策。所出臺的政策分別從不同的角度，不僅包括表象控制的方法，而且還包括根本上的控制力。總體上來看，這些政策都有一定的政策效果，并且符合房地產市場所要達到的穩健適中的要求；但是調控并未達到預期效果。特別在北京等大城市，住房問題成了百姓不敢去談論的話題，之所以出現這種情況的原因很簡單，主要是地方政府在執行力方面出現了問題，地方政府沒有很好地配合中央政府的政策，因此使得調控未達到預期效果。

由于地方政府依賴于住房市場才能獲得社會經濟的不斷發展，所以地方政府不愿意去協調中央政府一起調控房地產市場。首先，中央政府在財政大權方面與地方政府存在不完全匹配的現象，所以在地方性政策財政不足的時候，它便會充分利用掌握在自己手中的土地資源，進而彌補政府的財政性缺失。其次，地方性政府考核官員的一個重要的指標是國民生產總值的增長，官員們的升遷與否取決于地方性經濟的增長，官員們為了使自己升官發財，他們會選擇不辭手段的發展地方經濟。因為僅憑借自己的能力與自然地發展顯然達不到他們所追求的高官厚祿，為了快速的促進經濟發展，他們選擇高價變賣土地獲得高昂的出讓金。最后，因為地方政府、房地產開發商以及商業銀行三位一體是共同的利益集團，作為一個整體都期望房價上漲，這也是調控不力的最現實的原因。其實在房價的炒作過程中地方政府也扮演了參與者的角色。地方政府依靠自己所壟斷的土地資源加上社會輿論導向，制造了住房市場房產價格只會上漲不會下跌的預期，成為房屋價格居高不下的最有力的支持者。

2.稅費結構的指向不合理

從大體上來說，與我國現階段的住房產業發展相比，我國住房產業市場系統性的各種稅費結構體系的發展顯得不夠完善，稅費結構對我國的房地產市場這個大的系統起不到既科學又有系統的控制。造成這種現象的原因主要有三個方面的內容，首先是房地產各個環節的稅費結構存在不合理不完善性；現階段，我國的稅費結構基本上都集中在交易的環節中，開發環節中的稅負相對來說比較輕，但是此階段中所花費的費用都比較高，所以總體來說稅費也是比較繁重的。但是在房產保有這一個階段過程中的稅費結構卻有比較大的優惠性，因此使得保有環節的稅費較輕。由于開發階段的稅費較高使得開發商的構建成本提高從而抬高了房價，交易環節的稅費可以通過一系列的稅負轉嫁的形式從而使得較高的稅費轉嫁給了購房者，這樣就使得這部分的稅費成了購房者房價的一部分，因此開發以及交易環節的高稅費會直接的促使房價上漲，持有環節的稅收較低導致了購房者的投機行為產生。

三、我國發展住房消費信貸的對策

1.規范政府行為

一個健全的完善的房地產市場對于政府自身行為的規范以及資源的良好配置是至關重要的；它不僅可以避免住房市場發展過程中政府方面的各種行為，而且還對房地產市場發展過程中所出現的問題有很好的應對作用。若想要革新住房市場中的各種制度進行革新，首先，必須要處理好各級政府與房地產市場兩者之間的協作關系，找到一種可以向健全的完善的住房市場發展的渠道。

2.規定合理的稅收結構

稅收是政府調節房產供需結構的一種途徑。因此政府制定合理的稅收政策以及結構顯得尤為重要，合理的稅收結構以及稅收的各種傳導機制可以對房地產供求機制產生一定的預期，進而引導供需雙方作出正確的決策。

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