淺談財務工作在房地產行業中的運用

錢紅

【摘要】全過程財務管理在房地產行業的實施，可以有效的提高房地產企業的財務管理力度，提高企業資金有效使用率，從而增強企業的市場競爭力。下面本文就對全過程財務管理在房地產行業中的應用進行探討。

【關鍵詞】財務工作 房地產行業 運用

一、財務管理工作在房地產企業管理中的重要性

財務管理是企業營運活動中的重要功能，所有營利組織都是以獲利為最終目標，企業需要通過財務管理來不斷地降低成本、充分運用資金，降低經營風險。房地產企業作為營利組織，財務管理也同樣重要。房地產企業是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。與其他企業不同的是，其開發經營行為更為復雜、經營風險更大。復雜是由于房地產業涉及面廣，經濟往來對象多。經營風險大是由于房地產企業開發的產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多。財務管理對房地產企業是一臺加速器，如果能夠良好運用財務核杠桿，則可以協助房地產企業快速成長，但是不當地財務管理，也會加速企業的破敗滅亡。

二、房地產企業財務管理的特點

財務管理是在企業的整體目標下，進行的資產投資，資本籌資，現金流以及利潤分配的管理工作。為了實現企業經濟效益的最大化，在公司財務中進行的預測、決策、協調、考核等管理工作。財務管理要努力實現以下幾個目標： 產值最大化； 利潤最大化； 股東財富最大化； 企業價值最大化。企業財務管理主要有以下幾個特點： 參與面廣泛。對企業內部來說，財務管理涉及到生產、銷售等環節。同時，企業各個部門都與資金有著或多或少的聯系，完全沒有聯系的部門是沒有的。財務管理部門要加強各個部門在使用資金和資金利用率的監督及約束的作用。財務部門還要參與到工程項目前期的市場探查，項目的可行性分析，為企業管理部門提供及時、準確的基礎資料；系統性強。現代企業有行政管理、質量管理、人事管理、財務管理等許多子系統組成。財務管理工作關系到項目的生產、銷售等各個要素。加強企業的管理要以財務管理作為要點，進而控制、促進企業的正常運轉；主體性強。在市場經濟中，企業面臨著越來越激烈的競爭，一個企業要想生存下去，就必須

獲得利潤，一個企業的收入增加意味著企業的競爭力強，這些都將以現金流的形式在財務工作中得到體現，做好財務管理工作就是為企業的市場競爭提供服務，提高企業的盈利能力。

三、房地產企業財務管理存在的主要問題

（1）企業財務基礎管理薄弱。目前，我國房地產企業財務管理的基礎工作仍比較薄弱，財務功能較為欠缺，如不少房地產企業財務管理仍停留在基本會計核算的階段，在預測與控制分析等方面做得不夠，是一種被動反映型的財務管理；有的在會計核算上還停留在記賬和出會計報表的階段，對企業管理和決策的信息支持不夠。有的企業內部財務核算制度不健全，財務監督控制機制比較薄弱，存在財權分割、多頭開戶、資金分散、私設小金庫和資金賬外循環等現象，甚至有的財務部門都不能掌握財務款項的來龍去脈， 從而導致企業管理層無法掌握相關項目的資金運作詳情。

（2）財務管理尤其是成本管理不到位。一些房地產企業的財務人員因其業務素質較低、缺乏房地產開發專業知識與技能，不熟悉企業內部管理流程和財務工作規范，不熟悉房地產行業稅收政策，缺乏現代企業財務管理理念等，致使企業財務管理處于較低的水平。尤其在成本管理方面，體現在成本控制上不到位，許多房地產企業在財務成本管理過程中并沒有開展全員、全過程、全方位的管理，缺乏對企業財務成本管理的認識，認為財務成本管理的重點是在項目的前期階段，對項目實施過程中的財務成本控制不力，缺乏全方位、全要素的成本管控。

（3）資產的流動性差導致短期償債壓力大。由于房地產公司的流動資產主要是房地產存貨，而房地產的變現周期較長、變現能力差，而且多數房地產公司又有較多的長短期債務。對于長期債務來說可以通過長期的銷售來應對債務的償還，而對于那些短期的債務來說，可能由于無法在短期內籌集到足夠的資金而導致較大的財務風險，極易使公司陷入短期資金不足的危機中。

四、全過程財務管理在房地產行業的應用

（一）企業財務實行籌資管理

經營者如何獲得和支配其財力是企業興衰的決定條件之一，因此在企業財務管理中，資本來源是其管理的重點環節。在籌資管理中，企業應該較可能地選擇偏保守的籌資方式，在擴大資金來源應盡量避免采用負債方式，多采用增加自有資金的方式。這種選擇一方面是因為企業物資基礎增加后冒險代價也會增加，一方面是因為銀行的借款通常會有各種限制條件，對資金去向有一定規定，且會對企業資金的運作產生限制，進而成為企業的財務負擔。所以，企業在籌資上應該多采用普通方式，這樣不僅更加靈活和獨立，而且也不會給企業增加過重的負擔，企業能夠更多地對有利機會加以把握，提高發展速度。雖然這樣說，但并不代表不可以向銀行貸款，但企業在貸款時必須要在保證自己可以生存的前提下，在對財務杠桿收益獲得的同時，對負債水平進行適度的保持。

（二）企業在投資上的管理

不管是什么行業，隨著產業構造的變化，大多數的企業在走向極盛后都會向衰敗走近。企業處于這種時期必須要尋求轉變，才能使企業一直保持活力。當然，在這一時期，企業往往會出現很多新的產業投資機會。投資作為財務管理的一部分，企業必須要給予其極高的重視。在投資管理上，企業應該以一業為主，也可以同時在相關產業中對發展策略進行尋求。但是這個一業為主的投資，并不是只要對一個項目開發就可以，在開發策略上可以對系列產品的多元開發戰略進行采用。只有這樣才能研制出更多新項目，對企業生產經營穩定性的增強有重要作用。

（三）重點加強資金管理

資金管理是企業財務管理重點內容，加強資金管理應做到重視資金籌措管理，即強化企業信用管理，做好資金籌措計劃，知識經濟時代，信用已成為企業興衰的主要標志，企業信用狀態良好，則很可能獲取條件優厚的長期性低息貸款，以保證企業能夠擁有開發經營更多房地產項目的豐厚資金，同時還要根據資金籌措計劃，逐步有序地擴大項目自有資金比例，實現大筆貸款利息支出向企業盈利的轉變；加快資金周轉，強化資金運用管理，關于資金流轉，由于受到多種外來因素影響，房地產企業所開發項目大多無法按時完工，大量資金被占用，在這種情況下，企業應盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉；加強企業現金管理，慎防企業過度預支資金，將應收賬款與應付賬款期限調至一致狀態，或者使應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，為按期支付應付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規避企業過度預支資金現象，消除企業講面子、鋪張浪費增加費用開支的問題。