“營改增”對房地產項目的影響研究

朱志慧

摘要：“營改增”的實施有效地改善了過去中存在的重復繳稅等問題，同時也降低了各行業(yè)企業(yè)的納稅成本，降低了企業(yè)的稅負。但在實際過程中，由于業(yè)不能有效適應變化，導致“營改增”政策預期目的未實現(xiàn)。本文首先對“營改增”進行了概述，其次就“營改增”以后房地產企業(yè)稅負、項目開發(fā)成本以及會計核算三個方面的變化進行了研究，最后就全文作出總結。

關鍵詞：營改增；房地產項目；影響；研究

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟體制改革的不斷深化，稅收制度的改革已成為必然趨勢。“營改增”政策正是基于這個背景推行。目前，“營改增”政策的推行進行取得了較為明顯的成效。但在實際實施過程中，對我國很多行業(yè)都帶來了大大小小的影響。本文就“營改增”對房地產項目的影響，提出了幾點自己的看法以供他人參考：

1“營改增”概述

“營改增”顧名思義，指的是過去征收的營業(yè)稅改為征收增值稅，制度的改革很大程度上改變了我國各行業(yè)的稅收現(xiàn)狀。在過去繳納營業(yè)稅時，普遍存在重復納稅的環(huán)節(jié)，加大了企業(yè)的納稅成本，增加了企業(yè)的資金壓力，抑制了我國企業(yè)的發(fā)展。而改為增值稅以后，可以得到有效的改善，企業(yè)只需要從上游商家獲取到所需要的增值稅專用發(fā)票，就可以抵扣掉進項稅額，避免了重復納稅的環(huán)節(jié)，降低企業(yè)的納稅負擔，釋放了企業(yè)的資金，加快了其余的發(fā)展。自“營改增”政策在試點行業(yè)、企業(yè)逐漸實施之后，起到了不錯的效果，不斷向全國范圍內推進。在這樣的背景下，我國房地產企業(yè)也逐漸融入到營改增的政策環(huán)境中。

目前，我國房地產企業(yè)由于不能有效地適應營改增政策，導致實際上還增加了房地產企業(yè)的納稅成本。有些房地產企業(yè)沒有適應新環(huán)境下的納稅籌劃需求，沒有及時索要增值稅專用發(fā)票，導致部分進項稅額無法抵扣，從而加大了房地產企業(yè)的納稅成本。同時由于缺乏對政策的認知，導致未能有效利用起減稅、避稅的政策。要改善這些問題，還需要房地產企業(yè)不斷加強對營改增政策的認知，做好納稅籌劃工作，加強發(fā)票管理，從而有效降低納稅成本。在今后房地產企業(yè)必然會適應當前稅收政策環(huán)境，不斷提高自身的納稅籌劃水平。

在“營改增”背景下，我國房地產企業(yè)面臨著一定的挑戰(zhàn)。營改增雖然是稅收制度的改革，但也對房地產項目帶來了一定程度上的影響。營改增前后，房地產企業(yè)的財務報表發(fā)生了明顯的變化，同時項目的開發(fā)成本加大，而如果房地產企業(yè)沒有應對好這些變化，就可能造成很大的風險。

2“營改增”后房地產企業(yè)稅負的變化

“營改增”以后，還對房地產企業(yè)稅負帶來一定影響。在過去的稅收制度下，我國房地產企業(yè)主要繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的繳稅數(shù)額是根據(jù)營業(yè)額計算得出。而增值稅的繳納與房地產企業(yè)項目的營業(yè)額沒有關系，具體繳納稅額是通過房地產項目的增值額計算得出。這種制度下，房地產項目需要通過獲取增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額，從而避免重復納稅的環(huán)節(jié)。由此可見，“營改增”實施的目的在于減少房地產企業(yè)的稅負。但在實際實施過程中，并沒有得到有效的實現(xiàn)，在營改增以后，房地產企業(yè)的稅負明顯有所提升，具體表現(xiàn)為以下方面：目前，我國房地產企業(yè)已經(jīng)逐漸向繳納增值稅轉變，但在整條房地產項目產業(yè)鏈上，依舊存在一些繳納營業(yè)稅的環(huán)節(jié)。如房地產項目需要購置大量的原材料，而在進行原材料供應商選擇時，沒有考慮到原材料供應商的資質。一些房地產項目在購置原材料時，只考慮到原材料質量是否達標以及價格是否便宜，而忽略了供應商是否能夠出具增值稅專用發(fā)票。而如果房地產企業(yè)沒有獲取到這部分的增值稅專用發(fā)票時，就無法抵扣掉該部分的進項稅額，從而使房地產企業(yè)的稅負加重。同時，房地產項目建設中，人工勞務費用也占了總成本的較大比重，而這部分成本很難獲取到增值稅專用發(fā)票，無疑也加大了房地產項目的稅負。除了供應商選擇和勞務費用等方面的原因以外，還有一些房地產項目在開展過程中，沒有發(fā)票管理的意識，同時缺乏科學的納稅籌劃工作，沒有科學合理的選擇稅率，沒有找到政策中對自身有利的條款，從而無法發(fā)揮“營改增”政策降低稅負的作用，甚至還使自身稅負變大。

要改善上述問題，還需要國家政府方面進行宏觀調控。一方面，對目前房地產行業(yè)的增值稅稅率進行統(tǒng)一明確，制定科學合理的增值稅稅率，從而減輕房地產項目的稅負。另一方面，在推進營改增政策的同時，政府應該對房地產企業(yè)進行有效的指導，加大政策的宣傳力度，提高房地產企業(yè)對于營改增政策的認識，加強對政策的了解，做好扶持工作，加強調控工作，從而避免新政策不適應期存在的風險，穩(wěn)定我國房地產行業(yè)發(fā)展。

3“營改增”對房地產項目開發(fā)成本的影響

目前，營改增政策實施以后，還對房地產項目的開發(fā)成本帶來較為明顯的影響。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：一是原材料購置方面存在的問題加大了項目的開發(fā)成本。根據(jù)上文所述，房地產項目開發(fā)過程中，購置原材料時沒有考慮到供應商的資質。而具體的變化是，很多房地產企業(yè)購買材料時，往往會選擇一些個體工商戶，而不去一些大型的廠家。而這些個體工商戶是無法開具增值稅專用發(fā)票。同時，目前房地產行業(yè)原材料方面的增值稅和房地產項目開發(fā)的增值稅存在一定差異，原材料增值稅方面的稅率要小于項目開發(fā)增值稅稅率，而這種差異也會增加房地產項目的開發(fā)成本。二是很多房地產項目開發(fā)時，選用的人力往往是農村勞動力，而這種農村勞動力也不能開具增值稅專用發(fā)票。再加上人工勞務成本本身就占據(jù)很大的比重，該方面進項稅無法抵扣會加大該方面的納稅成本。

要改善以上問題，積極發(fā)揮“營改增”政策的優(yōu)勢，就需要房地產企業(yè)在開展房地產項目的過程中，不斷提高納稅籌劃工作的質量和效率。首先，做好供應商選擇工作，挑選能夠出具增值稅專用發(fā)票的供應商，如果不能出具增值稅專用發(fā)票，則可以最大程度地爭取降低原材料的購買成本。同時，還需要積極和正規(guī)的人工勞務企業(yè)進行合作，從而獲取到人工勞務增值稅方面的專用發(fā)票，抵扣掉這部分的進項稅額，做好納稅籌劃工作，針對自身情況合理選擇稅率，積極運用優(yōu)惠政策，從而減輕企業(yè)稅負。

4“營改增”對房地產會計核算的影響

“營改增”對房地產項目會計核算的影響具體體現(xiàn)在以下三個方面：一是對資產負債表的影響。房地產企業(yè)繳納增值稅之后，存活賬務余額明顯呈現(xiàn)減少的趨勢。二是對利潤表的影響。在營改增理想狀態(tài)下，房地產企業(yè)的稅負是減輕的，同時所繳納的稅額也下降很多，避免了重復納稅的環(huán)節(jié)，就有效地降低了房地產項目的開發(fā)成本，提高了房地產項目的實際效益。三是對現(xiàn)金流量表的影響。房地產項目開發(fā)過程中，如果及時并完整地獲取到增值稅專用發(fā)票，就可以抵消掉全部的進項稅額，那么對于房地產項目，可以降低很大的現(xiàn)金流出，避免了過去中需要使用很多現(xiàn)金進行繳稅的現(xiàn)狀。同時，根據(jù)上文所述，理想的營改增環(huán)境下，房地產項目開發(fā)成本會有效降低，而成本降低自然也帶動現(xiàn)金流量的減少。總之，上述三點變化，都需要房地產企業(yè)財務人員不斷的適應，做好財務工作，從而提高財務管理水平，制定出完整、真實可靠的財務報表，為房地產項目決策提供良好的依據(jù)。

5總結

“營改增”對我國房地產行業(yè)帶來了十分巨大的影響，具體影響實際的房地產項目中，會出現(xiàn)由于房地產企業(yè)對于“營改增”政策的不適應導致項目開發(fā)成本加大的現(xiàn)狀，同時也加重了企業(yè)的稅負，要改善這些問題，還需要房地產企業(yè)不斷加強對“營改增”政策的了解，積極開展培訓工作，不斷提高財務人員以及納稅籌劃人員的專業(yè)素質，從而快速適應當前環(huán)境，從而發(fā)揮出“營改增”政策的優(yōu)勢。