我國房地產市場的金融風險分析

李郡

【摘 要】 房地產產業的發展需要金融部門的支持和幫助，房地產金融為房地產產業的發展提供不可或缺的支持和保障。風險和投資時刻相伴，本文在分析我國房地產金融風險現狀的基礎上，分析了我國房地產金融風險產生的原因，并為我國房地產金融風險的防范提出了幾點建議。

【關鍵詞】 房地產 金融 風險

一、前言

2016年春節過后，中國的房地產市場價格就一路飆升，政府出臺了各種政策對我國房價進行調控，但是效果甚微。中國房地產市場仍然吸引著一批批投資者進入。自2003年以來，我國房地產市場就進入一個高速發展期，直到2008年我國開始出臺各種政策控制房地產市場過熱到近年來逐步放寬對房地產市場的政策控制，我國的房地產市場一直波動不斷。

房地產市場的開發具有投資規模大、周期長等特點，且需要大量的投資。房地產產業的發展需要金融部門的支持和幫助，房地產金融為房地產產業的發展提供不可或缺的支持和保障。房地產市場的波動必然會給房地產金融帶來風險，因此對房地產金融風險的研究具有現實意義。

二、我國房地產金融風險現狀

房地產的健康發展對我國的經濟發展具有重要作用。在拉動經濟的三大馬車消費、投資和出口中，投資和出口是我國經濟增長和發展的主要來源，而房地產投資是投資中的重要組成部分。房地產產業對上下游產業的影響非常重大，其中金融產業受房地產產業影響最大。房地產金融風險是指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或者客觀環境變化等原因導致其資產、收益、信譽等遭受損失的可能性。

根據我國房地產市場發展現狀，本文認為我國房地產金融風險主要有：個人住房抵押貸款風險、房地產企業貸款風險、商業銀行經營管理風險以及土地儲備風險等。

（一）個人住房抵押貸款風險

雖然我國的個人住房抵押貸款業務較發達國家存在發展時間短，發展完善度不夠等劣勢，但是隨著房價的一路飆漲，貸款買房成為大部分購房者的首要選擇。雖然我國對個人住房抵押貸款的把控較嚴格，個人住房貸款不良率也較低，但是個人住房抵押貸款風險具有隱蔽性強、暴露時間長的特點，且受經濟周期波動影響較大，2008年的美國次貸危機就是由于個人住房抵押貸款引起的。個人住房抵押貸款風險容易引起銀行壞賬，總體來說，個人住房抵押貸款風險主要有：欺詐風險、銀行存貸期限不匹配風險、提前償還貸款風險。欺詐風險是指個人住房貸款者為最大程度上獲得銀行貸款，對自己的個人信息、收入水平、收入穩定狀況、個人動產和不動產情況進行偽造欺詐銀行的風險，一旦個人住房貸款者無力償還貸款，銀行難以回收貸款；銀行存貸期限不匹配風險是指由于個人住房貸款期限較銀行吸收存款的期限長所造成的銀行資金不穩定的風險；提前償還貸款風險是指貸款者提前還款后銀行遭受的服務成本損失、提前收回造成的資金閑置以及預期收益減少等損失風險。

（二）房地產企業貸款風險

由于房地產產業占用資金量大、回款慢等特點，房地產企業在投資房地產時會想盡各種辦法獲得足夠投資，在這些過程中難免會出現一些舞弊行為，產生房地產企業貸款風險。總體來說，房地產企業貸款風險主要有：房地產企業資產負債率過高、假按揭、企業財務信息造假、房地產企業“超前貸款”等。房地產企業資產負債率過高表示房地產企業的償債能力較低，出現資金鏈斷裂的可能性較大，因此會存在風險；假按揭是指房地產企業為更快獲得貸款，采用“假按揭”的方法獲得個人住房貸款替代項目開發貸款以獲得開發項目資金導致的風險，當樓盤銷售情況差時，會出現不良貸款；企業財務信息造假是指企業為獲得銀行的貸款支持，對自己的企業財務信息進行粉飾，使得銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風險；房地產企業“超前貸款”是指房地產企業在不具備發放貸款的“四證”條件下用流動資金貸款來頂替房地產開發貸款給銀行帶來的風險。

（三）商業銀行經營管理風險

貸款是銀行的主要收入來源，因此，銀行會大力發展貸款業務。而隨著一些大企業的貸款金額大、還款時間長等弊端，同時也為了開拓新的市場業務，銀行逐步加大對房地產貸款業務的支持力度。房地產貸款業務的還款率高、還款時間短等特點使得房地產貸款成為各銀行的主要競爭業務，因此產生一些惡性競爭手段。一些銀行工作人員為業績考慮會放低對貸款者的信用和資產狀況的審查嚴格程度，使得一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款，一旦顧客不能按時還款，所有的風險由銀行來承擔。同時，房地產貸款業務數量多、情況復雜，如果銀行過分依賴房地產貸款業務，一旦房地產市場產生波動，銀行所遭受的風險很大。

三、我國房地產金融風險產生原因

（一）房地產金融體系不健全，融資渠道單一

我國并沒有形成完善的房地產金融體系。美國的房地產金融體系是世界公認的房地產金融體系的典范。它包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場以及以證券為主要手段的二級市場。一級市場主要是發放貸款市場，二級市場是出售抵押貸款的市場，兩個市場共同作用形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。而我國自商品房出現以來，房地產金融市場也得到了長足發展，初步形成了商業房地產融資體系和政策性房地產融資體系組成的房地產融資體系，但是我國房地產金融體系并沒有形成完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系，使得對風險的應對能力特別弱。而且我國房地產金融目前融資渠道單一，目前只能通過銀行貸款獲得房地產投資。

（二）商業銀行信用風險管理落后

商業銀行對貸款的信用風險評定主要采用貸款風險測度法，雖然該方法能從一定程度上對信用風險進行評定，但是其還是存在貸款風險度主觀性強、科學性差等弊端。我國商業銀行在信用風險評定和度量等技術上都比較落后，對企業的了解主要依靠財務信息。商業銀行在房地產貸款項目中不注重對貸款的事后監督和不確定性因素對貸款的影響，過度重視違約后債務的賬面價值的損失。我國對貸款的五級分類管理制度，對貸款分類級別設置過少，缺乏對貸款損失率的細化。銀行信用風險管理較為落后的技術方法是導致我國房地產金融風險過高的重要原因。

（三）缺少健全的法律法規體系

我國的個人信用方面的法律法規還不完善。尚未有明確的法律對個人信用的信息披露、使用以及信貸各方的權利、義務等作出明確的規定。從已有的法律來看，現有的法律并沒有對個人信用風險管理起到良好的約束作用。且我國尚沒有法律對個人失信的懲罰制度作出明確的懲罰規定。

同時，我國的抵押制度不完善。我國抵押貸款中有規定是法院可以查封不良貸款人員的房屋等，但是并不能對其進行拍賣。該規定是以保證不良貸款人員的基本生存底線為基礎的，卻給一些不法分子造成了可乘之機。這會使得不具有貸款和還款能力的人員想方設法獲得貸款，同時誘使已經獲得貸款的人出現不按時還款等行為的發生。

四、我國房地產金融風險防范建議

（一）建立和完善房地產金融體系，拓寬融資渠道

一個完善的房地產金融體系需要發放貸款市場和出售抵押貸款的市場相結合，我國目前發放貸款的渠道單一，同時沒有建立一個良好的出售抵押貸款的市場。因此，我國應該加快建立和完善房地產金融體系。

前面提到，我國的房地產金融體系不健全，融資渠道單一，因此，為我國房地產金融的穩定發展，需要拓寬融資渠道，也只能從銀行獲得貸款支持房地產產業發展來改變現狀。鼓勵房地產投資信托企業的發展，為房地產企業提供資金支持。我國的房地產投資信托企業在國家的控制和幫助下得到健康發展，以后國家應該出臺更多的政策鼓勵和支持房地產投資信托企業的發展。同時，對房地產企業而言，也可以通過與地方資金雄厚的企業進行合作等方式實現自主融資。地方企業投資房地產可以通過投資房地產進行多元化經營分散風險，創造新的盈利模式。我國應擴大住房公積金貸款的額度，積極推進房地產融資渠道的拓寬。

（二）建立和完善住房信貸保障制度

住房信貸體系應該具有一定的在社會環境中分散風險的能力，但是我國的住房信貸體系不具有此功能，因此我國應該建立和完善住房信貸保障制度。

建立和完善住房信貸保障制度，首先要完善房地產抵押貸款擔保體系。房地產抵押貸款擔保體系可以通過建立政府住宅抵押貸款擔保基金組織和社會抵押貸款擔保公司組成。通過政府住宅抵押貸款擔保基金為購房者提供抵押貸款保障，當購房者無力償還債務時可以讓政府住宅貸款擔保機構承擔其未償還的債務，保證能夠向金融機構及時償還貸款和利息，降低住宅抵押貸款市場的系統風險水平，降低壞賬率，還可以開辦社會抵押貸款擔保公司來彌補政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。

（三）建立和完善個人信用制度

根據我國房地產市場的發展現狀來看，住房貸款制度將長時間存在并發展，因此，我國應建立和完善個人信用制度，為降低我國房地產金融風險提供信用保障。個人信用評價制度在我國出現的時間較短，再加上我國社會情況的復雜性等，我國尚未出現比較成熟的個人信用征信公司。我國應積極推進建立和完善我國的個人信用制度，建立起政府推動征信公司市場化運作的個人信用體系。

首先我國應該建立個人信用制度的法律法規體系。對個人信用體系中個人信息披露、使用以及信貸各方的權利、義務等做出明確的規定。同時，規定當個人失信時應該遭受的懲罰和懲罰力度，為個人信用制度的建設提供法律支持。

其次，我國應建立個人信用專管機構。我國的專業個人信用機構缺乏，主要的信用評判是通過貸款申請人提供的資料由銀行對其信用進行評判，評判的主觀性較強，科學性差。我國應該建立非盈利性的可信度高的信用管理機構，如國家信用管理局等。

第三，我國應建立個人信用評判體系。建立個人信息檔案，對能夠表明貸款人信用狀況的信息進行長時間記錄，并建立一個信息共享平臺，供信用評級機構共享信息。同時，我國應建立一個有效的個人信用評估體系，對貸款人的信用進行全方位有效評估，避免因為評估失誤造成的金融風險。

房地產市場的金融風險時刻存在，但是并不是不能夠有效控制的。我國房地產市場的金融風險目前主要是因為制度和市場的不完善造成的，我國應該加快對房地產金融市場的建立和完善。

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