江蘇省房地產估價行業現狀分析及發展建議

劉坤

摘要：近幾年，房地產業蓬勃發展，大部分的社會資金流入到房地產市場。房地產估價行業是房地產行業的一個重要分支，也隨著房地產業的迅猛發展走上了快速發展的道路，其涉及房地產抵押估價、征收估價、拍賣估價等諸多經濟活動。本文對各大行業網站（中國房地產估價師網、江蘇省房地產估價與經紀協會、全國房地產估價行業管理信息平臺、國家數據）和行業各大報告提供的數據報表進行統計、整合，對江蘇省房地產估價行業的現狀以及存在的問題進行量化并深入分析，最終給出行業的發展建議。

Abstract： In recent years， the real estate industry has rapid development. Most of the social capital flows into the real estate market. Real estate appraisal industry is an important branch of the real estate industry， which has rapidly developed with the rapid development of the real estate industry. It involves a lot of economic activities， such as the mortgage valuation， collection valuation， auction valuation of real estate and so on. This paper statistics and integrates the data from the industry report and the major industry web sites which contains CIREA， JREAA， NBSC. The existing problems and present situation of the real estate appraisal industry in Jiangsu province are quantified and the suggestions good for development are put forward.

關鍵詞：江蘇省；房地產估價；現狀；建議

Key words： Jiangsu Province；real estate appraisal；present situation；suggestion

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）14-0003-04

0 引言

江蘇省作為全國經濟水平領先的長三角地區，2016年全省國內生產總值為76086.2億元，較去年增長7.8%，近幾年房地產市場也蓬勃發展，2016年全省房地產投資8956.37億元，較去年增長9.8%。房地產估價市場隨著房地產市場進入了一個快速發展的時期，但由于我省房地產估價行業起步較晚、發展歷史不長、經驗不足，同時地域的差異化以及脫鉤改制的影響，使其在迅速發展的同時也伴隨著不少問題。估價行業的發展已經開始脫離社會的腳步，我們不得不對行業的現狀和問題進行分析，并提出一些發展建議。本文在分析了房地產估價行業的的機構、人員業務的現狀基礎上，通過搜集各項報表數據，分析出行業存的問題及原因，最終結合現狀提出一些發展建議。

1 江蘇省房地產估價行業的發展概況

1.1 江蘇省房地產估價機構設立情況

截止2016年底，從資質來看，全省一級房地產估價機構有55家，占比9.63%；二級房地產估價機構有156家，占比27.32%；三級房地產估價機構有124家，占比21.72%；一級分支有211家，占比36.95%；剩余少數是25家暫定三級的房地產估價機構，占比4.38%如表1所示。在省內地級市之間，也有著較大的差距，南京、蘇州、無錫、常州是省內房地產估價機構數量最多的四個市，其中南京和蘇州尤為突出，分別有75和102家房地產估價機構，南京是整個省擁有一級房地產估價機構最多的城市，高達27家，占據全省一級房地產估價機構的一半；而連云港、宿遷、淮安是省內機構數量最少的三個市，如圖1所示。地域之間的差異也非常顯著，有一個階梯型的分布趨勢，蘇南（南京、蘇州、常州、無錫、鎮江）的房地產估價機構數量占了全省的54.47%，蘇中（泰州、南通、揚州）、蘇北（鹽城、淮安、宿遷、連云港、徐州）分別占20.14%和25.39%，各級房地產估價機構的數量從蘇南到蘇北也呈現一個遞減的趨勢，而且蘇北和蘇中的絕大部分分公司都是由蘇南的房地產估價機構設立的。

1.2 江蘇省房地產估價人員及業務情況

目前江蘇省房地產估價行業從業人員近萬人，對全國房地產估價行業管理信息平臺提供的數據進行統計，截止2016年底，江蘇省共有注冊房地產估價師約3800人，其中一級房地產估價機構大約有970人，平均每家機構17人；二級房地產估價機構大約有1700人，平均每家機構11人，三級房地產估價機構大約有500人，平均每家機構4人，分支機構約630人，平均每家分支機構有3人。

對江蘇省房地產估價與經紀協會（蘇估協）提供的數據進行統計，截止2016年末，在全省房地產估價機構承攬的諸多估價服務業務中，主要有房地產抵押估價、征收估價、拍賣估價、轉讓估價以及少數咨詢服務[1]，其中，房地產抵押估價是所有估價機構最主要的估價業務，也是估價總值和評估面積最多的估價業務，具體的各種業務數量占比詳見圖2。

2 江蘇省房地產估價行業存在的問題及原因分析

2.1 從業人員素質參差不齊，機構規模良莠不齊

房地產價值評估是投資風險較高的項目，房地產估價師有很強的專業知識和素質是做好評估工作的關鍵，評估結果的客觀性和準確性往往取決于多個方面，包括業務要求、評估人員的專業知識水平、職業道德等。目前，房地產估價行業相關從業人員的培訓和考核在方式和制度方面存在較多問題，其結果導致從業人員整體素質和水平普遍較低。另一方面，房地產估價行業的準入門檻也不高， 1995年3月，房地產估價師執業資格考試制度建立，其規定最低的報考學歷條件為專科，這就直接擴大了估價人員的選拔范圍，也進一步導致估價行業從業人員的素質和能力水平參差不齊，低學歷的估價師占了較大一部分。

由全國房地產估價行業管理信息平臺提供的可靠數據，對其中反映江蘇省的估價人員的學歷和專業情況的數據進行篩選和整合，江蘇省在職的估價師碩士學歷的比例為10%左右，且多為主管、經理及以上的較高職位，本科的比例為不到60%，專科的比例為30%左右，低學歷的比例還是占了較大的一部分。另一方面，地域之間的估價人員學歷情況整體差異較大，作為整個江蘇的經濟發展水平較為落后的蘇北，低學歷的估價行業從業人員占了較大一部分，蘇南的整體情況比蘇中、蘇北要好，本科及以上學歷的從業人員所占比例比蘇北要大，蘇南高學歷（本科及以上）的估價師占了全省的43%，區域間差距明顯，人員的學歷和素質參差不齊。我國整個房地產估價行業的市場興起的比較晚，社會對估價行業的認識不足，導致估價市場缺乏專業的人才，國家對房地產估價師資格準入的門檻較低，從而使許多并非房地產相關專業出身的人進入該行業，使得該部分人員的專業知識能力和素養都不足。江蘇省內各市的從業估價師均存在非相關專業出身的情況，全省的房地產估價師是相關專業（房地產經營、房地產經濟、土地管理、城市規劃等）從業的比例為不足40%，非專業出身的從業人員占了絕大多數，蘇南、蘇中情況較蘇北好一點，詳見表2。

2.2 房地產估價機構之間的無序競爭，業績差異大

估價市場目前不完全是一個以客觀為原則的行業，有時估價機構為獲得更多的業務會通過一些不正當的手段，估價報告的編制受委托人的干預，或者通過給予一定比例的回扣等惡意手段進行競爭，諸如這類估價機構間的博弈不僅可能導致估價報告顯失公平公正，難以真實客觀，犧牲了企業自身利益，擾亂了房地產估價市場秩序，助長商業賄賂等不正之風，滋生腐敗，致使不公平競爭和惡性競爭同時存在。

江蘇省內的房地產估價機構之間的競爭也尤其的激烈，同資質間、不同資質間的競爭也尤為的突出，地域間、城市間的房地產估價機構業績差異顯著，目前房地產估價行業實行行政許可，估價師實行注冊制。房地產估價機構的資質等級越高，執業的范圍越廣，所以對2015年度全國一級資質房地產估價機構業績總排名的數據進行提取，提取出江蘇省內的估價機構業績排名情況，分地域（蘇南、蘇中、蘇北）和排名標準（營業收入、評估面積等）進行統計，橫向比較，與蘇中、蘇北相比較，蘇南的絕大部分一級房地產估價機構的業績排名全國靠前，這是各市擁有一級房地產估價機構數量導致的一個直接結果，也與各地域、各城市的激烈競爭脫不開關系；縱向比較，因為蘇南有46家一級房地產估價機構，蘇中、蘇北分別有4家和5家，蘇中、蘇北的一級資質估價機構數量雖然少，但是基本上業績都排名靠前，由此說明，蘇中、蘇北的估價機構一定程度上的業績、服務水平整體上要較蘇南高一些。

2.3 注重“攬活”，忽視能力和技術

房地產估價行業是個專業要求較高的行業，其對技術性、知識性、經驗性都有一定的要求，技術應該放在一個很重要的位置，但實際上，很多的估價機構的技術人員的地位遠低于業務人員，公司主管領導大都看重“攬活能力”，忽視技術，只要業務員能拿到業務，也不管估價人員有沒有能力做，或者技術上有沒有問題，都盡量迎合滿足客戶的要求。因為房地產估價機構的執業范圍與機構的資質直接掛鉤，機構的資質和估價師的數量又直接掛鉤，比如，一級機構需要15名，2級需要8名，而一名專職估價師的待遇要比普通估價人員高很多，因此很多估價機構為了節省人力成本就去社會上尋找掛靠估價師，導致了掛靠現場在估價行業較為普遍。

以江蘇省內估價服務較為領先的四個地級市（南京、蘇州、無錫、常州）作為數據選取樣本，由全國房地產估價師網站提供的數據，對這四市的一級房地產估價機構的專職估價師占比和技術服務人員占比進行統計整理，此結果代表的是省內的領先水平。據統計，對于省內服務水平較為領先的地級市，專職估價師平均占機構的總注冊估價師不足80%，技術服務人員平均占機構總人數的40%。可想而知，對于省內其余四百多家二、三級的房地產估價機構，專職估價師和技術服務人員的比例又要少的多，專業人才的匱乏直接導致估價服務的低效。

房地產估價報告是估價機構提供給客戶的工作成果，也是房地產估價機構服務水平和能力的直觀體現，同時也顯示了房地產估價師技術水平的高低。很多房地產估價機構的評估報告模板大同小異，缺乏創新，沒有自己獨特的觀點，這一現象可能和估價委托方的要求和行業協會的監管有關，估價業務委托人對其業務出具的估價報告有他自己的標準和要求，這就導致估價師的評估失真，房地產估價報告成了形式上的報告，通常表現為先定價再評估。另一方面，房地產估價的從前期市場調研到最后撰寫報告需要大量的工作，包括實地勘察評估對象的周邊環境、間、檔次等，還要深入市場調研，了解類似房產的當前的市場價值，再運用兩種及以上的估價方法進行評估，但是在實際操作中，往往缺少實地勘察和市場調研，從而直接影響估價結果的真實性和客觀性[3]。

2.4 估價行業信息化滯后，數據平臺應用少

現在諸多行業已經進入大數據和“互聯網+”的時代，然而房地產估價行業的步伐稍微慢了一些，江蘇省房地產評估行業信息化水平較低，房地產估價機構的作業模式和管理制度還是比較傳統，估價師的估價方式和過程也是主要依賴其自身的經驗，這就導致估價結果一定程度上帶有主觀色彩以及偶然性。房地產估價行業沒有一個全國性的數據庫和標準，估價行業不能和外部進行數據交換，各地的房地產市場的行情和發展都有很大差異，各地都在獨自的區域進行作業。房地產估價行業的信譽面臨著來自行業外部的嚴重質疑，這一現狀，已經極大地降低了評估機構的公信力，影響了評估行業的生存和發展。

目前大多的估價行業初涉的信用化應用大多是“查房價”、“一鍵找房”等等，主要是社會大眾在購房或租房時的初步應用，給予的是參考的建議，查房價就是通過幾個因素來判定房屋價格，如小區位置、朝向、面積、樓層等。但是這些應用都不能被房地產估價行業所采納或借鑒，因為房地產地產估價的結果不能僅僅通過幾個價格影響因素就能得出[4]。

江蘇省房地產估價行業的信息應用情況主要有信息網站的建立、數據平臺的應用兩種，但是存在較多的問題，如網站的更新和維護滯后、數據平臺的應用少。

①江蘇省房地產估價與經紀協會網站。

江蘇省最大的估價行業的信息網站就是江蘇省房地產估價與經紀協會網，目前該網站有協會介紹、文件匯編、房地產估價、房地產經紀等五大欄目。網站同時提供了部分常用數據庫的接入平臺：評估專家庫、培訓師資庫、估價基本信息庫、信用檔案庫等。其中有部分平臺還沒有開通，如：培訓師資庫、教材與選修課題庫、評估報告案例庫三個數據庫尚處在完善之中；部分平臺發生錯亂，如必修課報名平臺成了信用檔案；該網站與地方網站的信息不一致，如江蘇房估協與常州房估協關于常州的目前所擁有的的房地產估價機構的數量不一致，這是數據更新滯后導致的結果。

②數據平臺的應用。

江蘇省房地產估價數據平臺應用情況，現階段目前國內主要建立的房地產估價數據平臺有云評估、云勘察、中方評數據技術和智地數據四種。省內大部分機構還是傳統的估價方式，僅有少部分機構引用了估價數據平臺，詳見圖3。

3 對省房地產估價行業的發展建議

3.1 完善立法和考察機制

目前，在房地產估價行業主要以《城市房地產管理法》、《物權法》為執業過程中的基本大法，但是都不是專門針對估價行業或者估價師頒布的法律條文，只是部分規范約束會涉及估價行業，但是2016年12月，全國人大剛剛通過并實施的《中華人民共和國資產評估法》，該法是以房地產評估為主的資產評估行業的首部基本大法，也是資產評估行業的緊箍咒。另外還有《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等行業規章對房地產估價市場進行約束。為保證地方估價市場的有序發展，江蘇省也相應出臺一些與行業有關的標準或者執行守則，如《江蘇省房地產估價報告評審標準》、《江蘇省注冊房地產估價師繼續教育實施細則》，這構成了以房地產估價機構和房地產估價師為核心的的法律框架。

由于房地產估價行業是以房地產估價師為基本執行者的行業，所以市場的環境和發展與房地產估價師息息相關，但是目前市場上的掛靠、低價爭業務、不規范評估現象嚴重，對于房地產估價師沒有專門的法律，而同樣中介職業性質的會計、法律都有正對性的法律，而現行的《注冊房地產估價師管理辦法》只是對估價師的權利和義務進行了規定，沒有違反規定的法律約束。將估價師的行為上升到法律層面，盡快制定《房地產估價師法》是迫在眉睫，也是行業法規發展的必然趨勢。

目前國家對房地產估價行業的考察方式多種多樣，主要有機構排名、信用評級、估價報告的抽查、知識競賽等，但是這些方式都不夠深入，這些考察結果對估價行業并沒有起到太多真正的正向作用。房地產估價機構排名目前都是國家在舉行，而且限定在一級資質，都是僅僅通過業績進行排名，一個優秀的房地產估價機構除了有良好的業績，還應當對社會和行業做出自己的貢獻，在社會上有較高的美譽，所以應當通過業績、對社會的貢獻、信用美譽等多種指標來進行機構排名。另外，現在各省市都在積極的探索房地產估價行業的信用建設，都有各自的信用評價標準和方法，但是這些信用排名都是限定在各省內，江蘇省應當積極的開展信用評級，并聯合其他省市一起進行排名，這樣可以促進房地產估價機構在全國范圍內的競爭，有助于估價行業的正向發展。

3.2 加強人才教育和培養機制

《注冊房地產估價師管理辦法》中第七條規定繼續教育合格是成為注冊房地產估價師的先決條件，中房學頒布的《注冊房地產估價師繼續教育實施辦法》給出了房地產估價師執行繼續教育的具體實施方案，但由于不少房地產估價師和房地產估價機構對繼續教育的重要性和必要性認識不足，僅僅是應付式的完成它，走過場式的繼續教育已背離了它原始的出發點，沒有起到應有效果。

從蘇估協信用管理系統提供的數據庫，我對初始注冊日期2013.6.1-2013.12.31，最新注冊日期2016.6.1-2016.12.31的省內注冊房地產估價的繼續教育情況進行統計分析，發現無錫、常州、南通、揚州、鹽城、淮安、連云港7個市幾乎無繼續教育不合格情況，但繼續教育取得方式95%以上均為網絡教育和培訓，極少是通過參加科研、發表文章等其他方式；南京、蘇州、鎮江、泰州、宿遷、徐州6個市或多或少的都出現估價人員繼續教育不合格但仍能夠延續注冊的情況，一方面有可能是信用管理網站的信息更新滯后，另一方面是政府發布的條文規章沒有從個人到管理部門有效的執行，沒有起到應有的作用。

省行政主管部門和協會應當聯合考察估價師的繼續教育情況，對繼續教育不合格者在在檔案系統內給予提醒并要求完善，逾期將注銷執業資質，并永久記錄于檔案。另一方面，各機構應當定期對估價人員的業務水平和專業技術進行培訓并考核，融入績效管理，并最終形成自己的內部的一套員工再學習制度。行業外的繼續教育和行業內的培訓制度，輔之一定的懲戒措施和績效管理，對房地產估價人員的專業技能水平和從業素質定會有一個提升作用。

3.3 引導機構多元化，資源跨步共享

2005年國家通過《房地產估價機構管理辦法》開始規定了僅有機構資質一級的房地產估價機構可以設立分支機構的條例，并具體說明了標準和方法，該條例掀起了房地產估價機構大規模設立分支機構的發展浪潮。隨之而來的，大量的一級房地產估價機構在跨市、跨省的進行擴張，大多是省內機構在本省的分支機構較多[5]。江蘇省內的分支機構占全省機構總數的36%，在蘇中、蘇北，分支機構比本地機構還多的城市很多。房地產估價機構的大規模擴張，伴隨了很多問題，一方面地方市場利益的不均勻劃分，另一方面地域間資源分布不均。分支機構的管理人員大多是總公司的骨干核心人員，憑借著公司的品牌和地位，使得分支機構在各地爭搶了大部分市場，兩級分化愈加嚴重，導致許多小的機構經營不善，最終破產倒閉。

政府部門應當積極的引導品牌信譽高的優秀分支機構與當地的二、三級機構進行共同合作，可以出臺相關鼓勵優惠的政策文件，輔之一些約束雙方的權責的文件。合作的方式可以是業務合作，分支機構的優秀管理模式和當地機構的人脈資源，按照一定的投入進行利益劃分，最終實現共同進步。另一方面，狹窄業務的渠道的導致招攬業務人員為了獲得估價業務不擇手段，目前估價業務大多還是傳統的客戶或者政府部門，為此有必要拓寬估價機構的業務來源，實行多元化發展，可以對金融市場進行路徑分析，風險預測、價值挖掘等；除了單純的估價，還可以將市場調研、可行性分析等過程發展成單獨的業務，從而拓寬估價機構的業務渠道，減少因爭搶業務而發生的一些不良行為。

3.4 品牌建設，構建核心競爭力

經濟全球化的快速發展，全球經濟大融合的同時，也導致國內的行業競爭更加激烈，評估行業受到外國的優秀評估機構的極大威脅。國外的評估機構發展起步早，具備了完善的管理體制，先進的估價技術和合理的業務布局，他們必將搶占我們的市場和吸取人才。當前國內公眾對于房地產估價行業的認知度較低，行業的受眾面較窄。在市場資源、管理體制、機構規模等都處于劣勢的情況下，我國傳統的房地產估價行業不在有區域優勢，從而受到極大地威脅。

品牌效應在這種形勢下愈發的明顯，一方面品牌的建設是以優秀的服務、先進的管理、專業的技能為基礎，另一方面，品牌的擴大會有助于業務和規模的擴張，擁有業內美譽，提高知名度。房地產估價機構，應當注重其優秀估價案例庫的建設，在承接業務的同時加上適當的品牌宣傳；協會或者政府部門可以定期舉行品牌價值評比活動。擁有核心競爭力對機構的發展和影響力的提升有直接作用，房地產估價機構的服務同質化現象嚴重，模板式的估價報告在各級房地產估價機構都存在。房地產估價機構可以從業務種類、服務規模、合作方等方面構建屬于自己的核心競爭力。這樣減少同質化服務的同時，又可以使得各機構結合自己的優勢，把企業做強做大。

4 結語

通過對各大網站提供的數據進行提取并分析，充分說明江蘇省房地產估價行業還存在著諸多問題。通過行業外的完善法律體系和多方面的考查機制，政府部門研究出臺鼓勵政策，促進各級機構的資源融合和合作，行業內的加強估價人員的培養，深化繼續教育制度，并建立自己的人才培養體系。除此之外，在承接業務的同時注重品牌建設，構建自己的核心競爭力，政府、機構、協會、估價師等各方面的共同提高促進江蘇省房地產估價市場的又好又快發展。本文力求能在江蘇省房地產估價行業的建設和發展中提供一些借鑒和參考。

參考文獻：

[1]江蘇省房地產估價與經紀協會.江蘇省房地產估價行業發展報告[R].南京，2016.

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[3]趙德忠.房地產評估行業的發展現狀及問題探究[J].門窗， 2016（11）.

[4]鄭曉俐.淺析大數據對房地產估價行業的影響[J].上海房地，2016（6）：45-46.

[5]楊斌，劉廣宜.房地產估價機構服務多元化的方向[J].上海房地，2015（12）：44-46.