房地產(chǎn)社會流通成本最優(yōu)化路徑實證研究

葉淞文

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：如何盡可能降低房地產(chǎn)社會流通成本是流通領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域亟需解決的課題。本研究從供需關(guān)系視角出發(fā)，融合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、流通經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等的研究，采用定量分析方法，構(gòu)建了房地產(chǎn)社會流通成本的測定體系。在體系測定之后，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、最優(yōu)化分析等理論與方法，明確了房地產(chǎn)社會流通成本的約束性條件?；诜治鼋Y(jié)果，通過深入論證，對我國如何降低房地產(chǎn)社會流通成本給出了明確的對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 流通成本 最優(yōu)化路徑 供需關(guān)系

研究背景與意義

已有的房地產(chǎn)研究題材較為豐富，有從宏觀展開的分析（鄭寧等，2015），也有從微觀展開的探究，但對房地產(chǎn)供需不均衡下的社會流通成本的分析幾乎處于空白。對這一領(lǐng)域研究的缺乏，勢必會影響對供需雙方購買成本和持有成本等的研究，造成理論研究滯后于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展帶來阻礙?；谶@一現(xiàn)實，本文嘗試通過理論創(chuàng)新的方式，對該問題進(jìn)行理論和實證探究。在研究之初，為了確定房地產(chǎn)流通成本，對供需關(guān)系進(jìn)行了深入分析，主要是從制造業(yè)供需關(guān)系（彭正龍等，2014）、旅游供需關(guān)系（張春暉等，2013）、企業(yè)管理供需關(guān)系（周鴻勇，2014）、市場供需關(guān)系（宋華等，2014）等角度展開分析。通過對供需關(guān)系相關(guān)研究成果的分析，清晰梳理了房地產(chǎn)供需關(guān)系及流通成本的產(chǎn)生與構(gòu)成。

理論探究

理論探究分為兩個環(huán)節(jié)，首先通過體系分析確定理論創(chuàng)新的總體框架，依靠演進(jìn)路線對確定的創(chuàng)新框架給出實現(xiàn)路徑。

（一）體系分析

對于房地產(chǎn)，已有研究多是側(cè)重于從供給與需求的平衡性角度展開穩(wěn)定性分析，缺少對流通成本的考慮。因為流通成本是一項社會成本，如果流通成本過高，勢必會直接導(dǎo)致商品的銷售價格居高不下。這一方面不利于商品的銷售，另外一方面會導(dǎo)致有效需求無法滿足，從而在局部或者局地出現(xiàn)滯漲的局面。對于流通成本，有學(xué)者從宏觀角度展開了分析（程艷等，2013），也有學(xué)者從微觀角度（徐健等，2015）展開研究。本研究重點是從宏觀層面對房地產(chǎn)的整體流通成本進(jìn)行分析。這里的整體流通成本是指全社會持有房地產(chǎn)的平均流通成本，而非單個企業(yè)或者單個集團(tuán)持有房地產(chǎn)的流通成本。需要明確的是，本研究僅對已經(jīng)竣工但未銷售的房地產(chǎn)發(fā)生的流通成本進(jìn)行分析。這也就是說，此次研究所說的流通成本是從持有的角度確定的社會成本。房地產(chǎn)流通成本形成原因有多種，但主要有以下四種：第一是主要由房地產(chǎn)銷售價格過高，導(dǎo)致需求者無力購買，從而形成供應(yīng)與需求均存在前提下的供需關(guān)系無法有效對接；第二是由于購買者購買能力較差，導(dǎo)致供給者提供的商品無法銷售，從而形成供應(yīng)與需求均存在前提下的供需關(guān)系無法有效對接；第三種主要是由供應(yīng)量過大（或者過?。?dǎo)致的供需關(guān)系失衡，這種情形下供應(yīng)總量大于（或者小于）需求總量且供需價格之間不存在過大差異；第四種主要是由需求量過大（或者過?。?dǎo)致的供需關(guān)系失衡，這種情形下需求總量大于（或者小于）供應(yīng)總量且供需價格之間不存在過大差異。以上四種又可概括為兩類情形，供需價格差異導(dǎo)致的供需關(guān)系失衡、供需總量差異導(dǎo)致的供需關(guān)系失衡。

上述第一二種屬于供需價格差異導(dǎo)致的供需關(guān)系失衡，上述第三四種屬于供需總量差異導(dǎo)致的供需關(guān)系失衡。對于由供需總量造成的失衡，要進(jìn)行定量分析，必須能夠確定需求總量與供應(yīng)總量的實時變化關(guān)系。在現(xiàn)有的條件下，對全國總體上進(jìn)行需求總量分析是不切實際的，這是因為現(xiàn)有的官方資料均未提供該數(shù)據(jù)，并且在全國范圍內(nèi)進(jìn)行此調(diào)查所需成本過高，無法完成。因此，只能通過供需價格之間的平衡性進(jìn)行分析。已有的統(tǒng)計年鑒中提供了關(guān)于房地產(chǎn)供應(yīng)價格的數(shù)據(jù)，對于房地產(chǎn)需求價格可以通過成交價格替代，因此通過該方案，可以分析房地產(chǎn)供需的平衡性。

基于房地產(chǎn)銷售價格與銷售面積，以及房地產(chǎn)竣工價格與竣工面積，可以確定供需關(guān)系間的差距。這一差距即可作為房地產(chǎn)流通過程中的持有成本，也即流通成本。為了保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也為了保證宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行并利于節(jié)約型社會發(fā)展，就應(yīng)該使流通成本在既定的生命周期內(nèi)最小。對于房地產(chǎn)全社會流通成本最小化要求，具體如何實現(xiàn)，通過以下演進(jìn)路線分析將給予明確。

（二） 演進(jìn)路線分析

對于確定房地產(chǎn)全社會流通成本，可以用模型的方式總結(jié)為下式：

說明：TLtcb代表在[0，t0]之內(nèi)產(chǎn)生的總流通成本；jgze（t）代表竣工總成本；Xsze（t）代表銷售總收入；Jzrs（t）代表建筑業(yè)從業(yè)總?cè)藬?shù)，對應(yīng)的貢獻(xiàn)度為α1；Jztz（t）代表房地產(chǎn)業(yè)總投資，對應(yīng)的貢獻(xiàn)度為β1；Dkfmj（t）代表房地產(chǎn)業(yè)待開發(fā)總面積，對應(yīng)的貢獻(xiàn)度為γ1；Bnttmj（t）代表房地產(chǎn)業(yè)新購買土地總面積，對應(yīng)的貢獻(xiàn)度為η1。Xsmj（t）代表銷售總面積；Xsdj（t）代表銷售單價，對應(yīng)的貢獻(xiàn)度為γ；CPI（t）代表城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)，對應(yīng)的貢獻(xiàn)度為α；Wage（t）代表城鎮(zhèn)居民平均年收入，對應(yīng)的貢獻(xiàn)度為β；Rjzfmj（t）代表人均住房面積，對應(yīng)的貢獻(xiàn)度為η。

對于由式（1）確定的流通總成本，如何確定其最小化，可以采用變分法（在變分法應(yīng)用研究領(lǐng)域，參閱了學(xué)者李炎亭等（2013）、周木生等（2014）的研究成果，對在宏觀經(jīng)濟(jì)分析中如何應(yīng)用變分法進(jìn)一步給予了明確）的理論，通過基于哈密爾頓恒等條件進(jìn)行求解，從而得到如下恒等條件，參見式2：

從式（2）可以看出，之前所探究的流通成本要實現(xiàn)最小化，不僅可以實現(xiàn)，而且實現(xiàn)的條件是具體明確的。公式2給出的流通成本最小化條件，是在不考慮貼現(xiàn)率與借貸率的前提下給出的。從該式可以看出，所有自變因素的變化率與其貢獻(xiàn)率的整體作用效果必須具有一致性。對于考慮貼現(xiàn)率與借貸率的情形，通過如上所述的分析方法，可以得到類似的結(jié)果，該結(jié)果要求借貸率與貼現(xiàn)率的整體作用效果應(yīng)與其它自變因素的整體作用效果一致（這里所說的整體作用效果是指自變因素變化率與其貢獻(xiàn)率的乘積）。需要強(qiáng)調(diào)的是，在上述分析中，對影響房地產(chǎn)銷售總額與供給總額的因素給予了確定，均認(rèn)為其與當(dāng)期投入因素之間存在統(tǒng)計學(xué)意義上的因果關(guān)系。對于此結(jié)論，是基于Granger-Causuality分析得到的，對應(yīng)的因果關(guān)系的滯后期則是由該分析確定的。式（1）給出的確定性關(guān)系，只是其中一種可能性，并不代表所有因果關(guān)系的形式均是該種形式。

深入分析式（2）所給出的實現(xiàn)流通成本最小化的條件，可以看出三大特征：第一個特征是當(dāng)供應(yīng)條件自變因素的變化率與貢獻(xiàn)作用為同向時，勢必要求需求條件自變因素的變化率與貢獻(xiàn)作用為同向；第二個特征是供應(yīng)條件相比較需求條件發(fā)生較大變化時，勢必要求供應(yīng)條件自變因素整體作用效果要小于需求條件自變因素整體作用效果，反之亦然。第三個特征是供應(yīng)條件自變因素如果出現(xiàn)交替式的整體作用，必然會降低其整體作用效果，此結(jié)論對需求條件同樣成立。

以下將利用實證與仿真分析，結(jié)合以上分析結(jié)果具體對我國房地產(chǎn)社會流通成本進(jìn)行分析。

實證與仿真分析

首先從實證分析角度，確定我國房地產(chǎn)行業(yè)是否實現(xiàn)了流通成本的最低化。在明確此問題的答案后，再對如何實現(xiàn)流通成本最低化進(jìn)行仿真分析。通過仿真分析，明確實現(xiàn)流通成本最低化的各種路徑與方式。

（一） 實證分析

在實證分析中，將通過三個環(huán)節(jié)就我國房地產(chǎn)行業(yè)是否實現(xiàn)了流通成本的最低化給予明確。

1.指標(biāo)確定。進(jìn)行實證分析時，首先遵循已經(jīng)確定的指導(dǎo)思想，同時兼顧我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的可獲取性。通過權(quán)衡比較，最終從需求和供給角度出發(fā)，確定了如下指標(biāo)，具體見表1。

從表1可以看出，無論是在需求因素還是供給因素，均分為兩類即顯性因素、隱性因素。顯性因素為公式（1）中等式右側(cè)的第一個等式構(gòu)成項，隱性因素為公式（1）中等式右側(cè)的第二個等式構(gòu)成項。隱性因素是對顯性因素的具體控制，顯性因素為隱性因素的外在整體表示。整個表1中的實施層指標(biāo)為12個。在前述已經(jīng)明確，對于房地產(chǎn)供給，隱性因素是否體現(xiàn)以及體現(xiàn)的滯后期為多少，必須通過統(tǒng)計性分析才能確定。整體分析采用的數(shù)據(jù)均來自《中國統(tǒng)計年鑒》，對應(yīng)的時間序列為2002年至2015年。

2.統(tǒng)計學(xué)關(guān)聯(lián)性關(guān)系分析。對于房地產(chǎn)需求，以房地產(chǎn)銷售總價格作為被關(guān)聯(lián)項，以商品房銷售總面積、商品房平均銷售價格、城鎮(zhèn)居民人均住房面積、城鎮(zhèn)居民人均年收入、城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)作為關(guān)聯(lián)因素進(jìn)行Granger-Causuality分析。同理，對房地產(chǎn)供應(yīng)，以房地產(chǎn)竣工總造價為被關(guān)聯(lián)項，以建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)年投資總額、待開發(fā)土地面積、本年度購置土地面積、土地購置費用作為關(guān)聯(lián)因素進(jìn)行Granger-Causuality分析。通過反復(fù)論證分析，得到如下結(jié)果，具體見表2。

表2分析采用計量經(jīng)濟(jì)分析軟件EViews7.2完成，表中所列數(shù)據(jù)格式為“因果關(guān)系不成立的概率（滯后期）”。從表2中數(shù)據(jù)可以看出，顯著影響商品房銷售總額的因素有4個，顯著影響商品房竣工總造價的因素也有4個。這些顯著性關(guān)系的置信度均大于0.90（因果關(guān)系成立的概率）。利用以上結(jié)果就可以將顯性因素表示的供應(yīng)關(guān)系、需求關(guān)系轉(zhuǎn)化為隱性因素確定的模型。

3.我國房地產(chǎn)社會流通成本分析。通過反復(fù)論證，最終確定了顯性關(guān)系與隱性關(guān)系之間的轉(zhuǎn)化關(guān)系，具體見表3。

從表3數(shù)據(jù)可以看出，隱性因素對應(yīng)的貢獻(xiàn)系數(shù)出現(xiàn)了交錯變化的形式，這一特征符合之前理論探究中提到的第三種形態(tài)的變化。對于這種結(jié)構(gòu)特點，是否能夠確定其滿足全社會房地產(chǎn)流通成本最小化的要求？若能確定，是否能給出具體的結(jié)果？就這兩個問題，采用之前理論探究中提出的分析結(jié)果，具體見公式（2）可以明確確定。這是因為需要的變化率、貢獻(xiàn)系數(shù)、總體量都已經(jīng)能夠確定。因此，對歷年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及主要系數(shù)分析，得到的結(jié)果是否定的。也就是說，在樣本調(diào)查范圍內(nèi)，所有相關(guān)數(shù)據(jù)均不符合全社會流通成本最小化的要求。對于如何進(jìn)行調(diào)整，才能滿足這一最小化要求，通過仿真分析給出具體的結(jié)果。

（二）仿真分析

基于前述分析結(jié)果，采用仿真分析軟件Matlab12.0進(jìn)行仿真分析，得到滿足房地產(chǎn)流通成本最小化的對應(yīng)數(shù)據(jù)，具體見表4。

從表4所體現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，有三個主要特點：第一個特點是，在要素投入量與其貢獻(xiàn)率同向變化的前提下，實現(xiàn)商品房銷售總額小幅增加，必須是在商品房竣工總造價發(fā)生較大增幅的前提下才能實現(xiàn)，同時基于這種變化才能確保社會總流通成本的最小化；第二個特點是，在要素投入量與其貢獻(xiàn)率異向變化的前提下，實現(xiàn)商品房銷售總額小幅增加，并不一定是在商品房竣工總造價發(fā)生較大增幅的前提下才能實現(xiàn)，這種變化可在商品房竣工總造價發(fā)生較大減幅的情形下發(fā)生。無論是減幅或者增幅的前提下，都有可能實現(xiàn)社會總流通成本的最小化；第三個特點是，要素的投入變化率與其貢獻(xiàn)度的變化率之間的差異不能過大，否則會導(dǎo)致供需關(guān)系結(jié)構(gòu)的實際失衡。因為理論上存在的供需關(guān)系平衡是在消費者可接受的價格范圍內(nèi)發(fā)生，超出這一范圍，即便是理論上存在的供需關(guān)系平衡性，在實際中也不復(fù)存在。

基于上述特點，在進(jìn)行房地產(chǎn)管理中，不僅要從總量上控制好供需關(guān)系之間的平衡性，而且要從內(nèi)部結(jié)構(gòu)中確定流通成本的最小化。只有實現(xiàn)流通成本的最小化，房地產(chǎn)供需關(guān)系才能穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展，否則就會出現(xiàn)曇花一現(xiàn)的市場局面。如果在短期內(nèi)無法實現(xiàn)房地產(chǎn)流通成本的最小化，也應(yīng)該將其控制在一個較小的范圍，并在長期過程中依照此次研究中確定的最小化條件，去逐步調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域中的不合理結(jié)構(gòu)，以此為行業(yè)的持續(xù)、良好發(fā)展創(chuàng)造更為有利條件。

結(jié)論

本次研究就如何盡可能降低房地產(chǎn)社會流通成本展開。為了確定研究思路與研究方法，參閱了學(xué)者在供需關(guān)系、房地產(chǎn)、流通經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究成果。通過對這些領(lǐng)域已有成果的分析，不僅明確了已有研究成果尚未涉及的房地產(chǎn)社會流通成本問題，而且明確了可以通過理論與實證融合的形式對該問題進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上，對我國房地產(chǎn)展開深入研究，從理論上構(gòu)建了一種測度社會流通成本的方法，并對實現(xiàn)最小流通成本給予了理論明確。隨后，對我國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行深入調(diào)研，獲取了供需雙方的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。利用這些數(shù)據(jù)，并結(jié)合計量經(jīng)濟(jì)分析方法，對理論框架中的供需關(guān)系結(jié)構(gòu)模型給予具體化。之后進(jìn)行社會流通成本最小化分析，明確了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展從未實現(xiàn)過社會流通成本最小化。在得到這一結(jié)果后，通過仿真分析，就如何實現(xiàn)社會流通成本最小化，從供需雙方給出了多種可行參考建議。由此不僅回答了在研究之初提出的一系列疑問，而且為我國房地產(chǎn)業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展給出了可量化操作的對策與建議。

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