調控新政下樓市何去何從

楊現華

限購并未收效，普漲的樓市已經從一線城市傳導至三四線城市。

3月11日，周末，樓市限購加碼的政府名單中又增加了一員，并未休息的三亞市政府出臺限購升級令，暫停向購買第3套及以上住房的家庭發放商業貸款，購買第2套住房的首付比例則提高到50%以上。

不只三亞，在京四周已經有近10個市區縣宣布了限購政策，不過這似乎并未阻擋住購房者的熱情，限購后的環北京樓市房價依然扶搖直上，漲勢不減。

環京樓市只是全國樓市的縮影罷了，如今從北上廣一線樓市蔓延開來的漲價潮正在向三四線城市傳導，中央經濟工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，但也難以阻止樓市的再次瘋漲，人們都在有意或者無意間忽視溫州樓市崩盤和深圳房價轉涼。

限購措施加碼

3月8日，張家口市的崇禮區——當初的貧困縣宣布限購，這個因為冬奧會而被全國熟知的縣城，在成功撤縣建區后限購接連升級：本地戶籍限2套，非本地戶籍限1套且首付不低于40%。

這是環京樓市限購成員中最新的一個。因為北京城市副中心搬遷至通州的消息刺激，通州周圍的廊坊樓市立刻像打了興奮劑一樣直線躥升，因此，一年前的2016年4月，廊坊市政府就出臺了針對環京縣市的限購政策。

限購政策規定，非三河、大廠、香河、固安當地戶籍居民家庭，只允許購買1套住房，并且首付比例不得低于30%。距離北京最近的燕郊所屬的三河市還先后下文，本地居民限購1套住房且購房首付款比例不低于30%，外地居民僅允許購買1套二手房且首付不低于30%。

隨后，天津武清和河北懷來也都先后出臺了限購政策，非本地居民都不得購買第2套住房。2017年，限購范圍進一步擴大，河北涿州和淶水加入限購大軍，直至如今崇禮也進入這個大名單中。

至此，臨近北京四周的區縣市幾乎都采取了限購的政策，京津冀一體化首先在樓市限購上達成了高度的一致。但此時，原本不過萬元上下的燕郊樓市，均價早已經三萬。

環京樓市限購并非個案，全國重啟限購的城市隊伍也在逐步擴大。限購令起始于2010年4月北京市政府的一紙禁令，到2012年最高時曾有46個城市推出了限購政策，限購政策雖然沒有起到立竿見影的效果，但政策的持久性還是讓當時的房價“懸崖勒馬”。

2014年6月，呼和浩特取消限購政策，直至珠海響應，限購城市僅剩下北上廣深等一線城市和三亞，不過取消限購后三四線樓市仍然低迷，庫存壓力尤為明顯。

2015年下半年樓市回暖和2016年的全面爆發讓限購政策重回。房價快速上漲、庫存消化和頻出的地王使得政府取消的限購政策紛紛回歸，與上次限購相比，除了原有的熱點城市外，區域性熱點的區縣市也都成為限購政策的新成員。

限購政策的退出與重啟不過是房價漲跌的后續政策，那么導致本輪房價上漲的因素又是什么呢？以北京為例，或許能得到一些有效提示。

緊縮的供地

周遭樓市已經“星火燎原”，北京城內更是高高在上。1月底和3月初，北京市住建委公布的兩個新開樓盤預售價都超過了7萬元/平方米，而兩處樓盤都位于相對偏遠的順義和大興。

按照北京市的規劃，五環路內嚴禁新增建設用地，嚴格控制建設規模，到2020年全市建設用地規模縮減到2800平方公里以內。在城區難見新樓盤的情況下，郊區樓市成為主要的新房供應地。

資金、人口和土地是影響一個地方樓市的三大要素。首先從資金上說，地王頻出的事實說明，開發商的資金沒有市場想象的那么緊張，統計局的數據也印證了這一點。

國家統計局披露的信息顯示，2016年年末，中國廣義貨幣供應量（M2）余額155萬億元，比上年末增長11.3%，而2008年的M2余額為47.52萬億元，8年時間貨幣供應量增長了2.26倍。

時間縮短為5年的話，2010年年底，中國廣義貨幣（M2）供應量達到85.16萬億元，5年漲幅超過80%，M2/GDP已經達到2.08的歷史最高位。

具體到房企，在二級市場，上市房企再融資的閘門早已經在2014年打開，定增和發債等手段籌集的資金以萬億計。因此，從寬松的貨幣供應來看，開發商并不缺錢。

作為首都，北京的人口壓力始終存在。根據北京統計局最近5年的統計數據，2012-2016年年末，北京市常住人口分別為2069.3萬人、2114.8萬人、2151.6萬人、2170.5萬人和2172.9萬人，比上年年末分別增加了50.7萬人、45.5萬人、36.8萬人、18.9萬人和2.4萬人。

統計數據可以發現，北京常住人口增長即將面臨拐點，并且2016年北京的常住外來人口減少15.1萬至807.5萬人，是18年來首次減少。此外，北京市政府已經提出2017年北京常住人口規模控制在2200萬人以內。到2020年，力爭將常住人口控制在2300萬人以內，其中城六區常住人口在2014年基礎上每年降低2-3個百分點，爭取到2020年下降15個百分點左右。

可見，在人口增量上，北京已經開始嚴格控制增速了。因此，新增人口的減少理論上可以有效減緩對樓市的需求，即北京的樓市將以存量需求為主。

那么土地供應呢？面粉決定面包，房地產宏觀調控手段多種多樣，土地供應應該是核心手段之一了，供過于求或者供不應求對需求的心理影響顯然是不一樣的。從北京最近5年的土地出讓規模來看，收緊是主要導向。

2012年，北京計劃供應住宅用地1700公頃，保障房和商品房用地各占一半，均為850公頃；2013年，住宅用地計劃供應1650公頃，其中保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。

北京2014年住宅用地安排保障性安居工程650公頃，商品住宅1000公頃；2015年住宅用地1200公頃，包含有750公頃商品住宅用地，以及450公頃保障性安居工程用地；2016年住宅用地1200公頃，其中保障性安居工程用地計劃安排350公頃、包括自住房在內的商品住宅用地計劃安排850公頃。

最新公布的2017年用地計劃中，住宅用地610公頃，安排保障性安居工程用地350公頃，商品住宅用地260公頃，其中單列自住型商品房用地83公頃。

不難發現，除了2014年商品房用地規模有增加外，北京商品住房用地呈現逐步下降趨勢。尤其是2017年，商品房住宅用地只有260公頃，不到往年的30%。這就是說，在上游供應收緊的情況下，如果下游的需求沒有減少，那么漲價是必然的結果。

實際上，與計劃的土地供應相比，北京實際出讓的土地面積更低。2012-2016年，北京實際成交的土地面積分別為276公頃、868公頃、517公頃、513公頃和136公頃。除了2013年略高于計劃外，其余年份都大幅低于計劃面積。

除了由于土地供應大幅下降導致2016年土地出讓金隨之下降外，北京土地出讓金在2013-2015年連續刷新歷史紀錄，土地供應的減少并沒有改變財政收入的增長，面粉價格的高企反映在終端市場，樓市房價難言下降。

2016年年初，綠地以樓面價4.7萬元/平方米的價格出資39億元拿下大興黃村地塊，一年后該樓盤的開盤均價為7.5萬元/平方米；2014年，魯能以29.3億元拿下順義新城地塊，樓面價高達3.54萬元，如今項目入市，售價同樣在7萬元/平方米以上。

三線得益于外溢需求

由于政府主導了土地的供應，在賣方市場僅有一家供應者的局面下，各級地方政府希望借由有形的手，通過土地出讓來調節資金和人口的分配，在某種程度上主導了當下樓市不同地域的表現。

由于政府壟斷了土地，通過限制土地供應造成“饑餓感”，然后通過招拍掛“價高者得”，在推升土地價格的同時決定了未來房價的走勢，這正是土地財政的弊端所在。

在本輪上漲中，深圳樓市無疑是“肇事人”。根據深圳房地產信息網的監測，2016年，深圳新房住宅的成交均價為53454元/平方米，較2015年的33426元/平方米猛漲59.9%。

實際上，深圳房價從2016年10月已經開始掉頭下行了。進入2017年，深圳領跌全國，其余一二線城市房價漲幅也進一步回落甚至為負，廣發證券的研究也印證了這一點。

廣發證券指出，春節后，三四線城市市場整體熱度的迅速回升和一二線城市相對低迷的成交量價表現形成鮮明的反差，去庫存較好的個別核心圈三線城市庫存已經小于8個月。

不過，三線城市樓市得益于一線城市控制規模，二線城市限制房價獲得的外溢需求。在居民普遍加杠桿后，房價的快速上漲會帶來投資性需求的兌現期。在三四線城市基本面沒有改善的地區，價格預期見頂之后所潛在的供應風險也將隨之而來。