二三線中小城市商業綜合體開發的相關問題研究

摘 要：東南沿海城市和國內大中型城市一直是國家經濟發展中的助力，因此我國的城市綜合體開發和建設項目多集中在一線大城市之中，并成為了國內乃至國際上的城市建筑行業發展的楷模。以萬達廣場、奧特萊斯中國等大型城市商業綜合體的開發近年來在我國發展尤其迅速。隨著一線城市商業綜合體的發展和不斷完善，為了擴大市場規模帶動國內其他地區經濟發展，城市商業綜合體這一概念逐步深入到國內二三線的中小城市當中。但目前國內對二三線中小城市商業綜合體的開發方向的研究還十分有限，本文結合現代城市商業綜合體開發理論，結合二三線中小城市商業綜合體開發的特征及其中存在的突出問題與矛盾，對二三線中小城市中商業綜合體開發工作進行簡要的論述。

關鍵詞：中小城市 商業綜合體 開發

一、二三線中小城市商業綜合體開發特征

城市商業綜合體是現代化城市逐步發展的產物。所謂城市商業綜合體，指的是以現代化商業服務為主導，由兩種多兩種以上非住宅功能，如辦公、酒店、商業中心、購物、娛樂、交通等，構成的復合型城市商業中心結構。我國二三線中小城市的發展同一線城市不同，在城市規模、人口基數、平均收入、經濟發展程度等方面還存在多方面的限制。因此，二三線城市的城市商業綜合體的發展有著其獨有的特征。首先，目前二三線城市中商業綜合體的增長速度在持續加快，且個綜合體間的同質化現象明顯；其次，在規模上傳統的二三線城市商業綜合體多以中小型為主，但隨著經濟的發展和城市開發的不斷推進，二三線城市商業綜合體大型化的趨勢近年來逐步顯現；再次，從地域上看，二三線城市的商業綜合體受到城市規模的限制，主要集中分布在城市中心地區，但幾年來受到交通牽引因素的影響，城市商業綜合體也在逐步向著周邊城鎮延伸。結合二三線中小城市商業綜合體的發展特征，如何構建符合其發展規律和實際需求的城市商業綜合體是當前項目開發中的主要問題。只有加強對市場的調研、規劃和分析，才能保障后期城市商業綜合體的運營良好，避免出現社會資源的浪費和運營風險的出現。

二、二三線中小城市商業綜合體開發中的突出問題

1.商業綜合體開發企業資金與財務管理問題突出。目前，從市場角度來看，我國城市商業綜合體的發展數量已經開始趨于飽和，到2017年為止，我國的年商業綜合體增長率維持在24.47%左右，年供應量增長約1200個左右。由于城市綜合體開發有著資金密集、開發周期長等特點，尤其在二三線中小城市中，由于城市規劃的歷史遺留問題和前期的不合理性，城市綜合體開發的前期準備工程量大，城市綜合體開發過程中投資方、開發商、債權人、債務人之間的財務關系復雜且同時設計到土地動遷、勘探勘察、原材料供應、市場銷售、銀行貸款和工商稅務等多重方面的因素。因此，在實際的二三線城市綜合體開發過程中，開發商多數面臨著企業資金鏈緊繃、項目預算松弛、資金核算能力較差等多種問題。同時，由于二三線城市綜合體開發過程中開發商的融資渠道相對狹窄，資金不足的情況十分嚴重，在二三線城市中，房地產市場飽和度同當地居民房地產購買力都相對有限，綜合體在開發過程中自己面臨著很大的回收問題。因此，在這種財務管理難度增加和資金匱乏的前提下，二三線城市中的商業中合體開發過程中的財務風險與壓力與日俱增。

2.城市商業綜合體開發同城市發展規劃不符。城市商業綜合體主要是城市商業、辦公、餐飲、娛樂、交通等生活功能空間為一體，且各功能之間相互助益、相互依存的綜合性城市建筑體系?，F代城市中，城市人口基數逐步擴大、人口流動性逐步增強，因此一站式的城市商業綜合體更加符合都市生活的需要。然而，二三線中小城市由于發展相對緩慢，生活節奏趕不上大型城市的速度，城市的布局向也對松散。因此，在中小城市的商業綜合體在市場需求、營運利潤等方面的優勢難以體現，一些盲目上馬的城市綜合體項目，很容易出現市場空間狹窄、運營潛力較差的問題。

3.二三線城市綜合體開發競爭日趨激烈。隨著我國城市商業綜合體開發能力的不斷提升，二三線的中小型城市成為了各大城市商業綜合體開發項目的必爭之地。這種情況使得我國一些經濟發展相對較快、市場較為活躍的二三線城市中開發項目過分超前、各項目落成之后競爭十分激烈，反而影響了各個城市商業綜合體的發展。面對這種激烈的競爭形勢，一些城市商業項目不考慮自身的市場定位、招商及管理等能力，也沒有對該地城市、人口、交通等地進行深入有效的調研分析，而盲目地進行設計規劃、項目建設工作，導致了項目落成后同當地城市不舉、整體設計、功能定位格格不入，反而引發了嚴重的項目風險。

三、加強二三線城市商業綜合體開發管理的措施

1.加強對城市綜合體開發資金與財務管理工作、增強對市場情況的認識。隨著二三線城市經濟的發展、消費能力的提升和居住格局的變化，以城市商業綜合體為主的新興城市規劃與布局成為了當前城市發展的主要方向。面對當前二三線城市商業綜合體開發過程中的實際問題和財務資金管理上的難點所在，針對城市商業綜合體開發過程中資金需求密集著現實問題，開發商企業首先應采用多元化融資的方式，切不可單純地以來銀行貸款作為商業綜合體開發的資金保障，而是要在政策允許的范圍內，通過其他金融籌資方式，如銀行承兌匯票、商業匯票、民間籌資、股票發行、債券等積極探索最佳的市場資金融資渠道。通過多種資金籌集方式，解決商業綜合體開發中的資金鏈進本的問題。其次，商業綜合體開發過程中要格外注重對資金使用效率的提升。通過形成宏觀調度、優化管理的方式加強城市綜合提開發過程中的資金管理工作。同時在項目進行過程中，可以采用訂立管理計劃、強化資本結構調整的方式落實項目資金預算管理計劃，防止預算松弛等問題導致的財務風險的出現，保障商業綜合體開發過程中企業利益的最大化目標，且起到全面優化資金管理的目的。

2.合理定位城市商業綜合體的功能。為了保障二三線城市商業綜合體在落成后的經營上的有效性，在布局設計過程中就要根據二三線城市特點進行高效能的功能設計和整體規劃工作。以筆者所在公司城市商業綜合體開發項目為例，公司成功開發中山利和廣場綜合體項目。中山利和廣場坐落于廣東省中山市中山三路，整體建筑由兩幢塔樓組成，高55層，狀若“雙子星”，是中山市最高的建筑，也是珠江西岸的地標。項目總投資逾40億元，總建筑面積42萬平方米，由利和廣場購物中心、利和希爾頓國際酒店、國際金融中心寫字樓及利和國際CEO專屬公館四大業態組成。在公司開發項目設計之初，對中山市當地區域人口、交通和經濟發展進行了深入的研究，對開發項目功能和區域進行合理的規劃，并根據城市發展的需要進行了預留發展空間的設計和布局，增強了區域輻射的半徑面積，積極處理了當地交通、配套服務設施和發展等矛盾，實現了該城市商業綜合體整體價值和經濟收益的最大化。

3.做好開發方案，做有特色的開發項目。面對二三線中小城市中商業綜合體競爭嚴峻的問題，因此加強開發項目的設計、規劃，針對中小城市人口基數小、城區面積小的特征，在商業綜合體項目的招商、開發、運營、功能服務定位上形成獨有的特色，能夠避免由于功能雷同導致了中小城市中商業綜合體競爭加劇的問題。因此，在開發方案制定過程中，最主要的是要做好對當地經濟收入水平和市場的調研活動，保證商業綜合體開發項目能夠深入城市居民消費群體，做好面向到底百姓的餐飲、休閑、娛樂、辦公、購物商業中心。同時，在后期管理上，商業綜合體開發項目應聘請專業的團隊來處理相應的招商、市場推廣、裝修設計、整體運營等項目模塊，逐步發展為社會形象和商業利益共同提升的發展模式。

參考文獻：

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