房地產工程平面控制測量的技術分析

孫雷

摘 要：結合實際，重點探討了房地產工程平面控制測量技術。

關鍵詞：房地產；平面控制測量；技術

目前，房地產業正在發展成為社會主義市場經濟中一個支柱性的產業。房地產作為一個不可移動的、長久耐用、價值巨大而又人人必需的特殊商品進入市場，正在越來越受到社會和人們的普遍關注，同時以計算機技術為核心的現代信息技術也有了飛躍的發展，它向傳統的檔案保存模式及成圖方式提出了挑戰。在新的形勢下，對房地產測繪的準確性、現實性、技術性提出了更高的要求。

1 房地產測繪定義

1.1 房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。

1.2 房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙---房地產分幅平面圖。房地產基礎測繪，對測繪人員素質、儀器裝備、單位測繪資質要求都比較高。必須是有較豐富經驗的專業隊伍才能勝任。相比較而言，從事房地產項目測繪比較容易一些。

2 房地產測量要素

2.1房地產要素測量主要采集界址點、境界、房屋及其附屬設施、獨立地物、鐵路、道路、橋梁、河流、湖泊、水庫等地形地物。目前，城市建筑物密集，高樓越來越高，樹木成林，使得航攝比例尺受到限制，航空攝影測量成果的精度已很難滿足城市房地產測量的要求。用電子速測儀和電子記簿，或便攜式計算機所組成的野外數據采集系統進行房地產要素的測量和數據的采集，是今后房地產測量的發展方向。

2.2 國家標準《房產測量規范》對全野外數據采集的流程和精度要求作了詳細的規定。全野外數據采集宜使用精度不低于3級的全站儀，即其測距精度不地于2級，其的測距中誤差小于10單位，測角中誤差不大于±6"。

3 房地產平面控制測量技術

3.1 房地產平面控制測量主要是為測繪大比例尺的房產平面圖、地籍平面圖提供起始數據，為房地產變更測量、面積測算、撥地劃界和各種建設工程放線驗線等日常工作提供測繪基礎。

3.2 房地產平面控制測量也有其現勢性，由于城市建設的擴展和舊城改造，原有的控制成果部分遭到破壞，為了保證房地產平面圖的現勢性，必須及時布設新的控制點，以確保房地產平面圖的變更測量和其他日常測量工作的正常進行。

3.3 房地產平面控制測量有其階段性和經濟區域性

（1）房地產平面控制測量要考慮城市的遠景規劃，在精度上要留有余地，以便于控制網的擴展。

（2）對于經濟發達區域和一般區域在布設控制網點時，其精度應有所區別，發達區域測圖比例尺大，所需的控制測量精度要高；一般地區測圖比例尺要小，則控制測量的精度可低一些。這樣區別對待，既可避免不必要的浪費或損失，又能滿足房地產測繪工作的需要。

3.3 房地產測量過程中，為了充分利用國家和城市的已有控制成果，保證測繪成果的共享和質量，滿足國家經濟建設和房地產管理的需求，房地產平面控制測量的布設原則和其他控制測量一樣應遵循下述原則從整體到局部、從高級到低級、分級布網的原則，也可越級布網。

3.4 導線測量的方法應用

導線測量是一、二、三級房地產平面控制最常用的方法。導線測量的布設和觀測簡單易行，精度保證，設備需要比較普遍，觀測速度快，所以受到普遍的采用，尤其是建筑物或樹木密集區的城市地區，導線測量起到了其他方法不能替代的作用。

4 房地產平面控制網的布設

房地產平面控制網的布設，應遵循從整體到局部，從高級到低級，分級布設的原則進行，以達到經濟上和技術上的合理性。房地產平面控制網的布設，其范圍應考慮城鎮發展的遠景規劃，首網布設一個主控制網作為骨干，然后視建設和管理要求，分區分期逐步有計劃地進行加密；其精度方面，要留有適當的余地，特別是要使控制網外圍邊長的精度留有余地，以使得主控制網有擴大控制范圍的可能性，避免將來因控制范圍不夠而重新布設控制網。

5 房地產平面控制網布設的一般過程

5.1 了解控制測量的目的和收集資料

主要了解測區的地理位置、形狀大小，今后發展遠景，測量成果使用的精度要求，完成任務的期限以及生產上對控制點位置、密度的要求等。房地產測繪人員應到有關測繪業務及管理部門收集有關資料。

5.2 確定布網方案

根據控制成果今后的使用要求和已收集到的測量資料及擁有的儀器設備、技術力量等條件，確定布設控制網的方案。圖上設計宜在1：10000或1：25000的地形圖上進行：首先展繪已知點、網；按照已定的布網方案從圖上判斷點與點之間是否彼此通視，由各點組成的圖形能滿足規范所規定的精度和其他要求，布在位置也應能滿足使用要求。圖上選點后，須到實地確定，是否切實可行，為了保證控制網精度和避免返工浪費，還應該估算控制網中推算元素的精度。此處限于篇幅不再展述，請讀者參看有關控制測量書籍。

5.3 編寫技術設計說明書

編寫技術設計的目的在于擬定房地產平面控制測量的實施計劃，從整體規劃上、技術上、組織上作出說明，其要點是：

概況內容包括設計的目的和任務；測區的地理位置；地形地貌的基本特征；測區原有成果的作業情況，成果質量情況及利用的可能性和利用方案。

設計方案及其說明平面控制網的等級、圖形、密度；起算數據的確定；控制網的圖上設計及精度估計。

作業方法作業的原則、方法和要求，覘標類型及埋設標石的規格，提出標志建造和委托保管的要求，提出測角，測邊儀器的檢驗，邊長、角度觀測，外業成果的記錄方法，成果檢驗和質量評估的辦法和要求等等。

各種附表附圖編制工作量綜合、進程表；需用主要物資一覽表，控制網設計圖以及其他各種輔助圖表等。

5.4 造標埋石

確定了控制點的位置以后，須著手進行造標埋石工作，埋設的標石作為點的標志，建造的覘標作為觀測時照準的目標，一切觀測成果和點的坐標都歸算到標石中心上。

5.5 外業觀測

待所建造的覘標和埋設的標石穩定后，即可開展觀測工作。觀測前，須按規范要求對儀器進行檢校，測距儀還須進行檢測。

5.6 內業計算

內業計算包括概算、平差和坐標計算三部分。概算就是把地面上觀測的成果投影到高斯平面上的計算工作和平差前其他準備工作。平差計算就是消除多余觀測帶來的幾何圖形的矛盾，鑒定觀測值與平差元素的精度，求出各推算元素（如邊長、方位角或坐標值）的最或然值。

5.7 編寫技術總結

全部計算工作完成后，應該列出成果表，即將所有各點的坐標，各邊邊長和方位角列成表格，最后編寫技術總結，以供測量成果使用者作參考。

6 結論

隨著社會主義市場經濟的形成和發展，房地產測量為法律、房產產權、產籍管理、房地產開發利用、房地產交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供依據和數據資料。房地產測繪的服務將面向全社會。