個人住房按揭貸款風險防范對策研究

施允麗

住房按揭按揭貸款是銀行風險系數(shù)較低的資產業(yè)務，降低貸款風險、提高審批效率、擴大市場占有，能夠有效提高商業(yè)銀行的資產質量和盈利能力。銀行信貸經營，經營的就是風險。信貸業(yè)務發(fā)展時時刻刻伴隨著風險事件的發(fā)生，既然風險不可避免，就只能采取相關措施將風險降到最低。每一筆貸款的風險與借款人還款能力、抵押物抗風險能力、合作機構的專業(yè)程度、貸款審批流程自動化程度息息相關。

一、防范合作單位風險

合作機構的準入，是把控貸款風險的第一關。優(yōu)質房地產開發(fā)商能夠為借款人提供有效的階段性擔保和如期交房辦證，優(yōu)質的中介機構則能夠做好二手房買賣雙方的第一次調查。相反，資金實力較弱的開發(fā)商在經濟周期中，由于資金鏈的緊張，難以抵御政策風險，工期未能達逾期，將對貸款本身產生一定的風險。因此，與合作機構開展業(yè)務合作時，銀行要深入了解合作單位的背景情況，選擇實力強、信譽好的業(yè)務合作伙伴；在日常合作辦理業(yè)務過程中，要加強對合作伙伴工作監(jiān)管，確保其行為合法，避免因合作伙伴違法犯罪或侵害客戶權益給銀行帶來風險。

要實現(xiàn)個人住房貸款領域業(yè)務市場與信貸安全的有機統(tǒng)一，就必須規(guī)范人員管理、嚴格辦事審批流程、完善規(guī)章制度，從根本上降低乃至消除個人住房按揭貸款風險。重點做好以下四個方面：一是突出源頭把關，摸清項目底數(shù)。要通過資料審查、實地走訪、調查研究、詢問交流等形式，摸清開發(fā)商的風險底數(shù)以及按揭樓盤的詳細資料，掌握“第一手資料”，保證貸款審批準入階段的萬無一失。對信譽差、實力弱、材料不全、提供虛假信息、刻意隱瞞等情況，要立即向上級領導匯報，中止貸款審批，并通知開發(fā)商按要求整改。二是突出程序為王，嚴格審批流程。要嚴格按照個人住房按揭貸款審批程序，對照審查審批程序，一步不能少、一步不能漏，層層把關、層層審查，從程序上確保審批項目的合理合法。對違反程序的審批，應為無效審批，對當事人還應采取相應的處罰措施。三是突出跟進審查，確保資料完善。要進一步明確工作人員責任意識，常態(tài)化跟進了解正在銷售的項目情況，詳細審查樓盤項目的臺賬資料，確保樓盤項目“五證”齊全。四是突出監(jiān)督管理，及時消除隱患。在貸款發(fā)放過程中，對有“假按揭”特征出現(xiàn)的批量貸款，要重點監(jiān)控，詳細核實，對有疑點的項目進行“會診”和評估，對確有問題的房地產開發(fā)企業(yè)要及時退出，立即終止合作。

二、抵押物風險防范

一手住房按揭貸款在調查時，應重點審查：商品房銷（預）售合同是否按照當?shù)匾?guī)定辦理了備案手續(xù)，商品房銷（預）售合同填寫是否完整、有效，成交價格是否合理，首付款繳付憑證是否完整、有效，首付款比例是否符合政策規(guī)定，首付款金額是否與購房合同約定的金額一致，對首付款繳付存在疑點的，要重點核實借款人首付款資金的具體來源及支付情況，其中要特別加強對首付款由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一代繳情況的審查，切實防范假按揭風險，對于購買首套住房首付款比例達到40%（含）以上的，在判斷借款人所購房產價格的基本合理和借款人的償債能力較為充足的前提下，可適當簡化對其他情況的審查。

針對期房，應當核實預抵押登記，并未獲得抵押權。在預登記房屋交付借款人后，預登記權利人就該房屋辦理正式抵押登記享有在先順位，但如果借款人最終未取得房屋產權，則預登記辦理正式抵押登記存在障礙。尚不具有物權法項下的優(yōu)先受償權，須在法律規(guī)定的期限內主動向登記機關申請辦理正式登記手續(xù)，預抵押登記后房屋被法院查封，預抵押登記轉正式抵押登記存在困難。

現(xiàn)房抵押時，應當慎重考慮：抵押房產物權利是否存在瑕疵，抵押房產的合法性，抵押房產毀損、滅失風險，借款人的告知義務，以及抵押房產是否購買相應的保險。

貸款發(fā)放后，仍然要風險防控：是否落實貸后管理，跟蹤房屋辦理房產證的進度，對于期房預告抵押、開發(fā)商階段性擔保的貸款，強化階段性連帶責任保證，同時明確借款人/抵押人義務：配合辦理正式登記、違約責任、委托貸款人辦理正式抵押登記手續(xù)，與登記機關和法院協(xié)調溝通。

三、借款人風險防范

建立健全個人信用體系，加強貸前調查及貸后管理，將來自借款人的風險降至最低。隨著社會誠信聯(lián)網(wǎng)制度的逐步形成，金融、通訊、稅務等等社會服務部門，要實現(xiàn)資源共享，制定統(tǒng)一的個人信用等級咨詢評定系統(tǒng)。銀行要從自身實際出發(fā)，找準找實自身的優(yōu)勢特色，具體問題具體分析，制定符合規(guī)范、切實可行、行之有效的個人信用評價體系。要建立完善個人信用評價體系數(shù)據(jù)庫，為貸款發(fā)放、減少信貸風險提供有力保障。

貸前調查時，主要審查第一還款來源——借款人主體資格：借款人年齡要求（具有完全民事行為能力），對借款人資格的政策性限制，特定身份要求（如在校學生、學員、特定企業(yè)在職雇員、商會會員等），借款人的職業(yè)證明和薪酬收入證明是否真實，借款人薪酬收入證明與當?shù)氐穆殬I(yè)收入水平是否相符，借款人薪酬收入與借款人“兩齡兩歷”（年齡、工齡、學歷、簡歷）是否一致，借款人的投資性收入是否真實，借款人從事經營的凈收入是否與其經營規(guī)模和現(xiàn)金流入相匹配，借款人從事經營的凈收入是否具有穩(wěn)定性，借款人家庭的房租收入是否真實合理，以可出售的金融資產覆蓋到期債務本息的，是否符合期限和金額雙履蓋，對收入合理性存在疑點的，需調查工資單、銀行往來流水、納稅證明或個人資產情況，借款人全部債務情況和貸款期限內全部到期債務情況，測算本筆貸款收入償貸比和綜合收入償貸比，對國家以及地方公務員、機關事業(yè)單位、參公管理、行政附屬、在編教師、國企在編人員等收入穩(wěn)定的工作人員，可適當簡化調查審批流程。

在貸款調查階段，除了要對借款人的誠信狀況進行查詢和了解之外，要加強其他資料的核實。核實購房的真實性、抵押物狀況位置，借款人家庭狀況，尤其對收入要進行全面分析和綜合測算，對進城務工人員不僅要考慮打工收入，其在農村的承包地數(shù)量、年租金收入等都要有所知曉，通過詳盡的貸前調查，全面掌握借款人的真實家庭現(xiàn)狀、當前收入及未來預期，做好貸前保險。

貸款發(fā)放后，要嚴格貸款管理，按月監(jiān)測借款人還款情況，一旦出現(xiàn)違約要及時催收，對多次出現(xiàn)違約的借款，貸后管理人員要及時上門了解情況，如果借款人或其家庭出現(xiàn)不利于還款因素，要時刻關注，防范裂變風險。

四、強化人員及營銷管理，防范銀行操作風險

圍繞提升業(yè)務工作人員的職業(yè)素質以及業(yè)務水平，以高標準、高水平、嚴要求的培訓理念，通過多渠道、多形式的教育模式，全方位鍛造干部職工的大局意識、創(chuàng)新能力、落實本領，實現(xiàn)廣度與深度的協(xié)調統(tǒng)一。首先，要加強日常培訓，以業(yè)務素質的提高帶動業(yè)務能力的提升。其次，要對從業(yè)人員進行風險案例警示教育，樹立各崗位人員正確的人生觀、價值觀，愛崗敬業(yè)，遠離誘惑，遠離風險案件.最后，注重學用轉化，在理論培訓的基礎上，聯(lián)系實際業(yè)務操作，找準貸前調查、貸中審查、貸后檢查的重要節(jié)點中，提高工作效率和貸款質量。建立健全全面從嚴的營銷管理制度，以制度管人，按流程辦事。嚴格執(zhí)行商業(yè)銀行個人住房按揭貸款管理辦法。要求房地產開發(fā)企業(yè)及時辦理預售商品房預告登記，銀行要指定專人負責抵押預告登記的清理，核查預售商品房是否竣工、是否具備辦證條件、是否已辦理房地產權屬證書、是否已辦理正式抵押登記。

進一步強化貸款調查崗工作，雖然簡化審批，但并不放松管理。在簡化手續(xù)、分類審批、自動審批的同時，更加強化貸款調查階段相關工作，用業(yè)務素質較高的客戶經理擔任調查崗，并注重日常培訓學習，提高一調二調等相關崗位工作人員的工作責任感和使命感，同時對這兩個崗的工作人員進行定期輪換，防范風險事件發(fā)生。

同時加強貸后管理工作，對商業(yè)銀行來說，按揭貸款發(fā)放后，如果因延期交房，房地產開發(fā)企業(yè)與按揭貸款人選擇解除住房買賣合同，為了防范風險，我行需要及時要求按揭貸款購房人提前歸還剩余貸款，或者在開發(fā)商的階段性擔保保證金賬戶中按約定扣劃歸還剩余貸款，并要求開發(fā)企業(yè)按未辦理產權證的按揭貸款余額的一定比例補足保證金。

引導員工樹立正確的營銷理念，用高效優(yōu)質的服務贏得客戶，進行同業(yè)良性競爭，而不是通過降低門檻增大風險的不正當手段贏得客戶。

目前中國經濟步入“新常態(tài)”：城鎮(zhèn)化進程仍有空間，住房金融深化仍有較大空間。在當前形勢下個人住房貸款業(yè)務是商業(yè)銀行資產業(yè)務增長的主力軍，商業(yè)銀行應提高認識，整合資源，抓住機遇，加快發(fā)展。

商業(yè)銀行應做好優(yōu)質合作機構的準入、貸款審批流程自動化，把握借款人還款能力、抵押物抗風險能力。在調查時，核實貸款成數(shù)、期限、利率、還款方式等貸款條件是否符合監(jiān)管要求、行業(yè)的最新政策規(guī)定及項目按揭協(xié)議的約定，以及貸款額度是否控制在項目按揭協(xié)議中確定的最高貸款額度之內。通過業(yè)務處理集中化、作業(yè)化，提升業(yè)務處理效率和風控能力，全面打造“分散受理、集中處理”的集約化經營模式，同時精簡個貸業(yè)務流程，減少形式風控環(huán)節(jié)。同時加強合作機構白名單動態(tài)管理，規(guī)范業(yè)務操作。