商品房預購人權益受侵害現狀及原因分析

（430212 武漢東湖學院 湖北 武漢）

一、商品房預購人權益受侵害的現狀

近年來，商品房預售模式的高度普及，促進了中國房地產市場的蒸蒸日上，誕生了一大批依靠房地產發家致富的富商與財力雄厚的集團，居民的房屋居住水平也得到顯著提升。據統計，1996年至今，城鄉年建房面積均逾11億平方米，按人均房屋面積計算，相當于全國每年新增100萬套住宅。但是，房地產行業迅速發展的同時，商品房預購銷售模式中的缺陷日益顯露，商品房預購者的權益保護成為當代社會的熱點問題。根據消費者權益保護協會的數據，2004年商品房預售過程中出現的消費者投訴相比上一年增加了差不多五分之一，持續四年保持了2倍的增長速度，到了2005年的時候，商品房預售中的消費者與開發商之間的糾紛已占到了社會各類消費糾紛中的最大比例。從商品房預售實踐的角度來看，現實生活中主要有以下幾類消費糾紛：

1.宣傳廣告不實

現實生活中，部分房地產開發商為了迅速拓展市場，增加商品房銷量，而違規操作，采用虛假宣傳的手段招徠顧客。通常表現為宣傳冊或者售樓書制作精美，內容中涉及商品房周邊環境、小區基礎設施、樓房物業管理等方面的描述過于夸大其辭，消費者在這些宣傳之下受到誤導而作出了預購相關商品房的決定，最終在交房之后才發現開發商在宣傳中的許諾只是空頭支票，與事實嚴重不符，基礎設施建設不到位，物價管理價格相對于其服務質量而言虛高，消費者倍感“受騙”而走上維權之路，向有關行政機關投訴或者直接提交爭端解決機構請求解決雙方矛盾。而出賣人則提出房屋買賣以預售合同約定為準，宣傳冊、售樓書內容僅為宣傳需要，不能作為雙方權利義務的來源。

2.簽訂預售合同時的陷阱

根據法律規定，商品房必須符合一定的條件才能向面向公眾預售，具體來說在預售開始前的建設資金投入達到工程總投資的四分之一以上，施工進度和竣工交付日期確定，且“四證齊全”（土地使用權證書、建設工程規劃許可、建設工程施工許可和商品房預售許可）的開發商才具有商品房預售的資格。但是在實際生活中，有一些開發商實力有限，為了迅速回籠資金，擴大銷售市場，在不符合預售資格要求的情況下就向公眾預售樓盤，并以讓利和優惠吸引消費者，待雙方簽訂了所謂的認購合同、意向書之后，消費者的權益就可能受到侵害。因為一旦開發商之后無法取得預售許可文件，之前簽訂的認購合同、意向書則無法產生預期的法律效力。從商品房出賣人的角度來看，損失僅以收受的定金為限，其行為由于認購合同、意向書的無效而無需承擔這些合同項下的賠償義務；但是購房者的損失則相對較大，不僅買房入住的計劃落空，而且可能需要承擔一定的金錢損失，而索賠無門。但是，實際生活中提前預售商品房的開發商也存在最后拿到了預售許可的情況，但是這些開放商又暴露出貪婪的屬性，要求雙方重新簽訂商品房預售合同，并可能變動其中的價格、面積、設施等主要條款，一旦購房者選擇拒簽此份新協議，開發商則以消費者根本違約為由，解除之前的合同，并拒不退還定金。

3.“不可抗力”的濫用

根據法律規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，是法定的一種違約免責情形。在商品房預售過程中，由于開發商責任導致合同不能履行或者開發商方履行合約成本過高時，不可抗力經常被開發商用來回應購房者的索賠請求。不論是逾期交房、無法辦證、還是小區設施建設不到位、物業管理質量低等問題，不可抗力都是開發商開脫責任的萬能借口。而但是，開發商在引用不可抗力免責條款的大多數情形中均非真正的不可抗力情形，消費者的購房權益由此受到了嚴重侵害。當商品房出賣方出現虛假宣傳，延期交房、房屋質量不達標、房屋面積與約定不符、小區配套設施建設不到位等締約過錯或是違約責任時，購房者應當以事實為基礎，嚴格依照法律規定，走上維權之路，要求開放商承擔法定責任，賠償自身損失，而不能為開發商單方面提出來的“不可抗力”所敷衍蒙蔽。

除了上述現實問題之外，商品房預售模式還可能出現物業質量與約定不符、商品房質量不達標、房屋裝飾質次價高等問題。這對于計劃購房的消費者的法律水平提出了更高的法律要求，否則，在購房過程中合法權益極有可能遭到嚴重侵害。

二、商品房預購人權益受損原因分析

1.商品房預購人自身的弱勢性

首先，客觀來說，商品房消費者較之出賣人而言在經濟實力、知識水平、消息渠道等方面存在很大差距，兩者的交易地位存在不平等，屬于一種非對稱博弈。商品房工程建設無論是房屋設計結構、建筑用材選擇還是建設施工安排方面，都屬于高度專業化內容。預售人由于以開發建設為業，相比一般的消費者而言處于專業、信息優勢地位。

其次，開發商在項目建設過程中，與當地政府聯系密切，因此更容易通過不同正當手段拉攏政府，從而獲得更為明顯的優勢地位。

2.商品房預售中的相關制度不完善

第一，國家對于商品房預售的資格要求規定不合理。具體而言，包括以下兩個方面：

（1）進入房地產市場的主體要求不高。商品房的建設項目投入成本巨大，但是回報也很可觀，導致了一大批剛剛達到商品房預售主體資格標準，為了招徠客戶，拓展市場，攫取利潤不惜鋌而走險，欺騙消費者，包括虛假宣傳、謊報工程進度等。

（2）預售許可證頒布的資格要求寬松。根據現行《城市房地產管理法》的規定，建設投資資金實際投入達到預期總工程投資的四分之一即滿足了法律對于商品房預售的投資比例要求。

第二，商品房預售房款的使用和去向缺乏必要的監管體系。雖然《城市房地產管理法》明確規定：商品房預售所得款項，必須全面用于建設項目有關支出。該法律文件還進一步規定：建設項目所在地的政府的相關部門應當對商品房預售款的去向、使用建立有效的監督管理體系。并且還規定：非法使用商品房預售款的個人和單位應當承擔相應的法律責任。這些規定體現了國家對于商品房預售款的重視，并希望通過這其的監管規范開放商的行為。但是這些規定本身過于原則、概括，缺乏相應配套的規范來具體落實，將監督商品房預售款權限下放各地方政府，各地政府由于經濟水平、業務素質的差異對于商品房預售款的監管力度大小不一，在很多地方甚至出現實際監管長期缺位的情況。

作者簡介：

景建文（1993～），女，甘肅定西人，武漢東湖學院文法學院法學專業本科在讀。