房地產市場波動對宏觀經濟的影響探討

張育杰+張興普

【摘要】在國內，房地產經濟是促進國民經濟增長的重要支柱、是經濟增長的引擎，房地產市場波動情況與宏觀經濟聯系密切。隨著城市化進程不斷加快，人們對住房的要求也越來越高，再加上來自人們思想觀念的影響，使得房地產市場價格過高的現象在許多地區發生，進而導致投資過熱等經濟問題。

【關鍵詞】房地產市場；宏觀經濟；投資；國民經濟

房地產行業擁有強大的產業鏈和資金鏈，如果能促進房地產市場健康繁榮發展，就會帶動更多與之關聯性較強的產業發展。例如鋼鐵行業、建筑原材料行業、家具公司、裝修公司、家居物聯網企業以及物業公司、金融信貸行業等。能夠在很大程度上拉動內需，促進就業，對整個宏觀經濟都具有促進作用。但是，如果房地產出現過熱或過于低迷等情況，就會給國家經濟發展帶來不利影響，甚至有可能引發經濟危機，使一個國家的經濟發生崩潰。

一、房地產市場經濟發展現狀

自改革開放以來，我國房地產行業不斷繁榮、不斷壯大，但在發展的過程中，經常出現不平穩發展的問題，導致房地產經濟長期處于波動發展的狀態。我國房地產市場經濟發生顯著變化的時期應追溯到上世紀九十年代，普通居民用房逐漸由單位住房、福利分房和集資建房等形式發展成了商品房。之后，政府又出臺相關政策，使經濟適用房、安置房等保障性住房大面積出現。如今，我國房地產生產制度和分配制度主要處于以“市場配資資源為主，以政府調控為輔”的發展狀態，從整體上看，我國房地產行業發展大致經歷了四個重要時期，第一個時期是1981年到1983年之間，第二個時期是1984年到1990年之間，第三個周期是1991年到1996年之間，從1997年到現在，一直處于第四個時期。而總結這四個時期房地產市場發展規律可發現，我國房地產經濟波動的幅度越來越小，且波動周期越來越長，經濟規模不斷提高。

房地產行業作為第三產業的重要組成部分，其對人民生活水平的提高、居民居住條件的提高等方面發揮著巨大作用，更成長為國民經濟不可缺少的重要產業，甚至發展成許多地方經濟的支柱產業。房地產市場在整個國民經濟市場中發揮著支柱性、基礎性以及先導性的作用，其經濟波動狀況可直接影響整個宏觀經濟和國民經濟水平的發展情況。今年來，雖然我國許多地方都大力發展經濟，依靠房地產項目取得了不曉得成就，但是大規模的“造城運動”、“經濟炒作”、發展過快、過熱的現象影響了未來宏觀經濟的健康增長。

二、房地產市場經濟波動對宏觀經濟的影響

（一）房地產經濟波動對消費的影響

第一，房地產市場是非常重要的消費市場，對消費需求變化的影響較大，并且在一定程度上影響著人力財富的預期收入水平。第二，房地產的本質就是商品，與普通商品一樣，都具有通過產品產出而影響社會資產變化的特點，其整體價格的變遷會深刻影響社會財富。總之，房地產對消費產生影響，是通過財富效應來實現的。而財富效應又稱余額效應，其運行機制實際上是通過房地產商品價格變動，導致正是余額發生改變，進而直接對國民收入產生影響的過程。第三，房地產影響消費的具體體現是當房地產價格提高時，擁有房產權的業主的資產便會增加，如果業主將房產進行變賣或者抵押等經濟操作，就會增加他們個人的額外收入，進而刺激個人或家庭的消費。但同時，一些在外租房的人群就會因為房租大漲而降低其他方面的消費，準備買房的人群因為房價上漲而降低其他方面的消費比例。

（二）房地產經濟波動對投資的影響

根據我國的房地產發展形勢，當房價有上漲趨勢時，許多社會投資者就會聞風而動，為了獲取大量的行業利潤，很多企業和個人便會參與到商品房經濟活動中去，也就是投資房產。為了滿足需求，房地產規模會迅速擴大，供給量不斷增多，這是房地產市場波動對社會投資的直接影響。此外，由于房地產行業關聯性強、產業鏈長的特點，導致當其價格發生上浮時會間接帶動建材、家具等行業投資的規模。

（三）房地產行業對經濟結構的影響

房地產行業經濟的需求彈性相對較小，當宏觀經濟趨勢下行時，可通過房地產經濟刺激消費、吸納社會資金來拉動經濟增長。由于房地產行業對人工、原材料、資金等的需求量大的特點，使得房地產行業成為了資金推動型企業。可見，在經濟平衡傾斜時，可發揮房地產行業穩增長的作用。但是房地產行業的技術含量有限、產業附加值低、能源消耗大，導致很難推動科技創新與產業升級，也無法有效轉變經濟發展方式。

（四）房價過高帶來許多負面經濟影響

房地產經濟的虛擬性較強，可以快速吸收大量社會資本。但是當過量社會資本流入房地產市場時，就會很容易造成房地產泡沫經濟問題，導致房價持續上漲、脫離市場基礎，當房價大幅上漲以至遠超商品本身價值時，就會帶來許多經濟問題。例如，房地產價格大幅度上漲便會帶動建筑材料、裝飾裝修材料價格的上漲，這些商品價格普遍上漲時，又會使服務或相關附加產品價格上漲，形成連鎖反應。而居民需要住房、工廠需要廠房，社會商業成本價值增加，導致社會生產、經營成本普遍上漲，最終造成通貨膨脹的經濟問題。

三、結語

綜上所述，房地產行業對資金的需求量大，而且產業鏈長、關聯性強，可以帶動經濟增長、推動宏觀經濟發展。但如果操作有問題，使得房產投資過熱或過于低迷，又會導致房產泡沫、通貨膨脹、經濟萎靡等問題。

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