購物中心商鋪“錢景”凸顯，二三線城市機會更多

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購物中心是啥

商務部給購物中心的定義——多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種集合體內包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。國內的購物中心包括社區型購物中心、區域型購物中心、城市中心型購物中心三類。

未來四年，國內新增1300多家購物中心

據中國購物中心產業資訊中心提供的數據顯示，中國購物中心在未來4年內，將在現有的2500余家基礎上，新增1300多家，預計到2018年，國內購物中心數量和規模將位居全球第四位。

購物中心的大量增加有以下幾個原因造成：一是“限購令”的出臺，讓民宅銷售跌入谷底，越來越多的開發商開始青睞商業地產，而購物中心又是諸多商業地產中回報率最高的一種；二是城市化進程速度加快，隨著各個城市的規劃改造，原有的商業企業（如商場、超市）已經難以滿足人們的需求，市場中對于購物中心的需求越來越大；三是城市人口數量的猛增，不僅是一線城市，連二三線城市每年都要涌入大量的外來人口，原有的商業區域已經難以滿足市場需求，需要重新開拓新的商業區域。

另外，據國外權威機構統計，人均GDP達到3000美元時，人均購物中心的面積約1.4平方米，而國內主要城市中，人均購物中心面積在0.1—0.6平方米之間，市場空間巨大。

錢景凸顯，二三線城市機會更多

前文已經介紹過，購物中心實際上就是由若干個大小不一的商鋪組成。購物中心既然會成為未來零售業發展趨勢，那么相關商鋪也會具有較高的升值空間。以上海市為例，非市中心的購物中心商鋪售價2015年上半年比2014年同期上漲了30%，租金上漲了50%。

不過由于一線城市購物中心商鋪市場基本已經成熟，而且商鋪價位處于一個較高的價位不適合中小投資者介入。目前最適合中小投資者介入的是二三線城市的購物中心商鋪。理由如下：

一是，未來新增的1300家購物中心，二三線城市占到了1000家以上，數量多，投資者選擇余地多。

二是，購物中心形式剛剛在二三線城市中發展，商鋪售價不高，有不少區域的商鋪售價僅二三十萬元，頗適合中小投資者介入。同時由于底價低，如果選擇好的地段，其升值空間很大。

注：購物中心的商鋪投資回報率約4%—6%，所以不適合急于求成的投資者介入。

三是，目前國內各個行業的知名品牌都已經開始渠道下沉，將二三線城市作為未來重點銷售區域，這會提升購物中心的品牌企業入駐率，對于商鋪升值起到促進作用。同時二三線城市的消費率要高于一線城市，商鋪出租率高于一線城市。

投資賺錢有講究，

城市化率50%才能介入

據業內專家介紹，投資者最好選擇城市化率超過50%的地區投資，因為這個階段該區域購物中心業態剛開始發展，商鋪價格基本處于最低位，升值潛力巨大。

注：城市化率指城鎮人口占總人口（包括農業與非農業）的比重。

另外，還有四點投資者需要注意：

一是，購物中心的周邊業態。其周邊業態對于商鋪投資收益有很大的影響，一般而言，購物中心周邊1.5—3公里處，有2—3個較為成熟的大中型社區，而且還要有一個較為成熟的商圈，考察標準是便利店不少于5個或小型超市不少于3個，飯館至少20余家以及相關的配套設施十分完善，如幼兒園、學校都有，否則人氣不旺，很難帶火購物中心。

二是，不做零售，只做服務。這點主要針對投資者投資的商鋪用途所講，投資者最好將商鋪出租給從事服務業的商戶，如餐館、水吧、淘氣堡等，千萬不要出租給從事零售業務的商務。因為購物中心的主體是商場、超市，從事相關零售業務的商戶無論是品種還是價格都競爭不過對方，很難盈利，難以長久經營，而商鋪轉讓次數過多，會降低吸引力，因為會認為這個位置商鋪風水不好，會延長投資者投資回報率。

三是，社區購物中心盡量不要涉及，因為社區購物中心服務對象就是一兩個社區，人流量較少，會延長商鋪投資回報期，不適合中小投資者介入。

四是，當商鋪每平方米售價超過周邊地區民宅售價的2倍以上，投資者就不能輕易投資，因為兩者1：2時是一個最佳投資點。