淺析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

李毅

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平的迅速提高。中國(guó)老百姓最熱衷經(jīng)濟(jì)話題莫過(guò)于“買(mǎi)房子”的話題。中國(guó)人自古以來(lái)就有“安家立命”“安居樂(lè)業(yè)”的觀念，與休戚與共的“房子”在中國(guó)人心中自然有不可替代的重要性。而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷攀升，房?jī)r(jià)問(wèn)題也日益突出。同時(shí)，房?jī)r(jià)的“泡沫經(jīng)濟(jì)”也為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒙上了一層薄霧。房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題，更是中國(guó)在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中要面對(duì)的大問(wèn)題。本文著重分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

【關(guān)鍵詞】中國(guó) 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀

一、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

從2014年開(kāi)始，商品房新開(kāi)工面積一直呈現(xiàn)同比減少趨勢(shì)，這一趨勢(shì)在今年一季度被扭轉(zhuǎn)。2016年2月商品房累計(jì)新開(kāi)工面積同比增速2年來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到13.70%，之后的三個(gè)月這一數(shù)據(jù)分別為19.20%、21.40%、18.30%，同樣保持高位。2015年強(qiáng)勁的銷(xiāo)售消耗了房企的庫(kù)存，行業(yè)庫(kù)存周期出現(xiàn)拐點(diǎn)，新開(kāi)工面積的增加正是對(duì)這一信號(hào)的積極反應(yīng)。同時(shí)，新開(kāi)工面積和竣工面積的增加也提升了房企的推盤(pán)意愿，正反饋循環(huán)，對(duì)項(xiàng)目布局合理企業(yè)的發(fā)展十分有利。2012-2016年中國(guó)商品房累計(jì)新開(kāi)工面積及同比增速不斷增長(zhǎng)。2012-2016年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、新開(kāi)工面積和竣工面積同比增速也是不斷增長(zhǎng)。

（二）房地產(chǎn)投資和貸款情況

隨著新開(kāi)工面積的升高，房地產(chǎn)投資增速也結(jié)束了自2014年3月以來(lái)的下滑。2016年2月，房地產(chǎn)投資增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，3、4、5月同比增速分別為9.67%、9.70%、6.56%。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿整體依然偏弱。新增個(gè)人購(gòu)房貸款同比繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，2016年第一季度達(dá)到75.25%。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)地位分析

自從改革開(kāi)放后，尤其是近10年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)城鎮(zhèn)居民生活居住水平提高及財(cái)富增長(zhǎng)的最為顯著的表現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用充分顯現(xiàn)出來(lái)。2016年全年商品房銷(xiāo)售額近8.7萬(wàn)億元，相當(dāng)于GDP的12.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9.6萬(wàn)億，占固定資產(chǎn)投資的比重超過(guò)17%；據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2016年全年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額30.1萬(wàn)億元中，房地產(chǎn)消費(fèi)總額相當(dāng)于全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的46.3%.可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是2016年穩(wěn)中求進(jìn)的重要牽引產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題

（一）泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)具有不可流動(dòng)性和資本的投機(jī)性、差異性和市場(chǎng)的區(qū)域性等，這決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的特點(diǎn)。因此，政府不僅要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，更應(yīng)當(dāng)及時(shí)出臺(tái)法律法規(guī)，使政府干預(yù)有法可依，針對(duì)性地政策干預(yù)與調(diào)控。這樣才能既保證整個(gè)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，又可以防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹破裂造成對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性影響。

對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家而言，這樣的高房?jī)r(jià)顯然是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)可能會(huì)使GDP呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)此憂(yōu)心忡忡，認(rèn)為我國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對(duì)我國(guó)是一個(gè)嚴(yán)重的隱患，這個(gè)泡沫一旦破滅，就會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成無(wú)法估量的損失。

（二）供求情況不容客觀

空置率過(guò)高，說(shuō)明供過(guò)于求，至少說(shuō)明暫時(shí)存在實(shí)際需求不足。空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型的不同，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率和增量市場(chǎng)的空置率。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無(wú)論是第一次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒(méi)有確定新的使用者時(shí)，都可被視為空置房屋。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。這時(shí)的空置房?jī)H指第一次進(jìn)入市場(chǎng)的新房屋。？按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷(xiāo)售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

三、未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)有長(zhǎng)期趨勢(shì)和短期波動(dòng)，長(zhǎng)期趨勢(shì)實(shí)際上反映了房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，房?jī)r(jià)的高低和經(jīng)濟(jì)基本面的因素是密切相關(guān)的，住房的基本價(jià)格取決于未來(lái)收益的折現(xiàn)，住房的基本價(jià)格和城市、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)人口等宏觀因素引發(fā)的。從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房地產(chǎn)的價(jià)值始終是會(huì)向上走的。但是我們說(shuō)它會(huì)有短期的波動(dòng)，這主要表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格發(fā)散過(guò)程，還有一個(gè)是均值回歸的現(xiàn)象。這是一個(gè)泡沫生產(chǎn)的過(guò)程。從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房地產(chǎn)的價(jià)值始終是會(huì)向上走的。但是我們說(shuō)它會(huì)有短期的波動(dòng)，這主要表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格發(fā)散過(guò)程，還有一個(gè)是均值回歸的現(xiàn)象。

未來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將不斷持續(xù)回暖，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶來(lái)住宅需求旺盛，住宅價(jià)格上行壓力依然存在，但同時(shí)，由于住宅供給的不斷增加，供求矛盾可能會(huì)有所緩和。預(yù)計(jì)2017年住宅價(jià)格保持穩(wěn)中有升局面的可能性較大，住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落，同比漲幅上升。

總而言之，經(jīng)過(guò)近三十年的不斷完善和發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本步入健康發(fā)展的軌道。從近二十多年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額、商品房新開(kāi)工面積、商品房施工面積和竣工面積等數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)都是處于總量逐年提升，增幅有升降的態(tài)勢(shì)。商品房?jī)r(jià)格也是逐年升高，升幅有增減。因而，只要我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠不斷增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)活躍旺盛，需求逐年提升，長(zhǎng)盛不衰。

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