日本房產泡沫時代的經濟特征與啟示

張婭萍

摘 要：最近房地產市場迅速發展，引起了人們的廣泛關注。怎樣避免房地產發展過于猛烈，成為了一個重要的問題。基于此，對日本在1990年左右遭遇的房產泡沫破滅的情況進行回顧，之后對我國房地產市場的狀況加以介紹。同時，針對我國與日本之間國情的區別，再對日本泡沫經濟破滅的情況進行總結，指出對我國帶來的啟示，并針對如今房地產市場當中的問題，提出進一步的對策以及建議。展望我國房地產市場之后可能得到的發展，對發展過程中存在的危機有更為充分的意識，并對不良狀況進行及時整理，使法律法規得以完善，并完善相應的稅制政策，從而讓我國房地產業得以健康而且更加平穩的進步和發展。

關鍵詞：日本房產；泡沫；經濟特征；啟示

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）04-0098-02

一、引言

在2003年下半年之后，中國經濟持續增長，雖然在這個過程中有非典帶來的影響，但在2003年，全年經濟增長率依舊在9.1%左右，屬于從1997年之后增長速度最快的時間。不過高速增長的過程中，導致我國經濟出現了很多的問題，比方說大規模投資和信貸擴張，能源、原材料以及投入價格上漲，特別是房地產價格上漲引起了更多人的關注。房地產泡沫是否存在，也成為了經濟學者討論的一項重點問題。日本在1990年左右，遭遇了經濟泡沫破滅的情況，經濟也漸漸走向衰退，在近十年都沒有真正擺脫當時所帶來的困擾。回顧這段歷史，就好像是泡沫經濟教科書一樣，人們可以從中對經濟泡沫的危害有深刻意識。而本文的目標就是研究日本泡沫經濟破滅的情況，并從中吸取教訓，避免同樣的悲劇再次產生。

二、日本房產泡沫時代的經濟特征與危害

在1990年，日本遭遇了泡沫經濟破滅的狀況，導致陷入長期經濟蕭條的情況當中，一直到今天，日本經濟還沒有真正掙脫泡沫經濟破滅所帶來的危害。泡沫經濟從1980年開始，在簽署了《廣場協議》過后，日本銀行為了避免日元升值速度加快，而進行美元的購買，導致貨幣投放量大幅度增加。在社會上，相對實體經濟需求而言，總貨幣量數量較大，導致金融體系當中的現金以及準備金過多，放貸規模進一步過大。但在這個時候，日本央行又一而再再而三地進行利率降低，導致公司借款成本大大下降，引起大量借款。然而因為當時日本經濟增長速度降低，企業沒有較高的投資積極性，所以很多企業就開始將資金應用于金融資產以及土地資產，同時銀行業開始進行抵押貸款的發放，進一步增強相關融資過程，導致房地產價格大大上升。房地產的升值以及信貸規模擴大導致了惡性循環的發生，進一步對房地產泡沫產生以及膨脹起到了一定的推動作用。在泡沫經濟高峰時期，日本土地總之甚至是美國的兩倍以上，東京千代田區的土地價值相當于加拿大整體的土地資產價值。從資料當中，人們可以更為直觀地對日本房價增長速度有一定的認識：在1987年，日本47個都道府縣所在地的最高臨街地價的平均值相對1986年，有獎金20%的增長，這種增長幅度已經是去年的兩倍。而到了1988年的時候，這個比例又變成了23.7%左右。1989年，增長比例在28%左右，1990年只增不減。這種較高的上漲率，是自因列島改造計劃之后，就沒有出現過的，日本媒體將其稱之為狂亂低價。通過數據，我們可以對地價和物價差距有更為直觀的了解，在1989年的時候已經到了令人觸目驚心的地步。這種高速增長的價格，在1991年終于開始降低。在1991年，大都市圈當中，地價漸漸開始回落。1992年所公布的地價相對1991年有4.6%左右的下降。而到了1992年，地價下落速度大大加快。在1993年1月，相對1992年而言，公布地價有8.4%的降低。在大都市圈地價下降最為慘烈。將1983年地價作為基礎，相對1993年地價而言，進行下跌率的計算可以發現：東京圖有25%的下跌情況，大阪圈則有39%的下降，名古屋圈有20%的下降。到了這個時候，日本國民已經真正意識到了泡沫破滅帶來的危害。此外，在國際當中，美國以及德國等經濟大國有利率的進一步上升，日本長期利率的預期大大增加，人們開始看淡房市所帶來的增長。以升值為預期的投資已經達不到目標，而過度膨脹的泡沫也已經漸漸崩潰。即使在這之后，日本政府采取了相關手段，但還是無法避免資產價格下跌的情況。日本在這之后進入了痛苦的衰落期，泡沫經濟對日本經濟造成了十年左右的影響。

三、吸取日本房產泡沫時代的教訓來規范我國房地產的對策

1988年左右，日本發生的房地產泡沫，嚴重影響了日本的政治、經濟以及生活，同時也是我國需要重視的一項內容。如今，相對日本房地產泡沫經濟時期而言，我國也有相同的特點，如果我國沒有辦法對這些情況加以應對的話，則很有可能重蹈覆轍。因此，我們應當充分吸取教訓，并采取具體措施，避免泡沫經濟的出現。

（一）防范房地產泡沫帶來的金融風險

金融政策對房地產市場產生極大的影響，在分析日本房地產發展的進程中，能夠進一步了解到，日本金融機構在房地產泡沫產生伊始采取的不正確措施，進一步導致房地產泡沫的增加。所以，我們應當吸取教訓，制定策略，避免金融風險的發生。

第一，加強銀行內部資金控制。在全球經濟危機發展進程當中，我國經濟發展速度并不快，對房地產業進行宏觀調控，避免不良資產的增長和壞賬的發生。所以，我國必須要進一步對內部資金加以控制，防范房地產金融風險的出現。首先，我國銀行應當同步房地產發展調查等工作，對房地產業的內容加以評估，讓信貸監控加速增長，提升風險控制等方面的能力。另外，應當加強信貸人員隊伍建設，避免人情或者關系貸款等內容，避免壞賬發生。銀行必須要加強信貸隊伍方面的建設，提高信貸人員素質，避免房地產金融風險進一步產生。

第二，應當進行房地產信用評價體系的進一步建立。在如今房地產風險大大增加的狀況下，應當進一步進行房地產信用評價體系的確立，尤其是要有如下方面的工作：首先，我國銀行以及金融機構應當使放貸流程更加規范，使信貸擔保機制得以建立和完善，從而提高銀行應對房地產金融風險的相關能力，避免放貸不規范進一步導致的壞賬發生。其次，我國銀行應當遵照國家的宏觀調控方式，與信貸政策有一定的區別，進一步更好地進行信用評級工作，從而降低違約風險。再次，進行房地產信用評價體系的建立。這種系統的建立能夠對貸款流程進行嚴格控制，并進一步規范銀行工作人員行為。在確定房地產信用評價體系之后，可以充分查看企業信用等級，并展開相應的等級劃分，進一步避免權錢交易行為的出現，使工作人員行為更加規范。

（二）加大政府的宏觀調控力度

在避免房地產金融風險等過程中，政府的宏觀調控在如下方面有一定的作用：首先，政府應當展開相應的風險預警等方面的工作內容。如今，我國政府在房地產工作主要是使放假降低，避免房地產泡沫產生方面。政府可以講管理優勢為基礎，對全國房地產企業的狀況展開統計，并通過對數據進行統計和分析，進一步對房地產金融風險調控等內容展開研究。其次，針對占有土地但并不進行施工的狀況，政府部門可以利用相關手段回收土地，避免資源浪費的情況。再次，進行房產稅的施行，借鑒國外的一系列制度，從而能夠使房地產金融風險得以降低，應當依照國情進行房地產稅試行，進一步制定與國情相符合的流程和制度，使房地產金融風險得以規避。