城市商業規模核心控制指標體系的專業性構建

王鶴+孔德靜+徐嵩

基金項目：河北省社會科學基金資助項目“城市商業規模核心控制指標體系的專業性構建”（編號HB16SH030）

中圖分類號：F722.1 文獻標識碼：A

內容摘要：本文從當今制定城市商業規模習慣采用的上位城市指標參考、國內外城市指標借鑒、基于現狀數據的指標預測三種途徑入手，構建城市商業規模的核心控制指標體系，立足城鄉規劃學專業角度提出讀城市建設用地平衡表這種行之有效的方法，并以此測算河北昌黎中心城區商業規模核心控制指標體系相關數據的精確度，為城市商業發展專項規劃中商業規模的制定提供專業參考。

關鍵詞：城市商業規模 人均商業面積 核心控制指標體系 城鄉規劃學方法

引言

根據中國指數研究院發布數據，2015年實物商品網上零售額占社會消費品零售總額比例達到12.9%，較年初提高4.6個百分點，增長顯著，而百貨店、實體超市、實體專業店銷售額同比增速顯著回落。此外，批發和零售業、住宿和餐飲業增加值同比增速也持續回落。實體商業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，城市商業規模出現過?，F象，這種階段性問題直接體現在商業空房率增加和新增商業營業用房量下降方面，需要不斷調控以回歸正常發展路徑。城市商業規模的發展與多重因素有關，但均離不開城市人口指標，適度的城市商業規模有利于城市經濟良性發展。十三五規劃建議稿中提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費，引導消費朝著智能、綠色、健康、安全方向轉變，以擴大服務消費為重點帶動消費結構升級。實現上述目標的前提條件是制定科學、合理的城市商業規模和理性、清晰的城市商業分布層級。

源頭：城市商業規模的調控途徑

城市商業規模最直觀的測算方法是人均商業面積與常住人口規模（下稱人口規模）的乘積。人均商業面積的制定是商業網點專項規劃的具體內容之一，人口規模在其上位規劃中可以清晰獲知。立足商業網點專項規劃的編制方法分析城市商業總規模，更具專業性和針對性，測定各項商業指標進而調控城市商業規模是行之有效的辦法。現階段有多種具體操作方法，集中體現為基于對上位或國內外其它城市指標的參考和對現狀商業規模的預測性制定。

（一）中小城市的上位城市指標參考

因地緣關系，具有行政從屬關聯的城市之間在政策制定、社會文化發展、生活方式、地形地貌等方面具有更大可能的相似性。因此，在制定城市發展指標時，下位城市往往以上位城市作為直接標桿效仿參照。例如在參考上位城市成都市人均商業面積，并充分結合自身商業發展潛力后，邛崍市將人均商業面積劃定為0.9-1.2平方米。

這種方法具有極大的便捷性，并未過多涉及指標的量性計算或測算過程，在操作層面提供了一種感性傾向。然而，受到自身差異性影響，不同等級、不同規模的城市形態結構、產業分布等因素或多或少與參考城市有別，在制定指標時可能出現盲目估大的現象。短時期內，城市商業的虛假繁榮帶動經濟出現增長態勢，城市民眾受益于商業規模的持續膨脹，主要體現于購物便捷度、商品服務可選擇度、性價比較度和就業崗位增量等方面。但這種進程的最終結果不利于理性發展城市商業，還將造成因商業規模過剩擴招就業人口的部分失業問題。

（二）大城市、特色城市的國內外其它城市指標借鑒

對于規模、等級較大的國內城市而言，有些城市處于行政區劃的上層，無法進一步借鑒上位城市的成果數據；或在某一層次中發展特色較為突出，則需要橫向借鑒國內外其它同規模等級或同特色城市的發展指標，如表1、表2所示。當前國內城市在制定人均商業面積指標時，除參考表3當前國內城市人均商業面積標準外，可充分借鑒1.2 平方米這一國際人均商業面積警戒數值。

（三）特殊城市的基于現狀商業規模預測

通過連續幾年的人口數據、經濟增長數據和現狀城市商業總規模與人口規模，采用夾逼方法推算未來城市商業規模，即采用人口、經濟增長率估算城市商業總規模增長，同時利用估算人均商業面積與人口規模乘積測算城市商業總規模，再對兩者進行比較、調和形成最終商業規模預測。針對一些發展較為特殊的城市，如密切依賴地勢環境發展、歷史事件和不可抗因素干擾、政策傾向等問題，借鑒自身發展進程或是更為合理的途徑。當然，這種方法并非局限在上述特殊城鎮之間。

策略：核心控制指標體系構建

（一）核心控制指標體系結構內涵

核心控制指標體系主要包括以下幾個指標：

人均商業面積。用以描述一個城市中的居民總體上對商業設施規模的占有量指標。在肯定商業設施分布結構勻稱的假設前提下，人均商業面積指標對衡量城市商業規模的合理性具有重要作用。城市商業發展規模的其它指標制定，均需基于此項指標之上。

城市商業總規模。人均商業面積與人口規模的乘積，為各級商業中心規模與社區零散商業規模的總和。反映整個城市商業的基本情況，包括所轄區縣、鄉鎮、村屯各級商業狀態。

各級商業中心規模。市級商業中心是指商業高度集聚，經營服務功能完善，服務范圍為超廣域的城市商業中心區，商業街長度一般在1200米以上，或商業集聚在25公頃的區域范圍內；區級商業中心是指商業高度集聚，商業服務行業比較完善，服務范圍為廣域的地區商業中心，其商業街長度一般在800米以上，或商業集聚在8公頃的區域范圍內；社區（居住區）商業中心是指商業一定程度集聚，主要配置居民日常生活消費必需的商業行業和生活服務業，服務對象主要為當地居民的社區商業中心。各級商業中心規模與其輻射范圍和輻射人口有關，在已知人均商業面積的前提下，通過折算可以獲得。

社區商業規模。是一種以社區范圍內居民為服務對象的，以便民、利民、滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，是城市商業空間中的一個重要層次。其規模為居住區配套商業規模，一般理解為除去社區商業中心以外的零散商業規模的總和。

（二）核心控制指標體系構建方法論—讀城市建設用地平衡表

商業發展專項規劃編制的核心依據是上位規劃—城市總體規劃，其中分時期明確規劃出各類建設用地規模，集中體現在規劃文本城市建設用地平衡表中。根據城市總體規劃文本和圖集內容，依據中華人民共和國國家標準《城市居住區規劃設計規范GB50180-93》和商務部《居住區公建服務設施控制指標》獲知：

其一，城市建設用地平衡表中對居住用地、商住混合用地和商業服務業設施用地的規模進行了明確量化規劃；其二，居住區配套公建用地比重占15%-25%，其中商業約占8%，商住混合用地中商業約占20%；其三，居住區配套商業服務建筑面積千人指標為700-910m2/千人，折算營業面積約為580-760m2/千人。

進一步建立城市人均商業面積指標測定模型：（C1+C2）/Cc=C0/Cc，即Cc=（C0·Cc）/（C1+C2）。其中，C1為居住用地商業規模，C2為商住混合用地商業規模，Cc為城市商業服務業設施用地規模，C0為居住區人均商業面積，Cc為城市人均商業面積。

城市商業總規模指標測定模型：C=Cc·N。其中，C為城市商業總規模，N為城市常住總人口。

各級商業中心規模指標測定模型：Cn=Cc·Nn+X。其中，Cn為各級商業中心規模，Nn為各級商業中心輻射人口，X為外延服務的變量值，社區商業中心考慮其服務范圍主要為社區內部，因此X為0。

社區零散商業規模指標測定模型：Cs=C-∑Cn。其中，Cs為社區零散商業規模。

實效：專業性指標體系的精確度

鑒于對城市商業規模的預測、規劃和控制沒有行業統一的方法，因此基于城鄉規劃學對城市商業規?？刂浦笜梭w系構建具有較強的說服力和探索空間。針對這種專業性指標體系的精確度，本文選取河北昌黎中心城區作為驗證藍本，依據《昌黎城鄉總體規劃（2011-2030）》（下稱總體規劃），對中心城區人均商業規模等內容進行分析。規劃期限為2011-2030年，其中近期為2011-2015年，中期為2016-2020年，遠期為2021-2030年。本次驗證時間節點選定為2015年，即總體規劃期限的近期截止年。

（一）核心指標—人均商業面積驗證

以經濟統計學方法驗證。據課題組普查，截至2014年初，昌黎商業網點總營業面積389086m2，人均0.82m2。其中，中心城區商業網點營業面積257062m2，人均1.62m2。選定統計測算值為樣本1，即人均1.62m2；借鑒國內三線城市參考值0.5m2為樣本2，初步設定為人均1.00m2。據總體規劃顯示，近年來昌黎GDP一直保持12%-18%的基本增長率。因此假設選定人均商業規模增長率為12%（因采用城鄉規劃學方法測定時，總體規劃中近期和中期所需規劃數值相差較大，2015年為近期截止年，數值應當更貼近中期規劃數值，選取近期數值測算較為保守，因此這里取下限值更科學合理）。

樣本1：Cc=1.62×（1+12%）（2015-2014）=1.81m2

樣本2：Cc =1.00×（1+12%）（2015-2014）=1.12m2

顯然，樣本1的人均指標過大，即昌黎中心城區商業過剩，與存量規劃理念相悖；樣本2的人均指標的選定具有主觀人為特性，即選取結果會直接影響最終結論。換言之，若樣本2的人均指標選定合理，則測算結果可信。

以城鄉規劃學方法驗證。參考昌黎城市建設用地平衡表（見表4），依據上文測算辦法進行測定。居住區人均商業面積為0.58-0.76m2，取上限測算：

Cc=（C0·Cc）/（C1+C2） =（0.76×150.56）/（616.51×8%+379.50×20%）=0.91m2

綜上，以經濟統計學方法測定的結果與采用城鄉規劃學專業方法測算的結果趨于相同，進一步證明專業方法的可行性，然而后者的優勢效果在于充分注重城市規劃編制的系統性和連續性。對于商業發展專項規劃而言，指標制定以上位規劃為依托，尊重總體規劃的權威和科學性。本質而言，以專業方法制定指標和以專業性指標指導規劃編制是一個相輔相成的過程，在充分依賴城市總體規劃的前提下，以城鄉規劃學專業方法構建商業規模核心控制指標體系，對總體規劃的編制提出了極高的科學要求。

（二）相關指標—城市商業總規模、各級商業中心規模、社區零散商業規模

城市商業總規模。人均商業面積指標值采用城鄉規劃學方法測算值0.91 m2（下同），參考總體規劃對人口規模的預測（見表5），即：

C=Cc·N=0.91×16=14.56萬m2

與調查統計現狀相比，進一步證實昌黎中心城區商業總規模的膨脹過量，需科學、合理地完成對各類相同業態的整合、縮減，并嚴格適度地控制未來增量。

市級商業中心規模。專項規劃中對中心城區市級商業中心規劃2處，以服務半徑1000米測算輻射人口規模（見圖1），獲知老城區商業中心輻射人口約1.54萬人，新城區商業中心輻射人口約1.02萬人（見表6），考慮老城區、新城區發展成熟，具備較強的外延服務功能，設定外延規模為2.5萬m2（數值可根據實際情況調整確定），因此：

C老=C老·N老+X老=0.91×1.54+2.50=3.90萬m2

C新=C新·N新+X新=0.91×1.02+2.50=3.43萬m2

片區級商業中心規模（見表7）。專項規劃中對片區級商業中心規劃2處，以服務半徑800米測算，其均不具備外延服務功能，則：

C北片=C北片·N北片+X北片=0.91×0.97+0=0.88萬m2

C南片=C南片·N南片+X南片=0.91×1.43+0=1.30萬m2

社區級商業中心規模。專項規劃中對社區商業中心規劃8處，以服務半徑500米測算，方法同上（見表8），獲知社區零散商業規模：累計以上商業中心規?？偭?，依據公式模型得知：

Cs=C-∑Cn=14.56-（3.90+3.43+0.88+1.30+3.43）=1.62萬m2

折合每個社區零散商業規模約為2000m2。

（三）實證指標體系的結論

遵循專業方法測算的人均商業面積指標值控制在國際參考線以下，并與國內城市借鑒值相適應，具有合理性。以此產生的城市商業總規模和各級商業中心規模數據分布層級明顯，其中老、新城區商業中心規模較大，分別占總規模比重的26.8%和23.6%，與城市現狀和規劃發展方向吻合；北、南部片區商業中心規模適度，其中北部片區商業中心因靠近老城區商業中心，其規模有所收斂，二者分別占總規模比重的6.0%和8.9%；社區商業總規模5.05萬m2，占總規模比重的34.7%，其中每個社區商業中心規模與零散商業規模比例調配在2∶1左右，具有專業性和科學性，如表9所示。

建議：適用范圍層面的參考調整

遵循專業方法測算的商業規?？刂浦笜梭w系制定相關指標數值，是普遍適用的基本層次。深層次考慮，不同規模、受不同因素影響的各類城市控制指標存在一定差異性，在適用范圍層面需要進行必要調整，即原則內的系數化修正，使結果更具有靈活性和適應性，避免產生機械、片面、套用等不良情況。一方面需要考慮縣域村鎮商業分布結構特征，其參考人口規模可按照鎮對等于居住小區、村屯對等于組團級別適當取值。城市人均商業規模指標可以調控在國際參考值范圍內，具有合理性。進而依據調整合理的人均商業規模指標測算體系內的其它指標值，得到系統、完善的數據組合。另一方面，針對對外輻射功能較大的特大城市、大城市而言，外來流動人口尤其在特定時期（節假日）對城市商業的貢獻不可忽視，測算人口不能局限在常住人口范圍，在滿足專業測算基本原則（即以常住人口進行測算）的前提下，采用修正系數或取上限值等方法適當增大人均商業規模，以降低因忽略外來流動人口所造成的指標誤差。這或許成為國內外某些城市人均商業規模數值過高的原因之一，此外也與城市村鎮規模、數量等較小不無關系。

參考文獻：

1.單國彬.快速城市化背景下的城市商業網點規劃—邛崍市城市商業網點規劃探析[D].成都理工大學碩士論文，2009

2.陳佳琪.城市商業飽和度計算方法研究—以錦州市為例[J].渤海大學學報（自然科學版），2015（9）

3.侯海榮.我國城市商業中心規模研究[D].哈爾濱工業大學碩士論文，2009

4.李曉鵠.中國城市化背景下的商業網點規劃研究[D].天津大學碩士論文，2007

5.付悅.新建城市商業中心區的設計策略[J].華中建筑，2005（1）

6.李定珍.中國社區商業概論[M].中國市場出版社，2004

7.王曉娜.商業體量預測方法的應用研究[D].武漢理工大學碩士論文，2014

8.[美]愛德溫·S·米爾斯著.郝壽義譯.區域和城市經濟學手冊[M].經濟科學出版社，2003

9.曹秋芳.河北省縣域商業網點規劃分析與方案設計[D].燕山大學碩士論文，2015