我國房地產金融風險形成因素及其防控措施

(西南財經大學 四川 成都 610200)

我國房地產金融風險形成因素及其防控措施

汪濤

(西南財經大學四川成都610200)

房地產價格在過去的十年中不斷上漲，對于不斷上漲的房地產價格，國家采取了多種措施進行調控，但調控措施只在很短的時間內發揮作用，本文采用理論分析和實證分析相結合的方法，分析了房地產金融風險的形成因素，并為房地產金融風險的控制提供相應的決策基礎。

房地產；金融風險；防控措施

我國房地產市場經過了多年的發展，房地產金融市場體系逐漸完善和擴張，關系著更多人的利益。房地產金融是一套完整的金融體系，其指從房地產開發到出售整個流通過程中，通過信用和貨幣等各種渠道進行融資、咨詢等一系列金融活動的總稱。房地產融資包括開發時和購買時的融資，前者主要包括銀行開發貸款、信托資金、典當來源以及有價證券發行融資，而后者則主要是銀行抵押按揭貸款。

一、我國房地產金融風險現狀

1.房地產調控政策由緊縮變為寬松。房地產是經濟發展的支柱產業，因此從2014年開始，房地產調控的基調開始發生轉變，期初是個別城市的地方政府為了救市，放松當地的限購政策，中央政府對此是默認的態度，在這之后全國除了北上廣深等一線城市外，基本都放松或者放開了限購的政策；因此當前房地產金融風險比較突出，面臨損失的可能性較大。

2.二三線城市的庫存消化緩慢。隨著房地產價格的上漲，二三線城市的房地產開發速度急速增加，但是相比一線城市的購買能力，二三線城市則比較弱。一方面是因為人口向一線城市轉移，常住人口并沒有增加，從而不能增加對住房的需求；另一方面二三線城市居民收入的增長水平低于一線城市。因此目前二三線城市的房地產價格下行壓力較大，開發商面臨的資金周轉壓力大，房地產金融風險也比較大。

3.宏觀經濟下行壓力較大。中國宏觀經濟經過過年的高速發展之后，目前的增速已無法維系。按照宏觀經濟理論經濟的增長主要是靠三駕馬車拉動，分別是出口、投資、消費，但是出口今年來增長緩慢，消費水平難以提升，投資的邊際效率越來越低，其結果是靠投資拉動的粗放式的經濟增長模式無法維持，導致GDP的同比增長率自2012年以來呈現下降的走勢。

二、我國房地產金融風險影響因素

1.地方政府未能有效管理房地產市場。首先，地方政府調控房地產價格的積極性很弱。其原因是多方面，一方面房地產市場的增長以房地產價格的增長為前提，而地方政府的業績最直觀的變現就是GDP的增長率；另一方面地方政府需要財政收入進行固定資產投資、政府支出以及各種政策性補貼，房地產價格的上漲會帶動有關的稅收的增長，從而使得地方財力增加。

其次，地方政府對土地交易缺乏有效管理。我國是社會主義國家，土地的所有權歸政府所有，土地只能被出讓，當時所有權并不變，使用一定的期限后，產權依然歸政府所有。而房地產市場的價格中最大的成本就是土地的價格，土地的價格原則上來說是地方政府的出讓金收入，也是地方政府十分重要的收入來源，因此在實際土地管理過程中，地方政府傾向于抬高房地產的價格，從而獲得更高的土地出讓金收入。

最后，房地產企業開發資質審查不嚴格，由于房地產市場價格的節節攀升，吸引了其他產業資本投資房地產企業，但是有部分企業并沒有完善的房地產開發經驗，開發出來的房屋并不能滿足居民所要求的質量要求，從而產生房地產金融風險。

2.資本市場不成熟，融資渠道單一。由于我國的資本市場發展的時間很短，相比發達國家而言還存在著一定的差距，最突出的表現即是我國的股票市場表現不景氣時就會發生IPO停止審核的現象，導致我國房地產上市公司的股權融資基礎處于斷裂的狀態。而發達國家房地產主要來源于各類信托和基金，而我國房地產開發資金主要來源于銀行貸款，也即是房地產的風險主要是由銀行體系承擔。

我國房地產融資渠道的單一，使得商業銀行參與了房地產開發和需求的全過程，集中了該行業從買地、開發、建設到銷售每一個環節的風險，如果房地產市場周期性的逆轉，某個環節出現資金周轉困難，則直接導致銀行的壞賬損失，從而產生房地產金融風險。

3.商業銀行風險管理不完善。首先，我國商業銀行缺乏完善的風險控制機制表現在對貸款的審核、投放和回收缺少一套科學完整的法規和運作機制，在貸款的審核和發放上，過去追求數量而忽略質量，貸款發放后對房地產企業的經營關注度不夠。而房地產企業是投資回報較長的特殊行業，當其經營環境出現問題，而銀行又無法及時發現的時候，就會導致銀行發生信貸損失，遭受房地產金融風險。

其次，我國資本市場發展的時間短，商業銀行進行風險防控的手段極其有限。國外的銀行可以通過資產證券化，將房地產貸款打包，只收取中間費用，或者通過在危機時期做空與房地產相關的股票，進行風險對沖，最重要的手段還是通過量化的模型進行風險預警。而我國的風險控制歷史短，對沖工具有限，量化數據缺失，這一切都不利于商業銀行對房地產金融風險進行控制。

4.我國房貸市場的信息不對稱。我國房地產市場信息不對稱現象十分嚴重，一方面是我國的房地產市場剛剛起步，開發商和個人購房者的信息都不齊備，并且我國的征信系統也才剛啟動，目前并不是十分完善。上述情況使得銀行在與開發商和個人購房者在博弈時處于劣勢地位。我國過去房地產市場的繁榮，使得房地產價格快速飆升，房地產市場盈利的預期吸引了很多投機者的目光，包括購買住房升值后出售獲利的投資者，從其他行業轉型過來的投資者(我國上市公司中很多非主營業務都包含房地產)，這些投機者掌握了比銀行更多的信息。在貸款發放前,由于銀行面臨有眾多風險程度不同的企業和個人無法觀測到項目投資風險或確定投資風險成本太高時，銀行只能根據企業和個人平均風險狀況確定貸款利率。

三、我國房地產金融風險防控措施

1.增強風險防范的能力。(1)構建預警模型進行風險預警。(2)創新金融品種，開發避險工具。(3)建立專門的房地產相關行業風險控制部門。

2.完善房地產借款方征信制度。房地產相關貸款企業以及個人能否還款的關鍵是個人的信用。基于這樣的前提，本文認為銀行體系健全征信制度能有效的防范房地產金融風險，主要是完善兩個方面的征信制度，分別是個人征信制度和房地產開發企業的征信制度。(1)完善個人征信制度。(2)完善房地產開發企業的征信制度。

3.建立健全房貸資產管理流程。無論是對房地產企業貸款和個人貸款進行分類還是征信制度的建立，都只是在一定程度上減少了房地產企業可能面臨的房地產金融風險。但是相同類別的貸款以及相同信用等級的客戶也存在不同的資質，并不能一蹴而就，這就需要商業銀行建立和健全完善的房地產資產管理流程。

4.增強風險防范的能力。(1)構建預警模型進行風險預警。(2)創新金融品種，開發避險工具。(3)建立專門的房地產相關行業風險控制部門。

[1]王軍華,對房地產業非理性繁榮的理性思考[J].上海金融學,2004(3):42-46

[2]毛立平,胡堅,當前我國房地產金融風險及防范對策分析[J].市場周刊,2004(9):26-28

[3]丁烈云,徐澤清,城市房地產預警系統的設計與開發[J].基建優化,2000(12):30-33

汪濤(1989-)，男，漢族，四川省成都市人，經濟學學士，研究方向西方經濟學。