我國產業地產發展現狀與相關法律問題研究

鄭恕

摘 要：產業地產作為一種新興行業，在我國已經進入高速發展期。但相關配套法律、法規尚處于缺失狀態。本文從土地管理和法律、法規完善的角度出發，將目前存在的問題逐一梳理，并提出相應的解決對策。

關鍵詞：產業地產 發展 現狀

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）07（a）-138-02

1 產業地產的概念及在我國發展的現狀

1.1 產業地產概況

隨著經濟的進一步發展，產業地產作為地產行業的一個重要分支已在我國悄然崛起。由于這種地產開發的最終目標客戶比較特殊，所以這種地產開發形式對我們來說還比較陌生，法律層面也未曾給出明確定義。以民間產業地產開發企業的話來總結，產業地產就是“以產業為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發與運營。”

1.2 業態分類及特點

目前，由于該類地產主要以工業用地作為開發載體，所以很多人也稱之為“工業地產”。實際上，產業地產是新時代工業地產的升級產品，其涵蓋的產業形態也較前者更為廣泛，主要包括以下幾種模式：一是大片工業園區開發模式；二是現代倉儲物流園區開發模式；三是創新中心、總部辦公基地、研發孵化器等園中園模式；四是各地日漸興起的各類創意傳媒文化基地等。這些開發形式不僅業態多樣，投資參與方式也與傳統開發方式有所不同。除傳統投資、融資形式以外，近些年通過PPP招標，以政府與民間資本合作方式介入的開發形式也日漸受到社會資本的歡迎。

產業地產雖然看似包羅萬象，但都具有以下幾個共同點：（1）此類地產形態符合我國轉變經濟增長方式，淘汰落后產能，調整產業結構的大政方針。（2）此類地產形態符合國家支持新產業、新業態發展，促進大眾創業、萬眾創新政策。（3）集中統一配套設施的建設，有利于節約利用土地。（4）分割單元銷售可有效降低中小企業拿地建設門檻。（5）有利于帶動片區和產業鏈的可持續發展，加快產城融合目標的實現。

1.3 運營形態及盈利模式

目前，產業地產主要以“建成+交付”模式為主，此類模式按照統一規劃，建設標準廠房、研發中心、配套服務設施等內容，然后根據相關部門核定的最小分割單元（可以是整棟、整層，甚至是部分樓層）進行分割登記，將不動產統一登記到最終客戶名下，實現轉讓。第二種一般稱為定制模式，即客戶在開發前端即介入規劃設計，向開發企業提出自己的具體需求，開發企業采取“量體裁衣”模式為客戶建設定制廠房。除以上兩種模式外，有的開發企業為了便于管理，采取“只租不售”模式。

在盈利模式方面，不同于傳統地產銷售盈利方式，成熟的產業地產開發企業以發展的眼光對實體經濟項目進行投資，不僅可以為地方政府帶來持續的稅收，同時又能有效地解決社會就業問題。更為可貴的是，規模較大的開發企業往往都有自己專業的招商團隊和資源，能為地方政府引入優質投資企業，這一點備受地方政府的歡迎。綜合來看，產業地產很好地抓住了社會效益與經濟效益的最佳結合。

1.4 與傳統地產開發的不同點

雖然產業地產本質上也是地產開發，但是與傳統地產存在以下幾點不同：（1）審核程序不同。產業地產因為最終服務于實體產業，所以在項目立項、環評指標等方面須經有關部門的前置審核。（2）面向客戶不同。產業地產的最終銷售客戶一般是企業法人，而傳統地產開發對此并無特別要求。（3）開發成本不同。由于產業地產多以工業用地為開發載體，且處于遠離市區的工業園區，拿地成本比傳統地產要低。（4）資質管理不同。目前對產業地產開發的資質管理，我國尚未有法律、法規級別的規范性指導文件，故產業地產開發企業在開發資質要求方面也較傳統地產企業更低。

2 產業地產涉及的法律問題

由于產業地產可以帶來不錯的社會效益和經濟效益，可以帶來雙贏甚至是多贏的良好效果，故這種地產開發模式受到了地方政府、開發企業以及最終客戶的一致好評。但是，因為這種開發模式在一定程度上缺乏法律、法規的約束和指引，很多環節還游離于法律、法規的真空地帶，所以多年來此類地產開發模式也產生了很多法律問題，本文將逐一梳理列舉如下。

2.1 使用一般工業用地開發產業地產與土地用途管理相悖

根據《土地管理法》，我國采取嚴格的土地用途管理制度。我國發布的《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）中明確，“工業用地是指工業生產及直接為工業生產服務的附屬設施用地，倉儲用地指用于物資儲備、中轉的場所用地。”這兩類用地均屬于工礦倉儲用地二級分類。國土資源部發布的《工業項目建設用地控制指標》（國土資發〔2008〕24號）文件中明確了工業用地的投資強度、容積率、綠地率、行政辦公及生活服務設施用地和建筑系數五項建設指標，并且明令禁止在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。由此可見，我國雖然在法律、法規層面未限制工業用地分割轉讓，但是從土地用途管理角度分析，工業（倉儲）用地主要為工業（倉儲）企業自身生產、倉儲使用，而不是用來開發銷售獲利。若按照產業地產思路，建成后分割銷售，不僅違反了土地用途管理制度，還將會打亂國家對工業用地提出的五項控制指標。由此可見，利用工業用地從事產業地產開發，有變相改變土地用途，違反國家法律強制性規定的嫌疑。

2.2 產業地產開發的泛濫會在一定程度上沖擊商業地產市場

由于產業地產的業態涵蓋較為廣泛，除傳統工業廠房以外，還包括很多新興產業形態。與標準廠房不同，這些新興業態使用的生產辦公場所空間靈活多變，除土地用途的不同以外，即使專業人士也很難辨別出產業地產與普通寫字樓商業地產的區別。故產業地產規模的日益壯大一定程度上沖擊了傳統商業寫字樓市場。

2.3 產業地產拿地成本較低，有國有資產流失嫌疑

由于我國土地利用現狀分類標準未對產業地產用地做出明確要求，目前產業地產一般以工業用地作為開發載體。按照我國二線城市工業用地地價標準，以2.0容積率概算，產業地產樓面地價成本一般不足千元，但是分割銷售價格每平方米可達5000～6000元甚至更高。這樣一來，開發產業地產的高額利潤都流入了開發企業囊中，政府并未得到相應的土地出讓收益，一旦產生買賣合同糾紛，按照《合同法》第五十二條合同無效條款相關規定，損害國家利益、社會公共利益的合同有被確認為無效合同的風險。

2.4 產業地產開發缺乏必要的監督管理

產業地產的健康運營可有效拉動經濟增長、解決就業、產生持續稅收。這都是產業地產積極的方面。但是有些企業打著產業地產開發的幌子變相開發辦公型公寓、花園式廠房甚至別墅型獨棟辦公樓，并且繞開政府對工業用地行業分類的監管，直接將其銷售給自然人，這將導致最終購買者無法順利辦理產權分割登記手續。

3 產業地產開發前景

近期，國土資源部頒布了《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地政策的意見》。該文件提出，為適應新興產業的發展，“可由縣級以上城鄉規劃部門會同國土資源等相關部門論證明確新業態項目土地用途，在現有國家城市用地分類的基礎上以制定地方標準的形式予以明確，并向社會公開后實施。”由此看來，國家層面已經關注到了新興業態用地的特點，同時發現了現有的土地用途分類在新產業土地用途管理方面尚有所欠缺，并鼓勵地方政府在不違背現有法律法規的前提下，可結合地方實際情況對新產業用地在政策方面進行大膽創新。相信在政策法規進一步完善的大好形勢下，作為新興產業的助推器，產業地產勢必迎來又一輪高速發展的春天。

4 結語

產業地產開發對社會經濟發展存在諸多積極影響，但目前該行業在法律、法規層面缺乏統一、規范的管理標準，這就為開發企業“打擦邊球”提供了便利條件。為迎合產業地產發展的大趨勢，從國家到地方層面均對此新興產業高度關注，并做出了一定的努力。各地應充分調研產業地產目前存在的各種問題，結合新產業用地需求的特點，進一步健全法律、法規相關內容，完善行政監督管理機制，對產業地產進行必要的指引和疏導，使其為我國經濟的發展貢獻力量。

參考文獻

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