國內房地產信托融資模式分析

摘 要：長期以來，銀行貸款是大部分房地產企業的主要融資手段。但銀行貸款門檻高、成本高及貸款規模受限等多重限制，迫使房地產融資必須尋找新的出路。近年來，房地產信托融資逐步發展并成為房地產企業融資的一條重要渠道。本文通過對房地產信托融資方式進行分析，探討房地產信托融資的優勢及限制。

關鍵詞：房地產 信托融資 REITs

一、三種國內常見的房地產企業信托融資模式

1.貸款型信托融資。貸款型信托融資是指房地產開發商委托信托公司針對自有房地產開發項目設立信托計劃。信托公司以信托合同的形式向不特定投資者募集資金，其后以貸款的形式將資金發放給開發商。開發商定期向信托公司支付利息并于信托計劃期滿時償還本金。對于房地產開發商而言，貸款型信托融資的融資額度及期限靈活，開發商可以根據需要與信托公司協商融資額度及期限。其次，房地產開放商可以將支付的利息計入開發成本，在一定程度上進行納稅抵扣。但是與銀行貸款相比較，貸款型信托融資成本高于同期銀行貸款利率，并且對申請融資的房地產開放商資質及盈利能力具有較高的要求，同時房地產開放商需要提供相應的資產作為抵押。從本質上來講貸款型信托融資與銀行貸款都屬于債務融資，債權人由銀行變成了信托公司。

2.股權型信托融資。自2014年開始，國內房地產信托由貸款型信托向股權型轉型。股權型信托融資是指信托公司以發行信托產品的方式向委托人募集資金，通過股權購買的方式向房地產開發商注資，委托人通過紅利的方式取得收益。同時，開發商承諾在一定期限后溢價回購信托公司所持有的股權。 股權型信托融資的主要優勢在于可以有效的增加地產公司資本金，使地產公司達到銀行融資的條件，適用于自有資金不足的地產公司后續向銀行申請貸款。其次，信托公司所認購的股權性質類似優先股，不影響房地產開放商的經營管理。對比銀行貸款及貸款型信托融資，股權型信托融資嘗試吸引信托公司進行股權投資的方式進行融資。但由于信托公司進行資金注入的同時會要求地產開放商附加回購協議，如不附加回購協議則信托公司要求的超額回報會影響地產開發商的利潤，從會計處理上來講，股權型信托融資仍然被認定為債權型融資。

3.財產受益型信托。財產收益型信托以房地產開發商將其所持有的房地產資產或項目的收益為基礎，開發商將其委托給信托公司，由信托公司通過向投資者發行受益權憑證募集資金，其后將資金讓渡給房地產開發商；在信托到期后，如投資者的受益權未得到足額清償，信托公司有權處置該資產以補足投資者的利益。財產受益型信托融資在不失去資產所有權的前提下實現了融資，通過讓渡受益權換取流動資金，增加了資金的流動性。在融資規模和融資期限上具有較高的彈性和空間。但此種模式下的發行的受益權憑證需要獲得投資者的認可，不但房地產開放商需要有較高的信用，其信托財產也必須得到準確的評估，因此其發行手續復雜并且存在發行費用。

二、REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即“房地產信托投資基金”，是一種向不特定投資者公開發行受益憑證募集資金，專門投資于房地產資產或項目，并將投資受益按照比例分配給投資者的一種信托基金。其收益主要來源于租金收入和房地產升值，收益穩定。REITs由專業管理團隊進行資金運作，在進行經濟分析時，專業團隊所具備的專業人士及設備相較于個人投資者來說優勢明顯；在進行投資的時候，專業團隊進行組合投資，分散風險。REITs是標準化可流通的金融產品，具有較高的流動性，有利于集中中小投資者手里的閑散資金形成規模經濟，實現了投資者和資金需求方的雙贏。不同于國內信托的私募性質，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，絕大多數屬于公募。 REITs能夠在證券交易所上市流通，也可以封閉式運行。從REITs的特點及運作方式可以看出，REITs是受益型信托融資方式的標準化，是資產證券化的一種方式。目前，REITs在國外已經很穩定，尤其是美國，具有完善的體系。

根據資金投向的不同，REITs分為三類，權益型、抵押型和混合型。權益型REITs直接投資并擁有房地產（購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產），其收入主要來源于屬下房地產的經營收入。抵押型REITs主要以金融中介的角色將所募集資金用于發放各種抵押貸款。其收入主要來源于發放貸款所收取的手續費和利息以及所獲抵押房地產的部分租金和增值收益。混合型REITs結合權益投資和抵押貸款兩種形式，模式雖較為復雜，但對投資人來說，風險更小，回報更穩定。

三、我國房地產信托融資的限制

近年來，我國房地產信托融資趨于收緊模式，相關監管部門不斷完善關于信托融資方面的相關法律法規。2010年2月12日，銀監會頒布《關于加強公司房地產信托業務監管有關問題的通知》加強了對貸款型信托融資中房地產開發商資質及開發項目的管控，凡申請貸款型信托融資的房地產開發商必須具備二級資質，房地產開發項目必須“四證”齊全，項目自有資本金達到35%等條件。銀監會對房地產信托業務量較大的信托公司實行“窗口指導”直接導致部分信托公司調整其資金投資運作方向甚至暫停房地產信托融資業務。其主要原因在于過高的貸款型信托融資比例了提高了房地產開放商的負債率，其較高的融資成本導致融資企業的資金鏈日趨緊張進而產生惡性循環。相關監管部門通過政策及規范性引導信托融資模式進行改革，由貸款型信托融資向權益型信托融資過度，進而向受益型信托融資發展。

此外，上文中提到的REITs，由于其具有流動性高、風險較低、收益穩定、進入門檻較低等特點，一直是我國房地產信托融資備受關注的模式，但自2015年我國第一只REITs在我國落地到現在，仍然處于叫好不叫座的局面。

四、結語

隨著作為資金密集型產業，隨著房地產行業日趨成熟，房地產行業融資模式不再呈現銀行信貸一家獨大的局面，其發展必將日益多元化。在眾多的融資渠道中，房地產信托融資，尤其是REITs，不論從風險、收益和流動性上考慮，還是從投資者和融資者的角度考慮，都是較理想的融資模式。未來我國房地產信托融資將在國家相關信托法律法規的逐步完善下日益發展，從資金鏈的角度幫助房地產企業健康持續發展。

參考文獻：

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[3]王舒雅.REITs的案例研究與可行性分析[J].現代商業，2017，（05）：91-93.

作者簡介：任每思（1987—）女。民族：漢。籍貫：四川廣元。單位：四川大學錦城學院。研究方向：金融、財務。