老舊社區(qū)改造并非“換血”一條路

沈敏

改造老舊社區(qū)的通常途徑是推倒重建，讓整個(gè)社區(qū)“換血”。然而，多倫多市中心的攝政公園社區(qū)卻另辟蹊徑，發(fā)展多元化住房，按“不同收入階層混居”的模式展開，讓居民身體力行體驗(yàn)著“階層融合”精神

在一個(gè)大都市，要徹底改造一個(gè)長(zhǎng)期以“臟、亂、差”聞名的大型社區(qū)，往往難以避免相應(yīng)的副作用：拆掉面目可憎的成片舊房，大批遷走收入和受教育水平雙低的“老人”；蓋起高級(jí)公寓樓或聯(lián)排別墅，引入中產(chǎn)以上階層“新人”。加拿大多倫多市中心的“攝政公園”就是這樣一個(gè)老舊社區(qū)，但改造者決定不走老路，而來一場(chǎng)“階層融合”的社會(huì)實(shí)驗(yàn)。

不同收入階層混居模式

攝政公園是多倫多市中心歷史最悠久、規(guī)模最大的居民區(qū)，始建于20世紀(jì)40年代。由于規(guī)劃、發(fā)展不當(dāng)?shù)仍?，這個(gè)地處多倫多黃金地段的大型社區(qū)成了低收入邊緣人群的聚居地，甚至因黑幫橫行而成為“犯罪天堂”：販毒、槍擊、搶劫頻發(fā)，連警察都管不了，市政服務(wù)更是一團(tuán)糟。

2005年，攝政公園尤其惡名昭彰：當(dāng)?shù)睾趲汀皵z政公園幫”一個(gè)分支成員在市中心最大購物中心槍殺一名15歲路人。7年后，這個(gè)幫派又制造了另一起槍殺案。

治安問題之外，住房也是沉疴。這里原有的公租房樓群擁擠、破舊不堪，市政府下屬的非營(yíng)利性福利住房開發(fā)商“多倫多社區(qū)住房公司”沒錢翻修，更沒錢拆了重建。

在全球其他大城市，改造攝政公園這種“老大難”社區(qū)的通常途徑無非是：引進(jìn)私人開發(fā)商，買下所有公租房所在地塊，趕走窮租戶，炸平老樓，新建老住戶必然買不起的高檔公寓甚至豪華別墅，引入“高素質(zhì)”的新居民，讓整個(gè)社區(qū)“換血”。

在英國(guó)首都倫敦，“大象與城堡”地區(qū)的“海蓋特住宅”就是最新一例。這個(gè)原先容納1200多套住宅、3000多名住戶的住宅區(qū)因居民收入低、治安差成了倫敦城有名的“貧民窟”，2011年至2014年被拆平，原先低收入住戶被強(qiáng)制遷至郊區(qū)，新建的2700多套住宅里只有82套為公租房。

然而，攝政公園的改造計(jì)劃卻另辟蹊徑。TCHC選擇與私人地產(chǎn)開發(fā)商丹尼爾斯公司合作。后者過去主要開發(fā)“產(chǎn)權(quán)共有公寓”，這次任務(wù)是到2020年前供應(yīng)7500套住宅，其中既包含供出售或租用的商業(yè)性公寓住宅，也包含公租房等福利住房。

按照丹尼爾斯公司總裁米切爾·科恩的說法，多倫多市區(qū)內(nèi)所有社區(qū)改造都會(huì)按這個(gè)“不同收入階層混居”的模式展開，“一個(gè)社區(qū)如果僅有福利住房也不正?！?。不過，這番改造的特殊之處，是TCHC堅(jiān)持加入一條關(guān)于原住戶“回遷權(quán)利”的政策。被拆掉公租房的原租戶會(huì)得到一個(gè)寫進(jìn)合同里的承諾：一旦新樓落成，他們有權(quán)租得與原先住所相等面積的新房，租金也按原來方法計(jì)算。

新樓盤展示中心就設(shè)在今天攝政公園社區(qū)中心地帶，今后將成為社區(qū)活動(dòng)中心。一個(gè)寬闊的綠地公園之外，社區(qū)還配備了足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、田徑賽場(chǎng)……2012年竣工的“攝政公園水上運(yùn)動(dòng)中心”已成為社區(qū)新地標(biāo)。社區(qū)還有一座多功能藝術(shù)文化中心和一個(gè)承擔(dān)教育功能的“社區(qū)學(xué)習(xí)與發(fā)展中心”。

改造工程從穿越社區(qū)的一條主要街道兩邊開始，以吸引商業(yè)租戶入駐。如今這條街上超市、銀行、藥店、咖啡館和電信運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有盡有。

新舊居民“殊途同歸”

目前，攝政公園改造還在繼續(xù)，陸續(xù)落成的房產(chǎn)項(xiàng)目都很搶手。

“我們覺得這是個(gè)很有價(jià)值的實(shí)驗(yàn)，”凱特·塞勒說。塞勒是名專注于人權(quán)法的律師，和丈夫一起從事法律援助工作。她家是攝政公園的典型“新移民”。2010年，攝政公園開發(fā)的第一棟公寓樓開盤，夫婦倆買下其中一套。

有孩子后，夫妻倆在2013年賣掉公寓，買下社區(qū)另一處有三個(gè)臥室、帶后院和獨(dú)立車庫的聯(lián)排別墅。現(xiàn)在，小女兒上著當(dāng)?shù)毓k托兒所，兒子就讀于社區(qū)內(nèi)兩所小學(xué)中的一所。兩個(gè)孩子的小伙伴來自不同文化背景、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)地位的家庭，而一家大小都身體力行體驗(yàn)著“階層融合”精神。

塞勒覺得，多倫多以多元化著稱，這正是它城市文化的精華所在，而一個(gè)階層混居的社區(qū)就是例證。當(dāng)初買下第一套房時(shí)，她和丈夫懷著一股信念：“有人來買第一批公寓、邁出信任的一步，這個(gè)實(shí)驗(yàn)才有可能成功。直至今天，我一點(diǎn)都不后悔當(dāng)初的決定。”

多倫多首席城市規(guī)劃師珍妮弗·基斯馬特也支持?jǐn)z政公園“階層融合”的嘗試，但她提醒大家不要對(duì)這個(gè)運(yùn)營(yíng)模式寄望過高。

“別把公私合作模式當(dāng)成下金蛋的鵝，這可能會(huì)誤導(dǎo)他人。這種模式只有在市場(chǎng)需求非常火爆、地產(chǎn)位置很優(yōu)越的情況下才行得通。”基斯馬特表示，創(chuàng)造活力社區(qū)為已有住戶打造更好住宿條件是很有意義的目標(biāo)，但就融資模式而言，攝政公園的做法并非萬靈藥。

此外，“階層混居”項(xiàng)目還有其他改進(jìn)的地方。比如為確保公平，分配新房采取隨機(jī)抽簽方式，但這讓原先長(zhǎng)期居住社區(qū)福利住房的老住戶略有不滿，他們覺得自己應(yīng)享有優(yōu)先選擇權(quán)。

另外，雖然改造項(xiàng)目承諾社區(qū)所有原住戶都享有“回遷權(quán)”，但由于等新房落成至少要好幾年，尤其是2008年全球金融危機(jī)后建設(shè)資金吃緊、工程放緩，這些住戶不得不暫時(shí)被安置到偏遠(yuǎn)地區(qū)落腳。雖然所有搬遷費(fèi)用由TCHC項(xiàng)目支付，但對(duì)這些住戶來說，要被迫適應(yīng)一個(gè)陌生環(huán)境本就不易，剛適應(yīng)下來卻又要搬回原社區(qū)也比較折騰，于是有些住戶為減少麻煩，干脆留在新社區(qū)。