房地產價格與預期金融資產風險和收益之間的關系

摘 要 當市場聯動性增強時，房地產價格隨著預期金融資產收益的增加而遞減。更為重要的是，與傳統的實物期權中的兩者的積極關系相反，房地產價格一般隨著預期金融資產風險的增加而下降。

關鍵詞 聯動性 無差別定價 房地產 風險和收益

一、房地產中的無差別定價

（一）模型的建立

假設A是當前土地的所有者，在時間為0時，土地面積為k平方英尺。在T時刻時，可以構造一個q單位的資產，并以每單位價格為YT出售，其中q的增長率為k。單價YT在T時可能是良好的狀態，糟糕的狀態Y，兩者的概率分別為q1和q2。施工成本是C，是數量q（k）的一個增函數。此外，A也可以在一個開放的拍賣時間0，出售土地并投資兩種類型的金融交易資產：一個無風險資產，在T時刻的凈收益為R，風險資產在時間為0定價為S0，在T時刻回報為ST，在情況較好時，ST為SuT。

假設存在一個潛在買家B，如果B從購買土地獲得的效用相同或高于把他的財富投資在金融資產交易中的效用，他將從拍賣會獲得土地。如果買家B的投標價格高于A的保留價格，B將獲得所有權，并根據他的效用函數決定土地的最優單位。

二、在完全市場中房地產的無差異定價

在完全市場環境中，我們來解決房地產市場中買方和賣方的均衡價格。完全市場意味著回報只有兩種情況，比如或者。

命題：在完全市場中，A的最低賣價和B的最高買價完全一樣。均衡價格和風險中性均衡期權價格是一樣，該價格獨立于個人的風險偏好。

在不完全市場中，期望算子依賴于4個條件概率。除了在完全市場中的價格決定因素，還考慮了買賣方的異質風險規避對房價的影響。不完全市場中的條件概率取代了完全市場中的風險中性，異質風險規避，不變特殊風險和非同步的市場聯動性成為房地產市場中額外重要的價格因素。

四、房地產價格與預期金融資產風險和回報之間的關系

在完全市場中房地產價格隨著預期金融資產的收益的增加而遞減，房地產價格隨著金融資產風險的增高而升高。

在不完全市場中主要關注投資者異質風險規避，不變特殊風險和非同步的市場聯動性的定價含義。

基于上面的分析，我們不難發現買賣價差會隨著土地擁有者的厭惡風險的增加而降低，并且隨著買者的風險厭惡系數和房地產的不確定性的增加而增加。

五、結語

研究表明，投資者需要評估房地產市場的特點前需要仔細構造一個看似多元化投資組合，因為房地產價格可以用增加意外上升或下降金融資產回報或在一定條件下的風險。異構的風險厭惡，不變的特殊風險和市場聯動性的程度可對房地產定價起到重要影響，但風險金融資產只提供部分套期保值的好處。

（作者單位為山西財經大學）

[作者簡介：張婷婷（1991—），女，山西呂梁人，碩士，研究方向：房地產管理。]

參考文獻

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