論不動產的善意取得制度

(青島大學法學院 山東 青島 266000)

論不動產的善意取得制度

張紀宇

(青島大學法學院山東青島266000)

根據《中華人民共和國物權法》的規定，我國當下實行的是不動產登記簿具有公信力與善意取得并行的“二元”結構，本文針對我國不動產登記制度提出了一些建議，以期完善我國不動產交易制度。

不動產；善意取得；登記薄公信力；不動產交易

一、善意取得制度的概念

善意取得是指無權處分他人動產的占有人，在不法將動產轉讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產時出于善意，就可以依法取得對該動產的所有權，受讓人在取得動產的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人(占有人)賠償損失。

二、不動產善意取得中善意的排除

在不動產的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，不過，該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：一是受讓人事先明知登記記載的錯誤。例如，對于登記錯誤的發生，受讓人本身亦是參與者，因此，其了解登記錯誤的發生過程。二是登記簿中存在異議登記的記載。在不動產處分中，如果真實權利人對登記權利真實性提出異議，登記機關將該異議記載于登記簿上，第三人據此至少應當知道該房屋存在權利瑕疵的可能，因此，也不能說其有充分理由相信記載的權利人就是正當的權利人。此時，如果第三人仍然與登記權利人進行產權交易，就應當承擔權利瑕疵的風險。①

三、不動產登記制度相關建議

孫憲忠先生曾針對不動產的登記制度提出“五個統一”：統一的法律依據；統一的登記機關；統一的登記效力；統一的登記程序；統一不動產登記薄的基礎上統一權屬證書。②基于此觀點和當下我國不動產登記制度存在的瑕疵，筆者提出以下方案：

(一)公開不動產登記信息

我國現在將不動產登記視為行政管理的手段，登記非但不公開，反而作為秘密加以保護，比如我國《土地登記規則》第三十九條明確規定規定，“土地登記文件資料的查閱，按照土地管理部門規定辦理。未經允許不得向第三者提供或者公布。”③因此，登記信息無法為公眾所知，從而使登記失去了作為物權公示方式的法律意義，普通公眾的交易，因為無法或者權威的信息，而使得受讓人很難認定出讓人的權限。物權公示原則要求物權的變動必須公示，目的在于使人知和使人信，從而保障交易安全，公開登記內容是物權公示原則的必然要求。

(二)組建統一、獨立的登記機關

目前我國不動產的登記機關相對復雜，在物權法第十條中明確規定由國家實行統一登記制度，但是《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《城市房地產管理法》④都對不動產的登記制度作出了不同的規定。我國未來的不動產登記機關應該在現有登記機關的基礎上成立一個統一的登記機關，負責不動產的登記。在統一登記機關、明確登記機關權限的基礎上、應當明確登記機關的責任，建立登記機關賠償制度，在由于登記機關原因造成登記錯誤給權利人造成損害時，登記機關應當承擔相應的賠償責任。在進行不動產交易的時候，可以由登記機關出具產權證明，最大程度的降低無處分權人交易的可能性。

(三)明確登記的審查方式

審查方式是決定登記是否具有公信力的制度保障。但采取實質審查制度，為避免登記機關對公民私權利的過度干涉，應當明確登記機關的審查權限。登記機關的審查范圍應當限定為：本機關對登記有無管轄權、登記申請人或代理人是否具有完全民事行為能力、登記申請書形式是否符合規定、登記材料是否完備、出讓人出讓的權利是否與登記中的權利一致、雙方債權合同是否違反法律強制性規定、登記申請的內容是否與原因證書等證明文件的內容相符合。

為使登記機關的實質審查權落到實處，應當賦予登記機關一定的調查權，包括詢問申請人、要求申請人補充提供材料、查看不動產實際情況、對申請人提供文件的真實性進行調查，可以賦予對提供虛假證明的行為人進行處罰的權利，比如限制其進行不動產交易等。⑤

四、結語

不動產登記薄公信力與不動產的善意取得之間存在的根本性的矛盾，二者無論是在理論基礎還是善意的判斷標準上都有極大的差異。現行的“二元”結構必然會影響到我國不動產交易市場的進一步發展，但是并不是要求徹底的推翻《物權法》106條，而應該合理的解釋和運用這兩種規則，惟其如此,我國的不動產登記制度的完善工作才能沿著正確的道路進行下去,未來才有可能建立一套科學完善的、能夠有效的維護交易效率與安全的不動產登記制度。

【注釋】

①王利明.不動產善意取得的構成要件研究[J].政治與法律，2008，10:2.

②孫憲忠.物權法論[M].北京：法律出版社，2005.201.

③國家土地管理局.土地登記規則.中華人民共和國國土資源部網[EB]，http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200411/t20041125_42297.htm，2015-12-30.

④應當指出的是,我國使用的“房地產法”這一概念與科學的不動產法的概念并不一致。房地產一詞在法學上并不科學,它只在香港等實用法學主義發揮作用國家和地區得到應用,而科學主義立法的大陸法系立法只使用不動產法這一概念,不使用房地產的概念，所以建立統一的登記機關的第一要務應當是對“不動產”這一名稱的規范使用。

⑤但是在西方,對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務。登記機關一般沒有權利也沒有義務對當事人申請登記的涉及實質權利義務的內容進行調查,因為這些作法違背權利人對自己財產的意思自治的原則,而且行政干預私有權利會引起對登記機關不必要的糾紛。孫憲忠.輪不動產物權登記[J].中國法學,1996,5。

[1]程嘯.論不動產登記薄公信力與善意取得的區分[J].中外法學，2010，4：524.

[2]全慧敏.淺析我國不動產善意取得制度的現狀級出路[J].東北農業大學學報(社會科學版),2015，2：41.

[3]魏東暉.淺談善意取得制度.中國法院網[EB]，http://www.chinacourt.org/article/detail/2010/06/id/414455.shtml2015-12-20.

[4]新華社.中華人民共和國物權法.中華人民共和國中央人民政府網[EB]，http://www.gov.cn/flfg/2007-03/19/content_554452.htm2015-12-20.

[5]孫憲忠.物權法論[M].北京：法律出版社，2005.201.

[6]王利明.改革開放中的民法疑難問題[M].吉林：吉林出版社，2007:139.

[7]王利明.不動產善意取得的構成要件研究[J].政治與法律，2008，10:2.

[8]梁慧星.物權法.草案評介[N].經濟參考報,2003,9.

[9]國家土地管理局.土地登記規則.中華人民共和國國土資源部網[EB]，http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200411/t20041125_42297.htm，2015-12-30.

[10]孫憲忠.論不動產物權登記[J].中國法學，1996，5：51.

張紀宇(1993-)男，漢族，山東省膠州市，碩士研究生，青島大學法學院，研究方向憲法與行政法。