房地產經濟波動的影響因素及對策分析

葛勇

【摘要】一直以來，我國房地產經濟均存在著較大波動，究其原因在于多方因素的影響，包括土地價格、住房需求和建筑成本等，為此，新時期如果要促進房地產行業的健康穩定發展，就必須對我國房地產經濟波動的具體特征有一充分掌握，并對影響其波動的主要成因予以分析。本文筆者結合自身工作實踐，就房地產經濟波動的影響因素進行思考，并提出了控制房地產經濟波動影響因素的相關對策，旨在促進房地產行業更好的發展。

【關鍵詞】房地產經濟 影響因素 對策

改革開放以來，隨著國民經濟的發展，人民物質生活水平的不斷提高，使得房地產行業逐漸在我國國民經濟發展中發揮重要作用，也極大地影響了我國國民經濟水平的穩定發展。而正是因為房地產經濟增長重要性的存在，促使越來越多的相關工作人員開始研究影響房地產經濟波動的因素，所以，詳細探究房地產經濟波動的影響因素和對策現實意義十分重大。

一、房地產經濟波動的影響因素

（一）土地因素

在房地產發展過程中，受到來自兩個方面的影響，即一級市場與二級市場。其中地產市場就屬于一級市場。供給方與需求方分別為國家土地部門與房地產開發方，而市場交易中的商品就是土地。而在二級市場中，供給房和需求方又分別為房地產開發商與購房者。在進行市場交易時，交易的商品就是土地的使用權與房屋所有權。在實際影響分析中，則以四個指標為主要內容，即本年完成的開發土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開工面積等。

（二）市場需求因素

快速發展的市場經濟，大大推動了房地產經濟的發展。因為房地產行業的供給勢必會影響到房地產經濟，進而讓房地產經濟的發展受到制約。同時，房地產行業的需求也通過商品房的住宅面積表現出來。所以，在某種程度上可對房地產行業價格的走向做出預計。比如，當房地產價預計下滑時，則房地產行業的需求量就會有所減少，反之其需求量就會增加。

（三）政策因素

所謂政策因素，即為國家針對影響房地產行業所提出的相關經濟政策。比如，2010年4月，為了對過快上漲的房價予以控制，讓房價保持穩定，保障住房，國務院頒布了“新國五條”政策，而這些經濟政策均為國家的宏觀調控方式，其目的均是為了穩定房地產經濟，政府利用這些相關經濟政策可有效控制房地產行業的發展趨勢，進而對房地產經濟的波動產生影響。

二、控制房地產經濟波動影響因素的相關對策

（一）規范土地市場管理

控制房地產經濟波動的一項有效措施即是對土地市場管理工作予以合理規范。首先，加強土地管理，對土地實行全面控制，建立嚴格的土地劃撥審批機制；其次，嚴格遵循規定內容，對土地招標拍賣過程進行規范，實現土地招標的市場化，將市場干預程度降至最低，完善土地市場管理體制；再次，既要保證國家對土地的供給，也需要進一步市場化管理土地，對土地操縱權予以整合，通過市場調控對土地分布進行優化重組[1]。另外，建立相應的土地供給體制，但必須和市場經濟相符，以對我國土地市場管理工作予以有效規范。

（二）加強房地產投資政策建設

面對房地產經濟的波動，既要對市場控制予以強化，還需在房地產投資政策建設上做進一步加強。建設房地產投資政策，應符合有效發展我國房地產經濟。第一，應立足于我國當前的房地產經濟發展實況，選用科學合理的房地產投資政策，以對房地產經濟現狀做出有效調整和改善，進而快速、平穩的發展我國的房地產經濟。在制定房地產投資政策時，一定要對投資主體予以明確，保證產權分明，將房地產產業各項職責落到實處，以免一些不可預估的風險出現。為了使房地產固定資產投資和規劃化發展得到保證，讓房地產投資日趨合理，針對周期領域出現的變化，就需對我國房地產經濟做出有效控制，并及時觀察房地產經濟現狀。

除此之外，還需制定長遠的，且適合我國房地產經濟發展的投資政策，就普通房地產投資政策體制而言，即使房地產經濟在短期內出現下滑，抑制了經濟發展，也必須采取科學的手段和措施，將投資政策予以全面貫徹執行[2]。針對一些不當或失控的經濟政策，就必須利用相關方法對其進行糾正、執行，以讓我國房地產經濟的發展更加健康、穩定。在制定相關房地產經濟投資政策時，一定要對以下幾點引起重視：首先，必須明確投資主體，做到職責清晰、產權分明，有效控制房地產經濟存在的周期性變化；其次，密切關注我國房地產經濟中存在的規模性變化，以使房地產中的固定資產投資與其規模發展規律相符，使之投資趨于合理；最后，明確房地產市場定位，重視市場調查，在明確房地產市場需求的基礎上，保證市場投資的理性化。

（三）逐步完善經濟管理及房地產開發金融制度

房地產業是關系到國計民生的支柱性產業，當房地產經濟和國民經濟體系愈加密切時，其就會有很大的幾率受到宏觀經濟的影響。換言之，房地產經濟的穩定性受到國家經濟中任何行業波動的影響，但波動必須相對較大，且影響分為直接或間接兩種，特別是目前重點突出城市化建設的階段，更是增加了房地產經濟的敏感性。為防止房地產經濟波動受受市場經濟的影響，可采取以下措施：一是對房價做出合理控制，豐富優惠途徑。比如，若居民提出經濟適用的居住要求，那么在工程規劃期間，主要建設對象就可選擇經濟適用房；二是構建完善的金融管制體系，既要將整體經濟要求結合起來，也不能將區域經濟管理體制的要求忽略掉，促進房地產企業更快、更好發展。完善開發金融制度。在房地產經濟發展中，必須要完善現有的房地產金融制度，具體要完善房地產融資體系，暢通的住房融資渠道，如商業銀行貸款、房地產經紀人墊資等等；完善的金融管理制度，要求房地產要積極探索發展出路，也要考慮到資金安全、房屋安全。

結語：綜上所述，探討房地產經濟波動的影響因素和對策，一方面可對房地產經濟發展趨勢與規律有一充分把握，另一方面也可針對異常經濟波動的現象提出行之有效的建議，進一步掌控房地產行業經濟，優化房地產行業，促進房地產經濟的持續發展。

參考文獻：

[1]柳亞.房地產經濟波動的影響因素及對策分析[J].低碳世界，2016，（23）：214-215.

[2]張金艷.房地產經濟波動的影響因素分析及對策[J].中外企業家，2016，（03）：25.