無登記房屋權屬問題

王群+王雨潭

（150040 東北林業大學 黑龍江 哈爾濱）

摘 要：房屋登記，是指房屋登記機關依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。對房屋登記性質的探討是一個理論層面的話題，卻同時具有指引時間的現實意義。而無登記的房屋問題也廣泛存在于我國農村，隨著城鄉一體化的進程加快，無登記房屋的權屬問題也必然得到解決。

關鍵詞：房屋登記；不動產登記；法律規制

一、房屋登記的概述

房屋登記，是指房屋登記機關依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記就是要把房屋權利現狀、房屋的基本狀況、權利變動情況以及其他事項記載于房屋登記簿上。房屋登記的重要功能之一就是維護交易秩序和保護交易安全，交易就是物權轉移，為了防止交易中的欺詐行為，確保轉移正常進行，需使交易雙方充分的了解交易客體的權屬狀況，包括權利人享有的物權是否有抵押、權利瑕疵狀況或者異議等負擔，是否有查封等禁止流轉情形。

二、房屋權屬登記的效力

實質上，對房屋權屬登記效力的爭論源于對其性質認識的不統一。房屋權屬登記具有私法和公法雙重性質，因此房屋權屬登記的效力也具有二分性，一方面，它具有民法上的效力，另一方面，它又具有行政法上的效力。

其民法上的效力表現為：第一，權利公示效力，由于房屋所有權、抵押權等物權是絕對權，具有排斥第三人以保障物權人穩定享有和行使物權的效力，為保護以第三人為代表的社會秩序，要求物權的變動必須向社會公示，這樣社會的交易秩序才能建立在公正的基礎上；第二，權利轉移效力，房屋所有權的變動，以登記為生效要件，非經登記不發生房屋所有權轉移的效力；第三，權利推定效力，房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，登記的名義人被推定為權利人，發生權屬爭議而提起訴訟時，由權利異議人負舉證責任，其只有提出足夠充分證據才能推翻這一推定，否則將承擔敗訴后果；第四，善意取得效力，即使不動產登記簿記載的權利人不是真正的權利人，但基于不動產登記簿之公信力，在善意第三人以合理價格受讓該不動產且己完成物權變動的情況下，法律承認該善意第三人己取得物權，真正權利人有權向無權處分人追償。

此外，房屋權屬登記是行政行為介入私法自治領域的表現，那么這種介入必定會產生相應的后果，除發生行政法效力外，對私法效果也會產生間接的影響。因為房屋權屬登記的主體是行政機關，代表國家對房屋權屬關系進行判斷，因而使登記的內容具有了國家認可的色彩，從而具有了更強的推定力和公信力。

三、我國無登記房屋問題

由于大部分的農村房屋沒有進行登記，故在房屋征收中就不能以房屋所有權證作為征收的唯一的安置補償的依據了，所以，很多地方沒有將征收安置補償的主要依據設為房屋所有權證。這些都是在很大程度上制約了農村地區辦理房屋登記的工作。

出現這些情況的主要原因有以下幾種：

①村房屋登記因其耗資巨大，需要見到成效就必須長久的堅持。②農村房屋權屬調查和登記人員缺乏，設備更新不足，測繪技術落后，地籍測量登記效率和精確度都不高。③我國農村居民主要靠土地生存，而當前土地調整較為頻繁，這種狀況也不利于農村房屋的登記工作。④農村是熟人社會，通常不需要登記也能知悉房屋的權屬。⑤農村對確定服務的權屬現實需要不大，尚未形成規模化的房屋交易市場。這與日本的情況類似，日本農村存在著很強的“土地是家庭至寶”（不輕易進行轉移交易）的觀念，而且大多數房屋以自住為主，所以并無登記的必要。⑥農村普遍只頒發關于土地的宅基地使用權證，主要是根據我國憲法，城市、城市郊區、農村的土地歸屬不同，加上城鄉身份性質的差異，目前暫無法將農村房屋納入統一房屋市場或流轉當中。⑦登記收費會增加農民的經濟負擔，在房屋不能流轉的情況下，確實無登記的必要。

但是，筆者認為，隨著城鄉一體化的發展，農村房屋市場必將開放，相應的調整房屋登記領域的法律法規也應及時做出回應。雖然《房屋登記辦法》對此已經做出了有所改變的規定，注意到了城鄉房屋登記問題的對接。但是，目前該房屋登記制度基本上僅適用于城市和城鎮，房屋產權證又經房屋產權登記后頒發，在農村地區則普遍只頒發宅基地使用權證；又或者對于城鎮房屋所有權，法律上一般沒有主體資格的限制，但對農村房屋所有權而言，法律上對其主體資格有一定限制。如城鎮居民不能給予買賣而成為農村房屋所有權的主體等。這些問題都需要進一步的強化。

四、對策和建議

如果要做到擴大范圍登記范圍，讓農村房屋登記得到重視，能在市場上流轉，筆者認為應當做到以下幾點：

第一，加大宣傳力度，爭取全社會的關注重視。房屋登記機構采取多種形式，利用多種渠道，再結合農村特點加大農房登記的宣傳力度，提高政策的知曉度和透明度，讓廣大農民對該項工作的認知和接受程度得到增強，得到社會各界的廣泛關注。第二，登記機構需重視和利用公告發現問題，靈活多樣地開展農房登記工作；要正確運用法律依據，公正執法。第三，部分條件允許可建立較為詳細的產權產籍資料。房屋登記機構要積極開展工作，可以聯合規劃和國土等部門，對城鎮規劃區內的集體土地房屋進行普查可依靠基層組織進行，據此建立起較為完整詳細的產權產籍資料，為農房登記的推進打好基礎。

筆者認為，擴大房屋登記范圍需要對農村房屋登記進行以下工作。①對農村集體土地上的房屋所有權要依法確定房屋產權歸屬，依法進行確權登記；②需要優良的農村房屋權屬調查和登記人員，測繪技術、設備、地籍測量登記效率和精確度；③需要規制當前農村土地調整的頻率；④需要統一城鎮和農村的標準和原則，其中要特別保護好因農村房屋買賣而流失的集體土地；⑤要隨著城鄉一體化的發展，需要將農村房屋納入統一房屋市場或流轉當中，頒發齊全的各項證件，而不是只頒發關于土地的宅基地使用權證。所以，在農村以土地管理部門為房屋登記機關是應對現實問題的有效的解決途徑，既能保護公民的切身利益，又能更好的推廣實施，減少公共資源的浪費，遵守了十八屆三中全會的會議精神。

參考文獻：

[1]許德風.不動產一物二賣問題研究[J]. 法學研究，2012，03：87-104.

[2]向明. 我國不動產登記簿制度研究[J]. 政治與法律，2011，02：152-160.

[3]譚啟平，卓潔輝.論房屋所有權初始登記應提交材料的范圍[J].現代法學，2011，03：43-54.