房地產企業成本管理中的問題與對策研究

朱博涵

【摘要】：房地產企業的成本高低關系其盈利與否的重要因素，因此其成本管理是否合理至關重要。本文主要闡述了房地產行業成本管理中存在的問題并提出了相應的解決對策。

【關鍵詞】：房地產；成本；成本管理

1、房地產企業成本管理的基本內容

1.1項目成本管理

項目成本管理是指承包人為使項目的成本控制在計劃目標之內所作出的預測、計劃、控制、調整、核算、分析和考核等管理工作。項目成本管理就是要確保在批準的預算內完成項目，具體項目要依靠制定的成本管理計劃、成本估算、成本預算、成本控制這四個過程來完成。

1.2目標成本管理

目標成本管理就是指在企業預算的基礎上，根據企業自身的經營目標，在成本預測、測定目標成本、成本決策的基礎上，進行目標成本的控制分析、考核、分解、評價的一系列成本管理工作。

1.3責任成本管理

責任成本管理是指將發生成本和費用的各部門、單位或個人，劃分成若干個責任中心，然后根據各中心的責任范圍，依據統一的編制方法編制各中心的責任預算，并采取合同的形式逐級進行承包的管理方法。

2、房地產企業成本管理存在問題

2.1成本管理意識不足

目前許多房地產企業未實行“全員、全過程、全方位”的全面成本管理，認為成本管理是成本管理部的事情，從上述開發成本分析可知，除土地取得成本外，其余成本均可通過管理手段進行控制，在房地產開發企業中，設計管理部、成本管理部、工程管理部及開發配套部齊心協力才能把成本管理工作做到極致，房地產已經上升到精細化管理的道路，任何細微的成本都要納入成本管理范疇，全面成本管理是房地產企業成本管理的核心。

2.2成本管理以成本核算為主

早期的成本管理主要以成本核算為主，追求算得準、算得快，這種核算體制由于缺乏成本管理中的事前預測及過程控制，往往已是即成事實，無法挽回，這種管理模式無法滿足現代房地產企業管理要求，不能及時發現成本管理中所存在的根本問題及原因，造成效益流失。

2.3成本管理精細化程度不夠

傳統的房地產企業成本管理，往往是才比較粗放式的管理，部分企業只關注占比較大的建筑安裝工程費，對前期工程費等缺乏必要的管理與控制，然而在新世紀的今天，精細化管理已深入各個行業的各個部門，必須對房地產開發成本組成部分進行精細化管理與控制，才能達成預期的利潤。

2.4缺乏成本數據沉淀

目前很多房地產企業在項目完工交付后，未對項目的開發成本進行梳理并形成數據庫，伴隨著房地產企業的逐步規范化發展，越來越多的企業開始重視項目成本數據庫的積累與沉淀，通過搜集和梳理項目開發全周期的成本數據，經過處理形成各類成本指標庫，并利用這些信息為在拿地測算、目標成本制定與執行提供重要依據。

3、房地產企業成本管理的對策分析

3.1提高成本管理意識，加強前期調研工作

房地產企業若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強對企業財務工作人員的成本管理進行相關的宣傳和教育工作，加快轉變其固有的傳統成本管理理念，大力發展新觀念、新技術的成本管理思想，逐漸提高房地產企業人員成本管理的管控觀念。同時，對于房地產企業開發的新項目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個部門的相互配合、分析，充分保證房地產企業成本管理工作職能的有效發揮，促進我國房地產企業的穩定發展。

3.2加強對項目計劃的全面制定

首先，要確定房地產企業在經濟市場中的目標人群和產品的規劃方案，并對此做深入的市場調研和市場競爭力的確認。然后在確定的項目經過再次的確定、判斷和調整優化工作：房地產項目的確定是一項非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產企業進一步提升其產品的利潤空間，在基礎保障設施和技術支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強房地產企業的成本管理意識，全面制定項目施工的工作計劃，在房地產企業投資建造過程中，嚴格把控成本支出明細，強化設計成本的管控工作，保證制定的項目計劃在成本管理中發揮自身的作用和影響。

3.3建立信息化成本管理系統，加強成本信息的動態鏈接

建立信息化成本管理系統是在房地產企業成本管理的流程上加強完善，而不是脫離目前的成本管理流程。建立的信息化成本管理系統要操作簡單、易于上手，實際操作的原理清晰，確保房地產企業內部全體員工成本管理工作的順利進行。同時，必須保證信息化成本管理系統在房地產企業的全面推行，一旦運用就要嚴格系統的要求來規范工作，拒絕一切流程之外的費用支出和成本支出，除特殊情況須報備領導人，經審核和批準之后方可支出。由此加強成本信息的動態鏈接，提高成本信息傳遞及時性，促進房地產領導人項目投資的決策更加科學合理。

3.4制定成本評估制度，積累成本評估的經驗數據

房地產企業的成本評估工作需要各部門的相互協助和配合，特別是工程部門、設計部門和市場部門對成本的分析研究，市場變化是影響成本的重要因素。各部門通過對采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業成本管理系統，逐步精細化成本評估制度。再由歷年來累計的成本評估數據可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強成本管控的力度，形成的歷史數據要分類保存，便于日后查詢對比工作。杜絕以往成本管理工作中出現的差錯，避免重蹈覆轍的損失，有效節約成本開支，提升房地產企業的凈利潤。所以說，制定成本評估制度是房地產企業發展的重要參考依據。

結束語

成本管理是一項系統且涉及多部門的工作，在房地產項目管理過程中具有極為重要的地位，房地產企業若想在瞬息萬變的市場發展中提升自身競爭力，必須建立全員、全過程、全方位的動態成本管理體系，建立以控制為主的成本管理手段，根據企業的自身情況建立成本數據庫，并應用房地產成本管理信息化系統，根據房地產成本管理突出問題的特點，適時制定行之有效的對策進行完善，才能夠進一步地推動房地產企業經濟效益的增長。

【參考文獻】：

[1]丁立秋.房地產企業成本管控相關問題研究[J].經營管理者，2014（4）：227-228.

[2]高煥秋.淺析如何做好房地產成本的管理和控制.現代商業，2016（09）