供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下三線城市房地產(chǎn)去庫存路徑探討

榮蕊+沙丹媚+陳薇+董怡君+李書佩

【摘要】通過對我國三線城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析和問題研究，本文發(fā)現(xiàn)過于寬松的貨幣政策、人口流失等都是導(dǎo)致房地產(chǎn)高庫存的成因，基于此，文章為緩解我國三線城市房地產(chǎn)高庫存提出了相關(guān)參考意見。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 三線城市 房地產(chǎn)

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對我國三四線城市房地產(chǎn)去庫存有著重要的指導(dǎo)意義。三四線城市的房地產(chǎn)供大于求已經(jīng)嚴(yán)重影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方法解決三四線城市房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題顯得尤為重要。

一、三線城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

第一是房價(jià)普遍上漲但房地產(chǎn)市場不景氣。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。我國的房地產(chǎn)平均成交價(jià)從2011年的5377.09元每平方米上漲到2015年的6792.56元每平方米，總體上趨勢之中也體現(xiàn)出了我國三線城市的房價(jià)上漲趨勢。但我國房地產(chǎn)市場卻并不景氣。自2012年的樓市過熱后，到2013年，房地產(chǎn)發(fā)展減緩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資逐漸減速。我國的國房景氣指數(shù)從最初的2011年的98.89%降至93.34%，三線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展也不景氣。

第二是企業(yè)過度開發(fā)導(dǎo)致庫存過多。在全國炒房熱的背景下，三線城市房地產(chǎn)開發(fā)成本較一、二線城市要低很多，具有資金優(yōu)勢，而且外來企業(yè)也可以給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)注入新的活力，但是大多數(shù)房地產(chǎn)商只注重利益，并未注重項(xiàng)目開發(fā)的前期定位和商業(yè)規(guī)劃等問題，導(dǎo)致企業(yè)在商品房的戶型設(shè)計(jì)等方面缺乏創(chuàng)新，難以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦木幼⌒枨螅斐射N售前景不佳，從而導(dǎo)致房產(chǎn)庫存嚴(yán)重。

第三是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的主要產(chǎn)物之一，其開發(fā)速度的不斷加快，使得全國商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化的問題會(huì)尤為突出，體現(xiàn)在大規(guī)模、成批量開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)如同在流水線上的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，無創(chuàng)新可言。

二、三線城市房地產(chǎn)高庫存的成因

首先是頂層設(shè)計(jì)存在缺失。第一，稅收政策太過繁雜。房地產(chǎn)價(jià)格受種類繁多的稅費(fèi)和多層次復(fù)雜重復(fù)的征稅體系影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，波動(dòng)幅度大。第二，貨幣政策過于寬松。為降低2008年的國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響，我國政府提出了貨幣政策“適度寬松”，增加市場的貨幣量，降低存款準(zhǔn)備金率和貸款、存款利率等。第三，土地資源管理存在缺陷。我國缺乏合理的土地分配規(guī)劃，規(guī)劃管理機(jī)制執(zhí)行力和約束性較差導(dǎo)致土地供給總量失控，土地供給結(jié)構(gòu)不均衡，缺少統(tǒng)一合理的土地供給計(jì)劃。

其次是市場環(huán)境復(fù)雜多變。一方面表現(xiàn)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快人口外流。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快并且進(jìn)入一個(gè)新的階段，城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的人口外流使得三線城市房地產(chǎn)市場需求不足，庫存增加。另一方面是多種因素導(dǎo)致開發(fā)成本高。房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括在投資額里面，開發(fā)成本要受很多因素的影響，如：土地出讓金、土地增值稅、區(qū)位因素、管理費(fèi)用等。我們通過SPSS統(tǒng)計(jì)中的雙變量相關(guān)分析來探討房地產(chǎn)開發(fā)投資額與土地增值稅、國家土地出讓金的關(guān)系形態(tài)。首先，來看看三者之間的Pearson相關(guān)系數(shù)。如圖顯示，幾個(gè)相關(guān)系數(shù)在1%的置信水平上都很顯著，結(jié)果驗(yàn)證了三個(gè)變量之間顯著的高度正相關(guān)關(guān)系。

SPSS線性回歸分析結(jié)果顯示，VIF<10，表明模型不存在多重共線性問題。國家土地出讓金t的顯著性概率0.006<0.05，表示國家土地出讓金系數(shù)與之有顯著性差異，國家土地出讓金應(yīng)該作為解釋變量出現(xiàn)在方程中。由上圖得出多元線性回歸方程：Y=16680.591+13.321X1+0.581X2。由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)模型成立。由于X1的系數(shù)是13.321，在樣本2008-2015年期間，保持其他變量不變，平均的國家土地增值稅增加1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加13.321%。由于X2的系數(shù)是0.581，在樣本2008-2015年期間，保持其他變量不變，平均的國家土地出讓金增加1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加0.581%。綜上所述我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額受國家土地增值稅和國家土地出讓金的影響大。

三、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下三線城市房地產(chǎn)去庫存的路徑探討

首先，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，以“質(zhì)”取勝。根據(jù)當(dāng)前的 “互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”創(chuàng)新模式，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提升自己的創(chuàng)新能力，積極運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)模式或者說其他高級信息技術(shù)來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提升房地產(chǎn)業(yè)的供給創(chuàng)新能力，吸引更多消費(fèi)者。 在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級方面，建立以需求為導(dǎo)向的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用存量房，將其轉(zhuǎn)型發(fā)展為其他需求較充足的產(chǎn)業(yè)，比如旅游、養(yǎng)老等跨界地產(chǎn)，多渠道地去實(shí)現(xiàn)消化房地產(chǎn)庫存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的共贏。

其次，政府做好引導(dǎo)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。為有效地化解庫存，政府也應(yīng)該做出相應(yīng)的措施來幫助緩解相關(guān)壓力。第一，放寬稅收政策；政府可在相關(guān)稅費(fèi)問題中研究出能夠通過適當(dāng)?shù)臏p稅或者免稅方法來減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅費(fèi)壓力，來切實(shí)促進(jìn)我國房價(jià)的降低.第二，調(diào)整住房公積金政策；第三，對農(nóng)民購房貸款制定針對性的還款方式，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房； 第四，加強(qiáng)土地資源管理，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政府需要對建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，土地配置進(jìn)行合理規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整年度土地供應(yīng)計(jì)劃，加快完善監(jiān)管機(jī)制，從而達(dá)到降低庫存的目的。

本文為省級大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目《供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下三線城市房地產(chǎn)去庫存路徑探討》（編號：201613671002）的階段性成果。