試談我國商業地產面臨的困境及發展策略

譚妮

【摘 要】 近幾年，很多全國知名的房地產企業都轉型開發商業地產，在全國范圍內掀起了開發商業地產的浪潮，并且發展勢頭強勁。我國商業地產取得了令人矚目的成績，但是在發展過程中面臨越來越多的困境。關于如何走出困境，實現商業地產順利轉型和突破，進而促進經濟的發展，本文提供了一些發展策略，希望能有所幫助。

【關鍵詞】 商業地產 現狀 困境 發展策略

一、我國商業地產的概念及發展現狀

（一）商業地產的概念

商業地產，狹義上指具有商業性質的房地產，通常用于百貨、超市、餐飲、化妝品、娛樂、休閑、健身等商業項目的經營。商業地產是房地產的重要組成部分，從經營模式、盈利模式、功能等方面區別于住宅、公寓、寫字樓。主要以購物中心、商業街、商業城、步行街、商鋪、休閑娛樂中心等形式存在。

（二）我國商業地產的發展現狀

隨著人民生活水平的逐步提升，消費水平也不斷提高，對商業地產的需求越來越大，促進了我國商業地產的快速發展。全國各大中小城市出現了興建城市商業綜合體的浪潮，其中，經濟發達的大中城市以修建大型綜合購物中心、步行街、商業街、休閑娛樂中心等商業地產形式為主，經濟欠發展的小城市以小型購物中心、商鋪等形式存在。一線城市經濟繁榮，城市化水平高，商業地產開發時間較早，發展速度快，商業地產項目的數量和規模都趨于飽和狀態，再加上一線城市房地產政策調控嚴格，商業地產項目的投資受到限制。二三線城市由于城市起步晚，商業地產的開發也較滯后。2010至2015年，商業地產項目呈現井噴式的發展，商業地產市場火爆。2016年以來，由于前幾年的過度投資，商業地產項目庫存高、空置率高，商業地產市場活躍度逐漸下降。

二、我國商業地產市場發展面臨的主要困境

（一）實體店撤離，關門率較高

據媒體報道，部分城市的商業綜合體實體店撤離，關門現象頻頻發生，其他城市也面臨這個風險。一方面，自金融危機爆發以來，企業運行困難，居民消費水平降低；商業綜合體店鋪或柜面租金高，經營虧損，最終選擇關門。另一方面，隨著電商業務的蓬勃發展，人們的消費習慣也隨之改變，線上交易不斷增加，商家對實體店的需求越來越少，給實體店的經營帶來巨大的沖擊，眾多零售商將電子商務平臺作為主要的銷售渠道。

（二）同質化現象嚴重，競爭力不足

在各個城市商業地產項目中，都存在同質化競爭的問題。大多數商業地產項目品牌、功能定位相似，經營方式雷同，經營項目無外乎是超市百貨、服裝、餐飲、化妝品、娛樂、休閑的組合標配。更有甚者，引進的商戶都是同一家。不同的商業綜合體為消費者提供同樣的服務，差異化不明顯，這就加劇了競爭，降低了競爭力，很大程度影響了城市商業綜合體的持續有效運營。

（三）商業地產庫存高，空置率高

近年來，我國的房地產庫存總規模逐年增大，商業地產作為房地產的重要組成部分，過剩情況也較嚴重。同時，隨著國家對住宅市場的調控越來越嚴，房地產行業也逐漸調整其業務發展方向，國內眾多知名房企相繼轉型或加大對商業地產市場的開發，如萬科、保利、中海等；商業地產巨頭萬達也加快了在各個城市商業地產市場布局。商業地產投資過熱，在經濟運行預期不太樂觀的情況下，供給遠大于剛性需求，必然伴隨著高空置率，造成城市優質土地資源的浪費。

（四）商業地產開發與運營模式不科學

我國商業地產為了快速回收成本，大多采取只售不租模式。這是由商業地產項目地理位置優越、地價高、資金需求量大造成的。這種模式下，開發商將產權進行分割出售。產權為不同的業主，按照自己的意愿經營管理。開發商難以對商業地產項目進行統一的規劃、招商及經營管理，難以樹立品牌效應，項目運行效率低，持續協調發展遭遇瓶頸。

三、我國商業地產的發展策略

（一）運用互聯網思維創新服務方式

互聯網在社會經濟發展過程中扮演著越來越重要的角色，整個社會都在運用“互聯網+”和大數據進行創新變革。由于經濟不景氣和電商的沖擊，城市商業綜合體遭遇關閉的風險越來越大。商業地產開發商應不懼困難，主動迎難而上。積極運用互聯網思維改造傳統項目，充分發揮信息資源優勢，創新服務模式和消費者的進店體驗模式，提升消費者的體驗度，培養體驗型消費。這樣，實體店才不會被淘汰，城市商業綜合體才能持續經營。

（二）加強品牌定位，提高自身競爭力

在千篇一律的城市商業綜合體中，顧客很難有不一樣的購物、娛樂、休閑體驗。商業地產開發商需要根據市場多樣化的需求，優先考慮品牌定位，重視品牌建設，如開發不同主題的商業購物廣場、建設不同的娛樂設施項目、吸引不同的商家、提供差異化的服務和體驗等，才能形成獨特的品牌效應，提升品牌的辨識度和認知度，增強自身競爭力。這不僅能對消費群體產生持久的吸引力，還能促進城市商業綜合體的保值增值。

（三）探索去庫存的新思路

合理進行城市規劃，科學布局城市商業用地是政府的職責之一。在多數城市商業地產項目投資過剩的大背景下，政府應縮緊商業地產項目的審批、嚴控商業地產項目的準入。同時，也要探索新思路，積極尋找去庫存、降低空置率的新方法：一是“商改住”和“商改寫”，即把商業用房改為租賃住房，把商場改為寫字樓。二是利用全國旅游市場蓬勃發展的契機，積極探索利用商業用房發展民宿客棧、短租公寓、長租公寓的可能性，滿足多樣化消費需求的同時，還可以有效降低空置率，提高優質資源使用率。

（四）改變開發模式和運營模式

中國商業地產開發商亟需改變陳舊的“拿地—建設—招商—出售”開發模式，引進和借鑒發達國家和地區的開發程序，即 “拿地—定位—招商—建設—經營管理”。項目開發之前，先對項目進行科學合理的規劃定位，有效解決項目因不符合零售商的功能需求而出現招商困難的情況。

四、結語

隨著商業地產的快速發展，商業地產規模越來越大，面臨的困境也日益增多。這對商業地產來說，既是挑戰，也是機遇。必須不斷提高商業地產的經營管理水平，實現商業地產的轉型升級，才能使商業地產持續、健康、繁榮發展。

【參考文獻】

[1] 李永強.我國商業地存在的問題及發展策略[J].北京建筑工程學院學報，2011（3）：66-70.

[2] 嚴鵬.商業地產競爭優勢與品牌建設[J].經濟視野，2016（4）：255-256.