試論城市綜合開發與城市綜合體

趙華劍

【摘要】：城市建設綜合開發是城市建設體制改革城市發展的一項重大成果。本文對城市建設的綜合開發、城市綜合體進行詳細的闡述與分析，并提出了解決問題措施。

【關鍵詞】：城市綜合開發；城市綜合體；開發模式；解決措施

【引言】：城市建設綜合開發是城市建設體制改革、城市發展的一項重大成果。是人類共同的和普遍的權利，城市建設實行“統一規劃、合理布局、綜合開發、因地制宜、配套建設”的原則，較好地解決了規劃與建設脫節的問題，把分散單純的房屋建設，變為集中統一的基礎設施與城市環境的綜合開發。

1、城市建設綜合開發的定義

城市建設綜合開發這一概念的核心在于。“綜合”二字。它是針對過去各類建設項目由各個建設主體分散進行建設的狀態而言的。它要求將各類建設集中起來，統一進行綜合配套的有序建設，從而合理地利用土地、合理地利用資金、合理地安排項目、合理地控制工期。最終建成一個合理的居住環境和生存空間。概括地說，城市建設綜合開發是指在城市總體規劃和經濟社會發展計劃的指導下，在一定區域內，為創造一個良好的生產、生活、生態環境，為提高經濟、社會、環境的綜合效益所進行的具有開拓性、配套性、統一性和相當規模的城市建設活動。

在新舊兩種區域的開發或再開發中，對所有房屋建筑、基礎設施、園林綠化等進行統籌安排，配套地進行建設。同步交付使用。組織一個合理有效的城建綜合開發，必須具備四個前提條件：一是要有可供開發的地域。二是要籌集必要的資金，包括開發區域中各類建筑的投資。在投資多元化的情況下，有效地集中起來使用。三是要有符合城市總體規劃的、科學的詳細規劃。這是綜合開發有效實施的保證。四是要有市政府的決策和各有關方面的重視、支持和充分協作配合。

2、城市綜合開發的新型模式——城市綜合體

城市綜合體是伴隨著城市化進程發展而逐步產生的，一般認為，城市綜合體起源于上世紀70年代的美國。所謂“城市綜合體”簡單講就是“城中之城”，它是指將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

城市綜合體開發作為一種新型的房地產開發模式，簡言之，就是開發企業不再滿足于住宅或者商業的單一功能的開發建設，而是通過整體規劃、綜合設計建造一座集購物、居住、工作以及休閑等于一體的“新城市”。筆者認為，城市綜合體開發除具備改善人居環境、增加就業、拉動投資等傳統房地產開發模式的優勢以外，至少還有以下三方面的優勢：

2.1城市綜合體開發使城市規劃、設計更加合理，有助于提升城市形象，增加城市競爭力。傳統的開發模式由于每個項目的功能都相對單一，需要若干個項目相互配合才能滿足城市發展的需要，然而若干個項目又不可能同時規劃設計、同時開發建設，因此在傳統開發模式中不可避免地出現不同程度的規劃、設計方面的混亂，而城市綜合體開發中，在通盤考慮了開發項目的各種配套的綜合承載能力和對周邊的輻射能力后，才做出整體、系統的規劃與設計，故恰好能彌補傳統開發模式的不足。

2.2城市綜合體開發有利于迅速打造城市商業中心，形成獨具特色的城市新地標。就目前的情況來看，城市綜合體開發一般采取商業房產為基礎，帶動住宅、公寓、商務辦公，輻射交通、通訊、技術等相關產業的發展模式，往往在規劃之始就確定了綜合體項目的商業特色，細分了市場客戶群體。因此，城市綜合體開發完成之后很容易就迅速成為城市的新地標。

2.3城市綜合體開發還有利于緩解城市的交通壓力。眾所周知，很多大城市幾乎每天上下班高峰主要交通干線都會出現不同程度的交通擁堵現象，究其根本原因乃是城市居民區和工作區相距較遠造成的。而城市綜合體就為在綜合體工作的人們提供了就近居住的可能性。

3、城市綜合體開發模式的不足

城市綜合體開發模式同樣是一把“雙刃劍”，除了上述優勢外，還存在不足，值得進一步思考與改進。

3.1投資巨大、技術含量較高，對開發商的實力要求比較嚴格。城市綜合體開發建筑面積動輒幾十萬平方米，甚至上百萬平方米，并且前期商業運作具有資金需求大、回籠慢的特點。此外，由于城市綜合體開發不同于單純的傳統房地產開發，它往往涉及到規劃設計、交通、信息通訊和綜合性物管服務等多個新領域，對開發企業的技術及管理都提出了更高的要求。無形之中就為大多數中、小開發企業進行城市綜合體開發設置了較高的市場準入門檻，不利于市場競爭，容易導致壟斷。

3.2訂單式開發的商業模式不利于各商家的公平競爭。在訂單式開發模式中城市綜合體開發企業一般采取“只租不售”的方式經營商業地產，為了引進戰略聯盟商（通常為大型知名企業）入駐城市綜合體，往往將位置較好的商鋪以微利甚至虧本的價格租給其戰略聯盟商，商業部分的利潤卻是靠后來進駐的非戰略聯盟商（通常為中、小商戶）的租金支撐。這樣勢必導致實力雄厚的戰略聯盟商經營成本顯著低于后來進駐的非戰略聯盟商。

3.3城市綜合體開發容易受到苛刻的選址條件的制約。正確的選址是城市綜合體開發成功運作的第一步，因此，選址是否科學直接決定了城市綜合體開發的成功與否。城市綜合體開發不僅受到人口數量、交通條件、周邊商業氛圍的影響，還要受到諸如人們收入水平、消費習慣、文化等多種綜合因素的影響。由于當前我國經濟發展不平衡，不同區域的文化、消費習慣差別較大，因此城市綜合體開發未必適合于每個城市。

4、城市綜合開發問題的解決措施

4.1要運用市場經濟的方式.多渠道的籌集建設資金。城市各項建設設施的維護費和建設資金的來源可概括為專項資金和不固定資金兩類。

4.2繼續完善和實行國有土地有償使用制度，運用級差地租理論優化城市用地結構和用地布局。

4.3要進一步規范房地產市場，把實行綜合開發推動城市建設與加快城市現代化建設步伐結合起來。

4.4要超前思維，高標準規劃，博采眾長。居住區是城市的有機組成部分，它為居民提供生活居住空間和各類服務設施，是造就人們優良品格與素質的重要場所。

4.5要積極引進外資，加快城市綜合開發建設。城市綜合開發必須與擴大對外開放，參與國際市場競爭這一發展戰略相協調。城市建設綜合開發應從區域合作和加速外向型經濟發展的方向出發。

結束語

綜上所述，城市建設綜合開發的實踐。已顯示出了它對建設現代化城市所不可取代的作用，已成為開發與建設的基本形式。然而，由于綜合開發使政府行為與經濟行為交織。它既有有利于集中統一、加快城市開發建設的一面，又存在運行機制被強化的問題。應及時總結經驗，認真和解決出現的和可能出現的問題，以利于更好的推動這項事業的發展。創造優美、清新、健康、舒適的人居環境。

【參考文獻】：

[1]傅崇蘭，陳光庭，董黎明.中國城市發展問題報告[M].社會科學出版社，2003：368～373.