城鎮化發展與房地產市場需求研究

劉廣杰

基金項目：吉林省教育廳“十二五”社會科學研究項目“吉林省城市化水平與住房價格關系研究”（項目編號為吉教科文合字[2014第342號] ）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

內容摘要：在新常態經濟發展態勢下，我國政府提出建成高質量的小康社會是“十三五”發展的目標。住房和城鎮化發展問題成為“十三五”時期發展的主旋律，也是國家發展的關鍵性要事。在國內外相關文獻基礎上，本文利用我國省域2000-2014年數據，以Hansen 數據門檻模型，實證分析了城鎮化率對房地產市場需求影響，同時納入經濟增長為門檻變量，解析地區差異性房地產市場需求對城鎮化率變化作用。實證結果認為城鎮化率的發展有利于房地產市場需求增長，但超過某一門檻值時效果將降低。在“一帶一路”發展戰略實施下，以產業轉移等方式，未來房地產市場需求主要集中在中西部地區。政府應在制度、產品結構、保障房等方面提高政策的有效性，推進以人為本的城鎮化和房地產市場需求的可持續共贏。

關鍵詞：城鎮化 房地產市場需求 計量模型

改革開放以來，房地產業逐漸發展成為我國的新行業，也日益成為我國各地區經濟社會發展的主要推動力，房地產行業與經濟社會聯系日益密切，關系到國民經濟的發展。從本質上，城鎮化是農村人口及生產因素的引導，逐漸向城市或小城鎮聚集，引起了經濟發展結構、生產生活方式、社會觀念等一系列的改變。城鎮化的發展規律逐漸成為社會發展的必然趨勢。當前，我國城鎮化正處于快速發展階段，很多區縣已經把城鎮化作為社會經濟發展的基本戰略，但也出現一些典型問題，如農村大量人口和城鎮有限的容量之間的矛盾暴露，城鎮規模和城鎮化發展不相匹配等，而我國的新型城鎮化是“內涵式”城鎮化，不是“房地產化”，這些典型問題逐漸引起了我國政府的關注。

新型城鎮化的核心是以人為本，人口大量轉移城鎮激發了對房地產需求，城鎮化的推進帶來了大量的城鎮人口數量的提升，從而直接影響房地產市場的需求總量，進一步給城鎮化經濟環境提供了優化助力。當然，引發的房地產業的新挑戰是城鎮化發展過程中不可忽視的民生問題。在此背景下，探討如何考量城鎮化與房地產之間的關系，如何促進房地產業在新型城鎮化發展中的健康發展，有利于支持西部地區建設，積極支撐“一帶一路”發展，積極推進新型城鎮化中房地產供需均衡健康路徑，對“十三五”時期我國經濟社會發展都有重大的歷史和現實意義，對新常態下推進“中國特色城鎮化”、房地行業的健康發展都具有深刻的實踐價值。

相關文獻回顧

（一）國外文獻

國外發達國家的城鎮化推進較早，房地產市場發展相對完善，學者在此發展中對出現的問題進行了研究，大多是在城鎮化、房地產市場等方面，也有一些學者將房地產市場、供需納入城鎮化發展中的要素并動態探討兩者之間的關系。德伯格等（1985）從城市區位角度探究了房地產市場發展，實證認為城鎮化與房地產市場兩者具有相互影響。曼寧（2000）實證分析了房地產市場對城鎮化發展的影響，結果認為房地產市場價格變化會適當影響人口數量動態變動等；McCoskey.S（2002）通過構建模型，進一步分析并認為城鎮化、房地產市場兩者關系密切，城鎮化發展會影響房地產市場。Guillaume（2009）以我國為例，以1989-2009 年為時間樣本，實證分析了城鎮化和市場關系，認為我國城鎮化發展中的房地產市場促進了城市的發展升級，當然城鎮化發展也有不利影響，如環境污染、城鄉差距等。Cedric Pug（1995）以發展中國家、非洲及一部分亞洲國家為例，以不同時期為時間樣本，研究了城鎮化與房地產市場政策的相互作用，認為兩者密切。Junhua Chen（2011）實證分析了城鎮化在住房制度改革及城市房地產市場中的推動作用，認為城鎮化發展推動了住房需求，有利于住房改革，也推動了房地產市場發展。Bo-sinTang（2010）以中國香港為例，分析城鎮化與住房之間關系，認為不斷發展的城鎮化需要土地作為支撐以建設房屋，以促進房地產與城鎮化相互協調。Chaolin Gu（2012）分析了中國城鎮化中的城市發展和城鎮規劃，認為城市發展有利于城鎮規劃，更合理推進城鎮化發展。

（二）國內文獻

國內城鎮化推進相比西方較晚，房地產市場在特定時期也呈現出大發展。國內學者有關城鎮化與房地產市場文獻多從定量和定性方面分析新型城鎮化與房地產業，側重于城鎮化發展和房地產建設、協調性以及案例探討。郝姝婕（2008）、朱中一（2011）認為城鎮化與房地產需要協調發展，需要從可持續發展角度推進協同發展。范方志（2011）認為城鎮化發展和土地財政推高了房地產價格。趙路興（2013）認為新型城鎮化是時代發展機遇，房地產發展也積極抓住了這一機遇，房地產市場發展較快。尹伯成（2013）認為城鎮化發展積極推動和刺激了房地產經濟發展，出現房價高企等。徐建平（2013）認為城鎮化發展背景下的房地產需要合理規劃，合理規劃土地供應，積極協調商品房和保障房土地關系。王雷（2013）認為城鎮化發展積極推動了房地產業轉型，當然在此過程中政府對房地產的導向非常重要。房曉（2013）認為新型城鎮化下發展需要可持續推進房地產，房地產應積極重視環保、文化、旅游產業和養老行業等相關產業的發展。陳石清（2007）研究了城鎮化和房地產兩者之間的關系，認為城鎮化對于房地產業發展具有積極作用。王神海（2009）以武漢城市圈“兩型社會”試驗區為研究樣本，實證分析了城鎮化發展與房地產投資的動態效率，認為城鎮化發展有利于房地產效率提高，但需要合理推進城鎮化發展。王文婷（2010）也實證了城鎮化與房地產之間的關系，認為在長期效應中城鎮化發展能積極提升房地產需求量。王英華（ 2011）從城鎮化發展速度和質量角度，詳細探究了城鎮化對房地產發展的驅動和協調功能。肖堯（2013）以2000-2010 年為時間樣本，實證分析了城鎮化、房地產價格、城鄉收入差距之間的關系并認為城鎮化發展、房地產價格制定應考慮區域的差異性、城鄉居民收入差異性。李永樂（2013）認為房價上漲具有兩面性，一方面有利于推進土地城鎮化，另一方面也有效減緩土地城鎮化進程。董正信（2013）以2000-2012年為時間樣本，實證分析了房地產住房銷售價格和城鎮化率之間的關系，認為房地產價格提高有利于促進城鎮化率的提高。

相關理論分析

（一）新型城鎮化促進房地產市場發展

城鎮化推進是一個較長遠的發展歷程，也是一個人口發展轉移的過程。但城鎮化本質上是供需結構優化升級的過程，也是一個產業結構調整與人口結構變遷的發展過程。在城鎮化發展推進的過程中，從農村到城市，居民的生產、生活、居住方式都會發生很大的轉變，對房地產市場發展會產生積極的影響，同時也會對提升房地產發展質量提出更高層次要求。一是新型城鎮化擴大了城鎮面積，新型城鎮化發展進一步拓展了土地面積，不僅促使政府豐富土地資源儲備，也有利于保證房地產建設用地。在城鎮化發展和推進過程中，政府借助于控制土地資源供應量，還通過政策、稅收等方式，控制房地產市場內交易產品的供給量，以影響供需關系，合理推動和調控房地產市場健康運行。當然，政府對土地的實際供應量，能夠有效控制房地產的發展和增長，如政府大量增加土地供應，可適當調控房價增長過快，但不能控制房地產行業的需求市場。因此，在城鎮化過程中，房地產與土地市場互相聯系，房價體現了市場對于房地產的實際需求，土地供應量體現了土地市場的供給。二是新型城鎮化新增了城鎮人口，積極促進了房地產需求市場。新型城鎮化發展會繼續推進和新增城鎮人口，在新型城鎮化推進過程中，大量的農村人口或剩余勞動力成為城鎮新增人口，新增人口對購房會產生一種剛性需求。當然，人口的增加會直接或間接推進新型城鎮化的經濟發展，在某種意義上也會提升城鎮居民可支配收入。伴隨著居民人均收入水平或可支配收入水平的提高，居民會提高飲食、居住等生活水平條件，也會直接或間接對房地產市場提出新的消費需求。與此同時，在新型城鎮化發展與建設過程中，政府會建設城市基礎設施，加之新增購房需求，政府會注重和提升對城鎮的規劃布局、空間規劃組織以及建筑和社會福利設施等質量，改造舊城區。同時，新型城鎮化強調“以人為本”，是以人為本的城鎮化，政府會注重和改造城鎮危舊住房、困難家庭、棚戶區改造。三是新型城鎮化有利于打造新區域經濟中心，有利于推進本區域新型工業化發展，做大做強區域優勢產業。伴隨城鎮化的推進和發展，有利于產業園區的建設，發展新區域中心，對建設的需求也會促使房地產市場迎來新發展契機。同時，一個新區域的建設和發展在政府的支持下，為房地產發展提供了更優惠的政策、更好的區位、更科學規劃，提升了房地產商業價值，會吸引房地產企業不斷擴大規模，進而進入新的產業、新的工業園區和新的區域經濟中心，實施房地產項目開發，更進一步促進了本區域的規劃更加科學，更科學的整體功能定位、更合理的空間布局，都有利于房地產市場健康有序發展，進一步優化了房地產開發區域格局。

（二）房地產市場對新型城鎮化的推動作用

房地產開發是一個區域中城鎮化發展和建設的重要組成部分，不僅支持了城鎮化發展建設，也貢獻了一個區域的財政。房地產市場的發展積極支撐了從農村到城市的居民，城鎮吸收了農村剩余勞動力，容納了新增的人口，為城鎮居民提供了生產、生活、消費的場所，人口帶來的消費、建設等積極帶動了城鎮化的發展和升級，推進了城鎮化進程。一是在新型城鎮化過程中，房地產市場發展容納了新增城鎮人口。在新型城鎮化進程中，大量的農村人口或農村剩余勞動力涌入城鎮，增加了城鎮承載能力，也對城鎮承載力提出了更高要求。在城鎮區域面積保持穩定前提下，區域面積一定程度進行了擴張，容納更多人居住，給房地產市場的發展提出了新的要求。在區域面積保持一定情況下，需要提升建筑質量如用高層建筑取代低層建筑，容納更多城鎮新增人口。同時，政府積極推進保障性安居工程，從以人為本的角度容納更多新增城鎮人口，不僅推動了城鎮化人口數量增加，也推動了城鎮化質量提升。二是在新型城鎮化過程中，房地產市場消化了剩余勞動力，在城鎮化推進過程中，農村剩余勞動力向城鎮流動，離開了長久賴以生存的土地，涌入城鎮謀生，開始全新的生活。房地產市場作為多行業的一個媒介，延展了產業鏈上下游，也為農村剩余勞動力提供了就業機會，保證了社會穩定發展。三是在新型城鎮化過程中，房地產市場推動了城市發展升級，房地產市場發展不僅是從數量上也從質量上解決了新型城鎮面積，新型城鎮化發展問題，對房地產建筑提出了更高質量的要求，涌現出了高品質的住宅、商業地產、旅游地，提升了城市品位，促使城鎮化發展逐漸轉型升級為大型都市。

城鎮化與房地產市場供需實證分析

在國內外相關文獻基礎上，本文研究借鑒許遠明（2013）、劉炫妤（2013）等文獻，以31 個省市為視角，以2001-2014年為時間樣本，利用 stata11.0軟件分析，以城鎮化作為主要解釋變量，用城鎮人口占比表示（cr），同時考慮住房價格（lnpr）、居民收入（lnin）以及經濟增長水平（lny）因素，設立和構建門檻面板數據模型（PTR）。

yit=α+βxit+δxit{γ}+εit （1）

其中，變量下標i為個體，t為時間（1≤t≤T），αi為第i個個體的個體固定效應，yit為被解釋變量，xit為解釋變量。

假定城鎮化率影響房地產市場需求的單一門限值面板模型：

lnsqit=βcritdit{γ}+βcrit+θ1lnprit+θ2lninit+θ3lnyit+εit （2）

首先，對面板數據單位根進行檢驗，如表1所示，cr、lnsq、lnpr、lnin和lny均為非平穩序列，dcr、dlnsq、dlnpr、dlnin和dlny為平穩序列。然后，再對面板數據協整實行檢驗，檢驗lnsq與cr、lnpr、lnin、lny之間是否存在長期均衡穩定關系，結果表明房地產市場需求與城鎮化、住房價格等之間存在長期均衡穩定的關系。

在上述分析基礎上，將各變量數據代入式（2）中，利用Bootstrap自助抽樣法計算 P 值，實行異方差穩健回歸，各省域數據分為東、中、西部統計后，再分別進行回歸計算，如表2 所示。從上述分析可以看出，我國的城鎮化發展對房地產市場需求具有積極影響，中西部地區城鎮化增長由于潛力巨大，未來對房地產市場需求巨大，與許遠明（2013）研究結果大體一致。

結論與對策

（一） 結論

從上述表1和表2的實證分析結果可以知道，基于地區的差異性，城鎮化對房地產市場需求具有差異性，全國、東部、中部、西部城鎮化的彈性系數不同。從全國視角看，城鎮化對房地產市場需求具有積極推動作用。從東、中、西地區視角看，西部地區城鎮化對房地產市場需求具有積極促進作用，東部地區城鎮化對房地產需求和促進作用較小，中部地區位于兩者之間。進一步分析可知，經濟增長水平作為一個門檻變量，基于經濟增長的差異性，不同區域的城鎮化對房地產市場需求的影響不同，具有一定的門檻效應，全國、東中西部的住房價格與房地長市場需求呈現出一定的負相關關系，而居民收入對房地產市場需求影響不大。也充分說明經濟增長水平與房地產市場需求關系密切，進一步表明經濟增長發展水平的提升對房地產市場需求具有積極的正向作用。

（二）對策

結合上述分析，未來我國政府及各區域政府應從以下方面著手，以更好地推進以人為本的城鎮化，更合理地提升房地產市場發展水平。

第一，在城鎮化推進的過程中，未來中西部地區前景發展廣闊，房地產市場需求對中西部地區需求較多。當前，我國正在積極進行經濟轉型升級、推進“一帶一路”發展戰略，在國家大戰略發展實施過程中，要積極利用產業轉移機遇，積極促使東部地區的經濟發展戰略和資源發展布局通過產業轉移到中西部地區，積極提升中西部地區經濟發展的質量，踐行以人為本城鎮化的發展，不僅有利于創造大量的就業，提高大量農民素質。對于中西部地區政府，應積極根據房地產市場需求發展趨勢，合理規劃城鎮發展空間，節約利用土地，在原有基礎上擴大城鎮區域面積，合理增加城鎮化對住房的需求量。同時，政府應積極發展城鎮基礎設施，注重建設生態環境，營造和諧居住環境，合理預計新增城鎮人口的住房需求，提高城鎮化中房地產市場品質，營造健康可持續的房地產市場。

第二，合理規劃房地產市場產品結構。在推進新型城鎮化過程中，各地政府需要結合本地區發展，積極展開房地產市場調查行動，以國家發展大戰略為引導，依據本地區的土地總體規劃、城市總體規劃、產業發展規劃、新型城鎮化戰略，結合“十三五”發展規劃，分階段、分類型、分地域地指導各地區房地產開發市場發展。同時，政府應結合供給側結構性改革，合理供應土地資源，提高有效供給的質量，政府提高土地有效利用，合理地供應土地面積，指導房地產健康發展，以穩定房價，推進房地產市場健康發展，推進新型城鎮化與房地產市場互利共贏。

第三，合理協調與保障性住房關系。在改革進入深水區時期，政府應界定職能范圍，合理引導房地產市場發展，合理理清房地產市場與保障性住房的職責范圍，對中高層收入者、中等收入階層、低收入者的不同收入者通過出臺相關政策界定不同職責，同時也借鑒國外和國內一些房地產市場發展經驗，以多樣化、多層次、多渠道的方式合理增加保障性住房的有效供給，合理降低房地產發展成本，消除大量的存量房，以節約城市土地效用，積極促進房地產市場良性循環發展。

第四，積極推進多業態發展。當前，“互聯網+”等新業態出現，在城鎮化發展過程中，不僅要推進以人為本的城鎮化，也要積極推進生態城鎮化。因而，政府需要在城鎮化發展中探索新的領域，積極發展多業態產業，延長產業鏈。結合房地產發展，政府應積極發展養老產業、大健康產業等。政府可推進兩個方面發展：一是發展養老地產，可為地產市場開啟新的發展領域，政府需要明確界定養老地產的功能，明晰不同養老地產的建設標準，根據不同層次和要求，建立完整的養老產業體系，政府應制定公益性的養老地產政策，在養老規劃、土地、稅收、融資政策等方面給予大力的支持力度等。同時，政府應積極提高農村人口轉移積極性。二是發展大健康產業，在發展房地產市場同時，結合房地產規劃布局，發展設計房產小區的健康、養生、美容、教育等一系列相關產業，延長產業鏈條，不僅優化房地產布局，也增加了就業，推進了城鎮化發展質量，實現兩者共贏。

參考文獻：

1.謝福泉，黃俊暉.城鎮化與房地產市場供需：基于中國數據的檢驗[J].上海經濟研究，2013（8）

2.范方志，李海海.城市化進程中的土地財政與房地產價格—基于馬克思地租理論的分析[J].云南財經大學學報，2011（6）

3.尹伯成，黃海天.新型城鎮化背景下房地產業的發展與調控[J].學習與探索，2013（4）

4.王利蕊.中國房地產投資對國民經濟包容性增長的實證研究[J].經濟問題，2013（8）

5.安輝.我國房地產價格影響因素的實證分析—兼論當前房地產調控政策[J].財經科學，2013（3）

6.曾江輝.中國城鎮化水平與房地產價格的因果關系分析[J].經濟研究，2010（6）

7.余杰，黃小平.新型城鎮化與房地產業互動協調發展對策探討[J].商業時代，2014（29）

8.李念秋，黃俐波.新型城鎮化與房地產業協同發展研究—以江西省為例[J].商業經濟研究，2015（27）