我國房地產開發企業內部風險控制的對策建議

張瑾

摘要：我國房地產行業在過去十幾年取得了快速發展，房地產行業風險大、投入高，涉及的資金巨大，相對于其他行業而言財務風險更高，因此對企業內部風險控制有著更高的要求。本文通過對影響房地產開發企業的內部控制因素進行分析，從而發現內部控制管理中存在的問題，并針對存在的問題提出改進措施，真正發揮房地產開發企業內部風險控制管理的作用。

關鍵詞：房地產開發企業 內部風險控制 對策

房地產經營活動不僅受國家宏觀經濟調控政策的影響，還要受到企業經營戰略定位、企業內部管理制度等方面的制約。房地產企業通過內部控制系統可以明確企業內部組織結構、崗位設置、人員分工，可以使企業決策機構、管理機構在有效的監督和控制下，嚴格履行各自職責，提高工作效率。房地產企業資金投入大，投資回報周期長，在經營管理活動中不可預知的風險因素較多，因此還要加強內部風險控制。房地產企業內部風險控制管理是現代企業管理中非常重要的一個環節。

一、房地產企業內部風險控制存在的問題

（一）部分房地產開發企業風險管理意識薄弱

1.企業資本結構不合理，導致資產負債率偏高

房地產行業的項目投資資金需求量大，絕大多數房地產企業為使項目順利運行，想方設法向銀行申請貸款，利用財務杠桿大肆舉債，過高的資產負債率導致企業發展的盲目性；沒有謹慎考慮企業的償債能力，導致企業資本結構不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財務杠桿效應的放大，導致財務風險的產生

企業內部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現象，會導致資金使用效率的降低，企業資金的安全性也隨之降低。企業內部財務管理混亂是導致企業財務風險的一個重要因素，如果不同財務分析方法得出來的結論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產開發企業跟風投資，增加投資風險

受政策利好消息影響，有些房地產開發企業相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產開發項目的投資規模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統分析，在沒有進行大范圍市場調研的基礎上進行投資決策，將會進一步加大企業的財務風險。

（二）有些房地產企業內部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產企業內部控制體系建設不完備，實際操作過程中某些制度的執行沒有依據。有些房地產企業雖然建立了內部控制制度，但存在著內容不完整、設計不合理的問題。有的企業只具有某些基本的內部控制操作，沒有形成一個完整的內部控制系統。有的房地產企業執行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執行，監督、考核更是形同虛設。有的房地產企業風險控制體系不健全，決定投資開發項目時僅憑管理者現有經驗或初步的市場調研，對開發過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發商陷入被動狀態。有的企業尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預防控制。

（三）內部風險控制缺乏有效監督

企業的內部審計部門是房地產企業內部風險控制的有效監督部門。有的內審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內審部門形同虛設。內部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調整等方面的內部監督流于形式，最終結果還是一言堂。有的企業內部審計工作僅局限于財務層面，審計內容主要是會計核算、會計賬簿、財務報表，而對內部控制制度評價、企業各部門履行職能的效率方面，沒有充分發揮出內部審計的作用。

（四）內部風險控制專業人才比較缺乏

有些房地產開發企業組織機構設置不合理、人力資源保障不到位、缺少內部控制氛圍等，這些都是內部控制管理中急需解決的問題。有些內部控制系統管理人員的素質提升跟不上房地產企業發展的步伐，有些房地產企業的工作人員在工作后沒有繼續學習，得不到充分的培訓與鍛煉，甚至專業能力不達標，這些都會制約房地產企業的發展。只有思想素質提高了，業務能力增強了，才能適應企業發展的需要。因此，提高內部控制系統管理人員的素質是解決內部控制問題的重要手段。

二、完善房地產企業內部控制的對策

（一）完善內控制度體系建設，提高風險管理應對能力

房地產企業增強防范風險的能力應從建立有效的管理機構、完善內部控制制度入手，明確各部門的職責權限，提高員工的財務風險意識。

1.完善的內部控制體系可以有效抵御外部環境的變化

健全的房地產內部控制體系以及完善的管理制度為企業內部控制提供了基礎保障。外部環境的變化特別是宏觀經濟政策對房地產開發企業的影響很大，國家通過調節土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經濟的發展，調節房地產開發市場的供需平衡。

2.加強科學化的制度流程建設是企業內部風險控制的有效保證

房地產企業的資金流量大，應加強會計審核管理，對資金的使用應進行嚴格的控制管理，對企業資金的用途進行有效監督。通過建立內部管理審核制度，資金得到審批后應對資金的使用情況進行嚴格的監督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應通過董事會決議，不能由總經理一人獨斷。

3.加強內部審計工作，提高抵御風險的能力

采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發揮內部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發揮企業資產經營效益。通過定期或不定期的內部審計并且延伸審計領域，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計等領域擴展，實現資源的優化配置。

4.房地產企業要保持資金結構合理，適度負債經營

融資和投資是房地產開發的重點領域，資金運營安全影響著企業的生產經營，影響著企業的經營風險。在充分考慮企業償債能力的前提下，多元化籌措項目建設資金，可以拓寬企業融資渠道。通過控制企業成本，保持適度資產負債率，提高企業資金的使用效率可以提升企業的利潤空間。

（二）建立房地產風險控制機制，完善監督機制

房地產企業必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內。

1.內部審計部門要有相對的獨立性

當內部控制體制不完善時，管理層的權力有時會凌駕于規章制度之上，缺乏相應的監督機制，導致管理層出現弄虛作假行為。為了避免這種情況的發生，內部審計部門應由董事會直接領導，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發揮其對部門的監督職能。

2.監督體系要形成有效的監督合力

監督主體應具有相對的獨立性，按照設定的目標進行有效監督，如果監督部門對被審計單位不僅提高審計業務，還同時提供會計、稅務等經濟咨詢勞務，監督部門很難發揮內部審計的監督作用。

3.構建企業內部暢通的信息溝通渠道，實現資源共享

根據房地產企業自身的生產經營情況，建立與企業發展相適應的內部信息集成處理系統，實現信息資源共享。可以通過整合營銷部門、運營部門及財務部門信息，應用信息集成處理系統實現資源共享。信息資源整合可以實現部門數據實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。

（三）提高管理層及相關管理人員的業務水平，進行全面財務預算管理

企業管理層應提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業風險。管理人員通過加強業務培訓，充實房地產行業建造流程等業務知識，可以提高自身素質和管理能力，實現企業股東利潤最大化的目標。

1.加強預算管理，提高資金使用效率

應依據房地產企業運營的整體情況，進行全面預算管理。由銷售、合約、工程、財務等部門配合制訂企業經營收入計劃，確定規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用等，并認真貫徹執行預算指標，從而提高資金的使用效率。加強預算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務管理規定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產企業的各項投資風險進行一定的預測與評估，可以有效規避企業風險。

2.提高業務素質，提升企業經營管理水平

在企業內部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業健康、穩定地發展。房地產行業涉及業務范圍廣，不僅需要工程、財務、管理知識，還需要懂得法律、金融等多方面的知識，要滿足房地產企業內部控制的需求，員工素質需要有很大的提升。構建房地產企業內部控制管理系統，實現信息技術與現代化管理完美融合，最大限度地提升企業內部控制管理效率。

三、總結

內部風險控制管理在房地產開發企業的經營管理中具有非常重要的作用，通過優化內部控制管理環境、健全內部控制管理制度、加強內部審計監督管理等措施，提高房地產開發企業內部經營管理效率。雖然市場競爭日益加劇，但房地產開發企業通過建立和完善內部控制系統，并認真貫徹落實，不斷提高企業經營管理水平和抵抗風險的能力，能有效促進我國房地產行業的健康發展。

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