關于房地產經濟的影響因素分析及發展策略探討

馬凌云

摘要：房地產經濟有關的影響因素集中在市場因素、經濟因素、國際因素、社會因素等方面，需要通過政府的稅收政策、金融體系的完善、市場供求關系的調和，整體環境的良性構建，從而促使房地產經濟健康平穩發展，穩定社會整體發展環境。

關鍵詞：房地產經濟；影響因素；發展策略

長時間以來，我國經濟的增長在一定程度上得益于中國房地產的發展。有關數據表明，我國國民經濟生產總值中的15%是通過房地產所貢獻的，因此房地產經濟的發展對我國國民經濟發展至關重要。需要充分的分析房地產經濟在不同時代下的影響因素，從而研究對應的發展策略，促進房地產經濟健康發展。

一、房地產經濟發展常見影響因素

（一）市場因素

我國屬于全球人口數量最多的國家，人口基數大促使我國人口數量增長也較大，進而導致我國房地產需求總量相對較高。從市場情況來看，我國房地產發展具有較大潛能，發展空間較大。同時隨著城市化進程加快，人口逐步向城市集中，導致城市區域內的房地產經濟得到更迅猛的發展，城市房地產需求更為旺盛。房地產經濟的發展有市場需求客觀因素的推動，房地產也是商品的一種形式，受到市場供求關系的影響較大，因此市場是決定房地產發展的主要因素。

（二）社會因素

從社會情況方面來看，我國社會政治環境相對穩定，人們對投資與置業有較強的信心，從而也促使了房產經濟的穩定向上。而當政治環境不穩定時，就會引發社會環境的動蕩不安，進而導致房地產經濟受到波及。社會穩定的相關因素較多，社會政治因素、社會秩序狀態、社會經濟狀態等。如果社會上違法亂紀、燒殺搶掠的行為較為頻繁，那么人們生活將會缺乏保障感，進而導致房地產需求受到影響。而城市化推進的速度也是社會因素的一個重要方面，城市化進程是社會發展所需，該階段人們不斷的從鄉村向城市聚集，進而擴展了房地產的需求量。

（三）經濟因素

經濟因素對房地產整體經濟發展起著重要影響，其中包括物價因素、利率因素、居民收入水平等多方面。利率在一定程度上會刺激消費者在房產購買上的動力，甚至達到一定引導趨向。貸款利率的增減會直接影響到消費者房產購買成本，進而影響房產投資的回報價值。消費者自身會因為貸款利率的升高而抑制購買欲望，同時會因為利率下滑而帶來的實惠性而提升購買欲望。同時房地產本身項目建設就是一個相對繁復的內容，涉及多方面影響因素。如果相關建設材料成本與人工成本出現波動，對應的房地產建設成本會相應變化，因此房地產經濟本身與物價水平也有密切關系。此外房地產經濟受到居民人均收入影響，但居民收入水平相對較高的狀態下，人們在房地產方面的投資理財意識也會更強，由此導致房地產銷量的提升。居民收入提升會更多的將房地產作為自身的投資方向，拉動房地產經濟上漲。相反，如果居民收入水平較低，相關投資能力缺乏，進而引發房地產經濟的蕭條。

（四）國際環境

國際環境也對房地產經濟產生一定影響，尤其是本國與其他國家的關系狀況，國際關系上包括國際經濟、政治與軍事情況等因素。特別是全球化發展不斷深入，各國之間的聯系日漸緊密，國際環境甚至可以達到牽一發而動全身的社會影響效果。如果整個國際環境處于向好發展趨勢，房地產經濟也會有更好的發展環境，這樣有助于房產作為商品更好的流通。部分房地產經濟中由于注入了外資，因此會更大的受到國際局勢的影響。

二、房地產經濟發展策略

（一）完善金融制度

要完善房地產行業與金融間的配合，促使房地產經濟處于較為平穩健康的金融環境發展。在銀行貸款管理上要注重結構管理，優化貸款結構，注重風險管控，控制好貸款份額管理，促使貸款更為正規標準化運作。要做好金融業與房地產業的關聯，改善資金不足，優化健全房地產貸款體系，促使房地產融資多元化體系，在商業按揭貸款與政府優惠政策之上，可以擴展其他融資渠道。同時政府需要做好金融制度的監管，讓房地產經濟保持健康的融資環境。

（二）調整市場供應模式

在城市范圍內由于高檔住宅的大量囤積，導致土地使用率相對走低，空房比例大，閑置了大量土地資源。政府需要控制土地實際供應量，注重經濟適用房與中等型商品住宅的退出，有效的滿足社會大眾的剛性需求，開拓相關房產的土地資源，有效的達到房屋規模的擴展，滿足社會不同層級人員的購房需求，滿足各自的購買率需求。

（三）注重投資性購房的控制

政府需要有效掌握當下投資性購房的狀況，通過稅收調控機制來達到遏制房地產泡沫的狀況。例如對于短時間購房出售者，需要對其售價的利潤做一定的稅費增收，甚至采用高比例的稅費增收，從而遏制投機性購房行為。其次，對于自用型的剛需購房，需要提供一定政策支持與普惠力度，有效的減少稅費，提升一般居民的居住品質，按住剛需群體的實際需求。將剛需購房與投機性購房做好區別對待，鼓勵與打壓合理運用。

（四）做好市場監督，規范市場行為

房地產企業自身素質的缺乏與市場監督管控的不足都會導致整體市場環境的運轉不良。需要完善整體的房地產信用機制，充分調動各方輿論影響力量，對市場相關信用行為做有效監督管控，有效的讓房地產市場競爭處于健康良性環境。要注重房地產相關信息系統與平臺的建設，注重信息的采集、分享與運用，有效準確的把控市場狀況，了解實際的消費者購買需求與房地產行業狀況，促使整體市場供需關系的平衡。

三、結語

房地產經濟受到的影響因素較多，無論是政府政策環境、民眾經濟能力與物質需求、房地產行業自身發展狀況，都需要有序規范性才能維持整個房地產經濟的平穩。具體操作上需要各方面力量配合，同時也需要民眾保持健康的購房心理，國家層面需要充分的意識到讓房子作為剛需居住，而不能讓房子作為投機者炒房的媒介。尤其是國家層面與購房者的心理層面構建需要尤為關注，避免受到相關關系的裹挾而導致市場畸形發展，通過穩定房地產行業的健康發展來促進社會各方面環境的穩定。