豐潤世家房地產開發項目成本管理研究

楊磊

摘 要 房地產開發項目的成本管理至關重要，它直接關系到項目能否順利建成以及建成后的經濟效益水平如何。為此，本文以豐潤世家房地產開發項目為研究對象，旨在揭示本項目成本管理過程中存在的突出問題，并提出相應的成本管理策略，以為強化本項目的成本控制提供充分依據和科學指導。

關鍵詞 房地產開發 項目成本管理 掙得值 成本管理體系

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

1引言

隨著改革開放的深化和經濟的快速穩定發展，人民群眾的生活水平得到了顯著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特別是城鎮居民居住水平的改善和提高卻相對緩慢，因此，盡快改善住房困難戶的居住條件和提高城鎮居民的居住水平已成為各級政府面臨的重要任務。為了進一步改善和提高居民住房條件，根據城市建設總體規劃和住房供求矛盾，豐潤置業有限公司提出了豐潤世家房地產開發項目。

由于在豐潤世家房地產開發項目建設初期，對本項目的成本管理還存在諸多問題，不僅導致項目成本超支，還帶來了一定的工期延誤，迫切需要強化對本項目的成本管控。為此，本文以豐潤世家房地產開發項目為研究對象，旨在揭示本項目成本管理過程中存在的突出問題，并提出相應的成本管理策略，以為強化本項目的成本控制提供充分依據和科學指導。

2豐潤世家房地產開發項目建設初期成本管理中存在的主要問題

2.1項目管理者素質不高，項目成員成本管控意識淡薄

在本項目建設初期，項目管理者缺乏成本管控的專業知識和技能，不能將房地產開發項目成本管控的先進理念和方法地運用于項目實踐，未能建立起完善的項目成本管控體系，不僅引起了不同部門和人員之間的矛盾和沖突，而且還導致項目成本一超再超。另外，項目管理者未能將成本管控意識灌輸給每一個項目成員，導致項目成員成本管控意識普遍較為淡薄，甚至還因為法律意識淡薄引起了賠償問題，從而在一定程度上增加了本項目的成本。

2.2僅注重項目成本的事中控制，忽視了項目成本的施工前管控

對于豐潤世家房地產開發項目而言，其成本管理最重要的并不是施工階段的成本管控，而是項目施工前的成本管控，尤其是項目投資決策階段和規劃設計階段的成本控制。然而本項目在這兩個階段的成本管理過程中，卻存在很多問題，如：忽視了工程材料價格大幅度變動所引起的意外成本支出、對當地施工標準不了解、相關部門協調不善等，導致額外成本支出增加且施工進度受到影響等。

2.3項目成本控制體系不完善

目前本項目尚未建立起完善的成本控制體系，主要表現在：在人員上，未能強化項目成本管控的全員參與與目標責任；在流程上，一方面未能建立起涵蓋項目開發全流程各個階段和環節的成本控制體系，另一方面未能建立其相對完善的成本管控流程；在成本監控上，未能建立起動態的成本監控體系，以有效管控項目成本等。

3豐潤世家房地產開發項目成本管控策略分析

基于上述問題，本文將相應的項目成本管控策略分析簡要如下：

3.1強化成本管控意識，培養成本管理技能，實行全員成本管理。

在本項目成本管理過程中，首先，由項目經理對項目成本控制的總體情況負責，并將項目成本控制的總目標按照部門職責分配到各個部門；然后，由各部門負責人根據部門分工情況再進一步細化到相應的部門人員；最后，由相應的人員在權限范圍之內，發揮各自的主觀能動性，積極控制項目成本[2]。

另外，還要特別注重對相關人員的培訓：其一，要持續強調房地產開發項目成本控制的重要性和必要性，定期或不定期地提醒一線施工人員樹立起強烈的成本管控意識；其二，系統講解目前先進的項目成本管理理論和方法，用成本管理的知識武裝一線員工的頭腦，鼓勵他們主動踐行成本控制；其三，與相關人員進行座談溝通，對他們在施工過程中遇到的成本控制問題進行答疑，以指導他們主動踐行成本控制，提升成本控制的能力和水平。

3.2強化項目成本的事前、事中和事后控制，實行全流程項目成本管理。

豐潤置業有限公司必須同時注重項目成本的事前、事中及事后控制，在各個階段分別采取切實可行的成本管控措施，如：在本項目投資決策階段須加強項目的可行性研究，注重對項目不確定性的分析，建立科學的投資決策機制等；在規劃設計階段實行設計招標及限額設計制度，加強技術溝通及出圖前的審核工作等；在招標階段合理確定招標的范圍、內容及形式，制定縝密的招標制度及流程并嚴格合同管理等；在施工建設階段建立起全員參與的目標責任成本管理體系，完善設備及材料使用、設計變更、工程進度款支付、工程索賠等的控制流程，構建基于掙得值的成本糾偏與動態成本監控體系等；在竣工結算階段完善竣工驗收流程，細化結算審核并控制結算成本，建立起成本績效考核及成本后評估體系等，以在不影響項目質量及進度安排的前提下，將項目成本控制在預算范圍之內。

3.3構建基于掙得值的項目成本糾偏及動態監控體系

在豐潤世家房地產開發項目建設過程中，應定期對項目進行掙得值分析，以實現對項目成本的動態監控，進而建立起項目成本的動態監控機制。具體如下：首先，根據項目目標制定出項目建設進度計劃，該計劃應詳細到每一項工程任務的實施順序及其關鍵節點；然后，選取項目建設進程中的某些關鍵節點，盡可能準確地搜集數據，借助掙得值分析方法進行糾偏分析；最后，及時將計算結果運用于項目糾偏，若計算結果顯示項目成本已經超支，則應查找造成項目成本超支的相關環節，分析原因，并據此制定出切實有效的成本控制方案，以便下一步強化對某些環節的成本控制，確保項目總成本不超支。

4結語

房地產開發項目的成本管理至關重要，它直接關系到項目能否順利建成以及建成后的經濟效益水平如何。受制于資料數據的可得性及項目實踐方面的限制，本文研究尚存在很多不足之處，如：對本項目成本管理問題的揭示還有待于進一步深入；受篇幅限制，本文所制定的項目成本管理策略還有待于進一步細化，以切實增進策略的科學性和可操作性，為加強本項目的成本管理提供科學指導。

參考文獻

[1] 王振景，劉玉堂.施工企業項目成本管理研究[J].建筑與發展，2014（5）：591.

[2] 陳曉慶.談建筑工程管理中如何控制施工成本[J].建筑與發展，2014（7），926.

[3] 程小貞.建筑企業項目成本管理的方法探析[J].經濟視野，2015（11）：63.

[4] 袁磊.房地產工程管理與項目成本管理淺析[J].房地產導刊，2014（20）：28.

[5] 袁玲新.房地產開發項目的成本管理[J].經濟視野，2014（8）：339.