房地產企業“營改增”部分實務問題解析

摘 要：增值稅是目前世界范圍內主要的流轉稅種，其曾與營業稅共同構成我國兩大主體稅種，與營業稅相比其在征稅對象、范圍、計稅依據等諸多方面存在差異，且具有許多優勢。營改增后，許多企業面臨著許多急需解決的實務問題。本文就房地產企業“營改增”后存在的部分實務問題進行分析，并提出了相應的解決措施。

關鍵詞：營改增 房地產企業 實務問題

自2012年起，我國正式推行稅收改革，由營業稅改納增值稅，以消除重復納稅現象，減輕企業稅負負擔，促進良性發展。2016年5月起，房地產行業正式全面啟動營改增稅收改革，財政部、國稅總局聯合下發了財稅【2016】36號文件（下稱36號文件），針對不動產銷售的營改增做了專門規定，同年，國稅總局頒布房地產增值稅征收的暫行辦法（下稱18號公告）。根據房地產企業的特殊性，“營改增”對房地產的開發成本、預售等均有影響，并形成相應的納稅申報及賬務處理辦法。

一、房屋預售賬款財稅處理

根據房地產管理條例，房地產開發公司依法取得預售許可證，對開發的房產進行預售。預售行為產生房地產企業的預收賬款。在營業稅的納稅環境下，預收賬款在預收當期申報繳納營業稅，營改增后根據36號文件，不再要求房地產企業預收賬款確認納稅義務， 而需在取得預收款時按3%的比例預繳增值稅。

例房地產公司A為一般納稅人，采取預收款方式銷售，2016年9月20日一房產項目取得預售許可，開始預售，截止當月底，預售房產8套，收到預售款項800萬元，按照一般計稅法計算，此筆款項的稅率為11%。預繳稅款金額為[預售款額÷（1+11%）]*3%。

1.會計賬務處理。

2.預售款項納稅申報。根據36號文件及18號公告相關規定，該公司為一般納稅人，需要在收到預售款項時，按照3%的預征率預繳增值稅，再以當期銷售額按11%的適用稅率計算當期應繳稅額， 抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，營改增后納稅人的納稅義務發生時間有所改變，收到預售款項當期不發生納稅義務，開具售房發票或房產合同約定交房日時才是納稅義務發生時期，在該期履行納稅義務。

納稅申報時應按照規定填寫《增值稅預繳稅款表》，填寫時第1行無需填寫，從第2行第一列開始填寫。同時在增值稅納稅申報附表附列資料（四）對預繳稅款進行臺賬登記。

二、土地成本扣除的處理

房地產企業在開發前，需要根據相關流程取得土地，這部分產生房地產企業的土地成本。 土地源自于政府，因此不能夠取得增值稅抵扣票據，從而致使增值稅稅負上升。根據36號文件及18號公告的規定，房地產企業開發的項目，適用一般計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的向政府部門支付的土地價款后的余額計算銷售額。即：銷售額=（全部價款和個外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%。

改革以前，房地產公司平時在取得預收款時，按款項全額依法計算申報繳納營業稅，次年年底項目交付并向業主辦理了房產轉移手續時，再就余款依法計算申報繳納營業稅。改革后，依據36號文件和18號公告，A公司以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。當期允許扣除的土地價款按建筑面積之比進行分攤，此處的建筑面積指的是當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積；房地產項目可供銷售建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。即： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款.同時設立臺帳備查。

如：上述公司A，采取預收款方式銷售，2016年6月從政府拿地進行項目開發，交付土地出讓金20000萬元，2017年取得房產預售許可，可售面積15000平方米，當期銷售面積6000平方米，當期允許扣除的土地價款=20000*（6000/15000）=8000萬元.

三、營改增后房地產企業的應對措施

上述僅是房地產將面臨的實務問題的代表問題，在營改增的環境下，房地產企業需要快速適應納稅義務期發生的變化，并對稅率、征收率和稅負等進行正確理解，準確計算應稅銷售額和應稅稅額等。因此，房地產企業需要采取相應的措施進行應對。筆者認為主要包括以下幾方面：

第一，加強人員培訓，做好財務核算工作。營改增后，財務核算工作出現了很多變化，必須加強企業相關財務人員的增值稅相關知識技能培訓，包括增值稅的概念、計算方式、納稅流程、申報要求等。

第二，完善原有的財稅制度來適應變化，降低財務風險，對房地產開發企業的工程出包環節、開發環節、納稅環節以及銷售環節等進行嚴格控制。

第三，做好增值稅專用發票的管理、開具工作，選擇符合條件的、資質齊全的承包方，保證其可以提供相應的增值稅進項稅額抵扣發票，以發生的每筆開發費用盡量取得增值稅專用發票為原則，從源頭做好增值稅核算的基礎工作.

四、結語

營改增是有利于企業長期發展的一項財稅改革，營改增后的實務處理是企業必須面對的問題。房地產開發及銷售具有周期長、計劃性強以及投入金額大等特點，要注意納稅義務發生期、納稅金額的準確計算，以保證盡量降低企業稅負，同時避免產生涉稅風險、造成不必要的損失。

參考文獻：

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