征收房產稅對房價影響的研究綜述

摘 要：基于當前房價投機需求高漲的背景，政府期望通過政策調控引導居民合理消費、消除房價虛高成分、保持房地產市場平穩發展。本文對考察房產稅實施對房價影響的國內外文獻進行了綜述，以期考察政策作用。國外相關研究已十分成熟，學者多從公共服務、房產稅轉嫁、資本定價和成本收益等三個視角進行論述。而國內研究相對較少，多基于我國實際情況從不同角度分析房產稅對房價的影響力度。

關鍵詞：房產稅 房價 住房供求 資本成本

一、引言

近年來，中國高房價問題引起了各界重視，高收入人群擁有多套房產，而工薪階層買房難，住房市場兩極分化，庫存嚴重。對此，政府嘗試推行多種住房調控政策來平抑房價，開征房產稅是其中重要的一種。2010年5月，國務院確立推行房產稅改革，并于2011年1月在重慶和上海嘗試實行。房產稅作為對住房持有環節所征收稅費會對房價產生怎樣的影響？本文將針對該問題對國內外相關文獻進行綜述，以期為后續研究打下基礎。

二、已有理論理論基礎

西方房地產市場已發展到成熟階段，房產稅起征時間早，稅收體制完善。自20世紀五六十年代以來，就有大量國外學者對房產稅問題進行深入研究。根據稅負歸宿不同，主要存在以下三個基本觀點：早期的傳統觀點、中期的受益論及近期的非中性觀點。

1.傳統觀點。早期觀點假設資本自由流動且收益不變，在該條件下房產稅會轉嫁給消費者，形成高房價。最早提出該觀點的是Simon（1943），他通過構建住房流量模型對上述傳導路徑進行了實證分析。后來Netzer（1966）對其進行了拓展。傳統觀點的不足在于：假設條件過于嚴苛，研究視角相對狹窄。許多學者在后續研究中開始考慮消費者行為和地區間競爭，逐步形成了受益理論。

2.受益論觀點。受益論觀點主要從稅收資本化和地方公共服務的角度進行研究，認為房產稅是居民消費公共服務時發生的使用費，地方政府為私人財產提供保護服務，財產所有者就應為此付出相應報酬。因此，開征房產稅不會造成社會資源錯配，是“中性”稅收。Tiebout（1956）假設地方政府會用人頭稅的方式向居民征稅，并通過Tiebout模型證明居民會通過地區稅負水平和公共服務來選擇自己的居住地，該研究成為受益觀點的基礎。Hamilton（1975）完善了Tiebout模型，在模型中加入財產稅融資并引入房產稅變量，發現公共服務的供給與房價之間存在相關性，只有當政府征收的房產稅可以彌補其提供公共服務付出的成本時，房產稅才稱得上是一種受益稅。該觀點不足之處在于沒有考慮住房市場的供需彈性和住房市場結構對房價的影響。

3.非中性觀點。隨著研究的深入，更多學者從資本稅角度出發，認為房產稅是“非中性”的。Mieszkowshi（1972）在一般均衡分析框架下假設資本轉移需要征收物業稅，資本可以在不同區域間自由流動，因此房產稅被完全資本化并由資本供給方承擔。資本從高稅率社區流向低稅率社區，造成高稅率社區的資本供給不足，低稅率社區過量，扭曲了地方政府的財政決策和房地產市場的供求狀況，最終導致全國資本配置的無效率。Mieszkowshi和Zodrow（1986）進一步將非中性觀點和受益觀點結合起來考察了開征房產稅對資源配置的影響，認為不同地區間房產稅的差異導致資本錯配，并產生“利潤稅效應”與“流轉稅效應”。該觀點的不足在于：房產稅是對住房征收的資本稅，但在研究中卻將其作為流動資本稅，同時在使用住房流量模型時同樣未考慮市場結構對房產稅的影響。

三、國外的研究進展

基于上述理論基礎，國外學者對房產稅如何影響房價進行了大量的實證檢驗，主要包括如下三個視角。

1.公共服務視角。房產稅是提高地方政府收入的重要稅收，征收房產稅有利于地方政府提供更好的公共服務，而良好的環境會吸引購房者，住房需求增加，帶動房價上漲。Oates（1969）采用紐約城市內的區域數據實證檢驗了房產稅、地方公共支出和房價的關系，認為征收房產稅會拉動地方公共支出，從而推動房價；另一方面，高房產稅也會對房價的快速上漲產生平抑作用。

2.房產稅轉嫁視角。部分學者認為房產稅具有轉嫁效應，其轉嫁能力及房地產市場的供需彈性共同決定房價的變動。從供給角度來看，Benjamin（1993）對1988年費城房地產轉讓稅增加對住宅物業價格的影響進行了研究，發現房價隨稅率上升而下降，且下降幅度遠大于資本市場的預期，說明稅負轉嫁及增稅為賣方市場帶來的預期會造成供給不足，使得房價下降。從需求角度來看，Wood（2006）研究了房價、財富和借貸約束三個因素對消費者住房選擇的影響，發現借款的限制會使得家庭大量住房需求無法被滿足，影響家庭住房選擇，從而影響房價。

3.資本定價和成本收益視角。最早的住房流量模型證明了住房需求取決于住房的實際價格、租賃替代成本和用戶成本等變量，隨著理論發展，預期資本利得和稅收被納入用戶成本。Poterba（1984）分析了瑞典1983-1985年稅制改革對房價的影響，認為當稅率下降時，家庭對房屋的需求增加，尤其是中小戶型的總需求將增加，而大戶型需求會急劇下降。Madsen（2011）發現，在短期房產稅會對房價產生正向影響；在長期房價由土地價格、增值稅、印花稅和建筑成本共同決定，房地產稅通過成本渠道對房價產生正向影響。

四、國內對房產稅與房價關系的研究進展

我國學者對于房地產稅的相關研究還較為有限。早期研究僅限于從供求角度探索房產稅對房價的作用。陳多長、蹤家峰（2004）假設房產稅是對房租收益的課稅，在短期，征收房產稅增加了住房擁有者的成本，使租房市場供給減少，房租上漲；在長期，對房租進行收稅會降低各期收益，使得由房屋收益決定的房價下降。李彬（2010）認為短期內征稅會使閑置房屋持有者成本增加，為降低這部分成本，投資者會將閑置房屋投放到租賃市場，增加住房供給，房租下降，此舉還會降低投資者預期，投機消費下降，導致房價降低。類似的觀點還有朱孔來、張琳娜（2011）。

此后，部分學者通過實證檢驗進行了研究。況偉大等人（2012）在區分消費性需求和投資性需求的基礎上，使用1980-2009年23個OECD國家的住房數據，考察房產稅對房價的影響。實證表明，房產稅可以有效抑制房價上漲，但其作用具有局限性，原因在于高稅率會遭到民眾反對，政府較難通過提高房地產稅率來降低房價。駱永民、伍文中（2012）構建了DSGE模型探討房產稅對房價的宏觀影響，認為房產稅不僅可以有效降低房價，還會平抑高房價對宏觀經濟的沖擊。

五、結語

通過以上梳理可知，房產稅是調控房地產市場的重要工具。近年來，國內外學者對房產稅與房價的關系進行了深入的研究。由于國外已開征房產稅，學者對本問題的研究也較為深入，形成的觀點較為系統完善，使用的實證方法多種多樣。國內已有的成果尚未形成系統的結論，但大部分學者都認為實行房產稅會降低房價，有利于保證房地產市場平穩發展。

參考文獻：

[1]Mieszkowski P.M. and G.B. Zodrow. The New View of the Property Tax：A Reformulation，Regional Science and Urban Economics，1986，16（3）：309-327.

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[3]Tiebout，CM. A Pure Theory of Local Expenditures.Journal of Political Economy，1956，（64）： 416-424.

[4]駱永民，伍文中. 房產稅改革與房價變動的宏觀經濟效應——基于DSGE模型的數值模擬分析[J]. 金融研究，2012，05：1-3+5-14.

[5]況偉大，朱勇，劉江濤. 房產稅對房價的影響：來自OECD國家的證據[J]. 財貿經濟，2012，05：121-129.

作者簡介：趙楊（1984—）。吉林長春人。吉林大學東北亞研究院副教授。博士。研究方向：區域經濟發展與計量分析。王一帆（1993—）。山西大同人。吉林大學東北亞研究院碩士研究生。

※基金項目：本文受國家自然科學青年基金項目（71403099）和吉林省社會科學基金博士扶持項目（2014BS21）的資助.