“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及對策

王娟

摘要：從2016年5月1日起，房地產企業被納入“營改增”試點行業，由繳納營業稅改為繳納增值稅，這一稅制的重大變革，對房地產企業的稅負和凈利潤都產生了巨大的影響。如何采取措施來應對這一變革帶來的影響，降低稅負率，提高凈利潤水平是房地產企業目前面臨的重要課題。

關鍵詞：“營改增” 房地產企業 稅負 凈利潤 影響 對策

一、“營改增”對房地產企業稅負的影響

營業稅和增值稅一直是流轉稅中的兩大主要稅種，其計算依據和繳納方式也存在很大差別。營業稅的計稅依據是營業額，是價內稅，房地產企業銷售自行開發的項目按照5%的稅率計征。增值稅的計稅依據是增值額，銷項稅額減去進項稅額即為增值額。

（一）按簡易方式計征增值稅

“營改增”試點方案規定，房地產一般納稅人銷售本企業自行開發的老項目可以按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。在不考慮其他稅種的情況下，房地產企業繳納營業稅和按簡易方式繳納增值稅的稅率沒變，但因增值稅是價外稅，計算計稅依據時要把價稅分離，按照不含稅營業額計征增值稅，這樣看來，房地產企業“營改增”后，按簡易方式計征增值稅比原來繳納營業稅少了，稅負降低了。

（二）按銷項減去進項的方式計征增值稅

“營改增”后，房地產開發企業一般納稅人銷售自行開發的項目適用11%的增值稅稅率。從原來按5%營業稅稅率繳稅，變更為按11%的增值稅稅率繳稅，稅率提高了6%，這是否意味著稅負上升了呢？其實，兩者的計稅依據不同，雖然稅率提高了，但由于增值稅是按增值額計算稅額，而增值額是扣除可以抵扣的進項稅額的差額，且抵扣的進項稅額越大，計算及繳納的增值稅越少，從理論上來看，“營改增”后，房地產企業稅負不會增加相反還會減輕。但實際情況是，稅負能否降低受多方面因素影響，其中進項稅額的抵扣是最關鍵的因素。

二、“營改增”對房地產企業凈利潤的影響

影響企業凈利潤最主要的因素是營業收入及營業成本，下面筆者就分析一下，“營改增”后，房地產企業銷售自行開發的房地產項目，營業收入和營業成本的變化情況以及對凈利潤的影響。

（一）營業收入下降

眾所周知，營業稅作為企業收到的價款包含在營業收入內。增值稅是價外稅，不包含在營業收入中。自“營改增”實行后，無論采用一般計稅方法還是簡易方法，都需要將其中包含的增值稅額分離出去，按照不含稅的金額確認為營業收入。在房產總價不變的情況下，顯然由于“營改增”后的營業收入不含稅，使其體現在利潤表中較“營改增”前有所下降。

（二）營業成本上升

在房地產企業的開發成本構成中，建筑安裝成本是其最重要的組成部分，建筑施工企業是建筑安裝成本的實施主體。“營改增”后，建筑施工企業也被納入試點范圍之內，稅負隨之增加，導致作為上游的房地產企業也相應的增加了成本。一是建筑施工企業的材料成本占總成本的比重較大，但因購進的材料無法全部取得增值稅專用抵扣發票導致材料成本增大。二是建筑施工企業的人工成本也是總成本的一大部分，由于施工企業的特殊性，季節性強，工期長，所以施工人員大都是勞務公司派遣和一部分農民工，而勞務公司為了自身的利益考慮，往往不能給雇傭員工的企業開具能夠抵扣的進項發票，導致建筑施工企業人工成本增大。三是建筑施工企業在項目實施過程中，會租賃一些設備和對設備進行維護和保養，而這部分支出也會由于沒有抵扣發票導致成本增大。

綜上所述，在實際生產運營過程中，建筑施工企業要完全取得能抵扣的增值稅專用發票是非常困難的，所以，其承擔的稅額會增多，而這些因素直接導致房地產企業的建筑安裝成本增加。

（三）利潤下降

企業利潤的構成是營業收入扣減營業成本、營業稅金及期間費用，在銷售總價不變的前提下，由于“營改增”后營業收入為不含稅銷售額，導致營業收入較“營改增”前明顯下降。按照簡易辦法征收的企業，由于“營改增”后營業稅金的減少，利潤可能與“營改增”前差異較小；而按照一般計稅方法征收的企業，在稅率不同導致營業收入下降幅度明顯高于簡易計稅方法營業收入下降幅度的前提下，假設成本下降的幅度低于收入下降的幅度，將會導致企業利潤降低。

通過前面的分析不難看到，“營改增”后對房地產企業的稅負及凈利潤都產生了很大的影響，建議房地產企業采取以下措施，使不利影響降到最低。

三、“營改增”后，房地產企業的應對措施

（一）重視對供應商的選擇，并加強對供應商的管理

采購材料取得的增值稅專用發票可以抵扣進項稅額，這一點對于作為一般納稅人的房地產企業尤為重要，那么及時獲取增值稅發票用于抵扣進項稅額也就成為房地產企業降低成本的重要舉措，這就要求企業在對供應商的選擇上要從多方面進行考察和了解，其是否具有一般納稅人資格，是否能夠足額開具增值稅抵扣發票。企業應該著重選擇那些資質正規、能足額開具增值稅專用發票的優質供應商。另外，對供貨合同的簽訂要嚴格把關，要在合同中明確規定供應商必須開具能抵扣的專用發票，對于不符合要求的供應商，要果斷拒絕合作，確保房地產企業有足夠的進項稅抵扣，降低企業的稅負。

（二）建立嚴格的發票管理制度，提高管理水平

對于增值稅發票的領購、如何使用、到期認證及管理情況都要按照增值稅法的有關規定執行，這就要求企業必須加強內部財務管理，企業財務人員在取得抵扣發票后，要在規定的期限內將抵扣發票進行認證抵扣，否則超過了抵扣期限的發票是不允許抵扣的，而不能抵扣的發票不但占用了企業的資金，更是無形中增大了企業的稅負。要提高財務人員的納稅意識，要加強在材料采購方面的發票管理工作，丟棄原來那種為了省錢采購材料不要發票的觀念，工程完工后及時結算，及時取得發票，及時認證抵扣，使增值稅發票發揮最大的效力。

（三）重視企業稅務、財務管理制度的完善

房地產企業原來繳納營業稅時科目的設置、核算方法及繳納程序都相對簡單，“營改增”實施后，財務人員的工作量加大，僅科目設置一項就復雜了很多，由一個科目變為五六個科目，核算及繳納流程的難度加大，如果還停留在原來簡單的核算上，就很容易出現錯誤，影響企業的稅收。這就要求企業必須加強對財務人員的培訓工作，提高對增值稅的認識，不能簡單地把增值稅發票當作一張原始憑證看待，要時刻牢記能夠抵扣的增值稅發票是企業稅收的關鍵環節。要完善財務管理制度，特別是有關增值稅方面的，避免因為增值稅發票方面出現問題，使企業遭受不必要的損失。更要努力提高業務水平，提高財務人員的業務能力及工作的責任心，對于不符合要求的發票堅決不能抵扣，從而保證會計工作的準確性。在處理增值稅方面的業務時要格外小心，做到及時核算及時申報及時繳納。

（四）理清業務流程，積極開展稅收籌劃

“營改增”后，增值稅涉及很多方面的內容，應該引起企業高度的重視，并合理、科學地進行稅收籌劃。房地產企業的運營有其自身的特點，要根據自身情況制訂一些相關的制度來進行管理，達到降低稅負的目的。

首先，做好利潤測算。房地產開發環節多，要求企業各部門相互配合，資源共享，可以根據企業成本類別及合約臺賬對現有合作單位逐項梳理測算不含稅成本。對預期合作單位，先分析承包商的納稅人資格并設置相應稅率，測算出預期合約的不含稅成本，同時還要綜合考慮承包商是否存在既銷售材料又自帶安裝的混合銷售行為，例如電梯、弱電設備等。由于貨物銷售與提供勞務的稅率不同，在合理范圍內可以通過簽訂不同種類合同籌劃出對企業有利的稅負。

其次，做好全過程進項稅監控。在招投標選聘合作單位時應該進行合理籌劃，選定評標時要綜合評價，簽訂合同時條款要明確付款條件及票據要求，財務付款時嚴格遵照合同約定把好票據關。通過流程管控合理控制稅負，減少不必要的支出，減少成本大幅異動。

最后，房地產企業也可以通過項目外包的形式，盡可能多的獲得增值稅抵扣發票，從而達到降低成本、降低稅負的目的。房地產企業的銷售價格受國家宏觀政策調控、土地供應、貨幣政策、人口因素等各方面影響，不能單一依靠提升售價實現利潤目標。企業還應加強成本管理和控制，選擇有利的合作形式，積極開展稅務籌劃，從而實現企業戰略。

四、結束語

“營改增”政策的實施，使房地產企業面臨著巨大的考驗，如何能在經濟的大潮中奮力前行，是擺在房地產企業面前的重要課題。國家這一重大稅制變革，目的是避免重復征稅，降低企業的稅負，企業只有充分理解，才能在整個運營過程中千方百計地想辦法，提高財務人員素質，加強企業管理，努力降低成本，使“營改增”政策更有利于提高企業的競爭力，更有利于企業的發展。

參考文獻：

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（作者單位：天津中冶和苑置業有限公司）