解讀房屋的使用年限

謝濟(jì)文

【摘要】自國家出臺有關(guān)房屋所有權(quán)的政策之后，許多疑問開始浮現(xiàn)，房屋的使用年限是多久？房屋使用年限過了還能居住嗎？出臺房屋使用年限有何更深層次的含義等等問題，作者就此進(jìn)行了較為深入的探究。

【關(guān)鍵詞】房屋使用年限 設(shè)計使用年限 土地流轉(zhuǎn)

《建筑結(jié)構(gòu)可靠度》GB 50068-2001最先定義了設(shè)計使用年限：設(shè)計規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需要大修即可按其預(yù)定目的使用的日期。即房屋在正常的設(shè)計、 施工 、材料選擇和正常使用和維護(hù)〔包括必要的檢測、 防護(hù)和維修〕下理應(yīng)達(dá)到的使用年限。但如果在設(shè)計、 施工 、材料選擇和建筑的使用和維護(hù)某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，那么就意味著房屋很可能無法達(dá)到設(shè)計使用年限。設(shè)計年限具體地體現(xiàn)了房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的合理使用年限。而設(shè)計使用年限又主要體現(xiàn)為耐久性，即房屋的使用年限。

房屋的使用年限為50年

逐漸深入探究房屋的使用年限發(fā)現(xiàn)在《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》中提到荷載值的時域問題中確定各類可變荷載的標(biāo)準(zhǔn)值時，荷載規(guī)范統(tǒng)一采用一般結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年作為規(guī)定荷載值最大的時域，為設(shè)計基準(zhǔn)期。設(shè)計基準(zhǔn)期是確定可變作用和與時間有關(guān)性能選取的參數(shù)，并不能等同與設(shè)計使用年限。過去有許多房屋僅過了50年便匆匆拆除。其中可能是由眾多原因造成的：如原有建筑物的改建、翻新、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、意外災(zāi)害、城市規(guī)劃等。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的四檔建筑設(shè)計使用年限中明確的指出了不同荷載取值的標(biāo)準(zhǔn)，而在住宅設(shè)計時，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的是不低于50年。在實際情況中是可以根據(jù)業(yè)主的需要而按照高于50年來進(jìn)行設(shè)計。

更長久的房屋使用年限

當(dāng)前我們設(shè)計的大部分混凝土結(jié)構(gòu) 、鋼結(jié)構(gòu) 、砌體結(jié)構(gòu)的建筑物的設(shè)計使用年限均為50年，過50年后便進(jìn)行拆除的行為其實是一種對資源極大的浪費。而實際情況下，房屋未至設(shè)計年限而拆除的例子更是比比皆是。大量房屋的拆除 、 翻新 、 改建和擴(kuò)建不僅造成了資金和材料的浪費，還會遺留大量的建筑垃圾。堆放的建筑垃圾既破壞城市美觀又污染環(huán)境。《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十二條規(guī)定：“建筑工程在超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的勘察、設(shè)計單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。”在正常情況下，建筑達(dá)到設(shè)計使用年限時，絕大部分可以繼續(xù)使用。個別有問題的建筑可用過大修加固后繼續(xù)使用。《混凝土結(jié)構(gòu)加固設(shè)計規(guī)范》GB50367-2006中3.17條規(guī)定混凝土的加固結(jié)構(gòu)使用年限，應(yīng)按以下原則確定： 1.加固后的使用年限，應(yīng)由業(yè)主和設(shè)計單位共同商定。 2.一般情況下，宜按30年考慮；到期后，若重新進(jìn)行的可靠性鑒定認(rèn)為該結(jié)構(gòu)工作正常，仍可繼續(xù)延長其使用年限。

據(jù)現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)的加固經(jīng)驗來看，30年是一個適宜的時間。但是從減少投入和節(jié)約資源等角度來看，我們顯然需要盡可能地提高使用年限。只需提升少量的建筑結(jié)構(gòu)成本，就可從中獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。追求更長久的房屋使用年限可以提高資源和能源的使用率，節(jié)約大量的資金投入，減少對生態(tài)環(huán)境的破壞，符合可持續(xù)發(fā)展的理念。

解讀土地流轉(zhuǎn)

從字面理解，70年土地所有權(quán)的提出意味著土地的使用權(quán)由永久變?yōu)?0年。曾經(jīng)，土地使用權(quán)的出售促進(jìn)城市化的進(jìn)程。而在法律意義上土地是歸國家所有。在現(xiàn)在提出70年土地所有權(quán)，在土地歸國家所有的基礎(chǔ)上，促進(jìn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。在現(xiàn)在的技術(shù)下，房屋可以在達(dá)到設(shè)計使用期限后經(jīng)過檢測后的維護(hù)、修理以達(dá)到總計超過70年的使用年限。但受未來的人口增長和城市規(guī)劃等因素影響，房屋的維修、翻新和重建將引導(dǎo)資金新一輪的流動。而資金新一輪的流動又將帶動城市的進(jìn)一步擴(kuò)張。城市的擴(kuò)張很可能邊緣化原有的老城區(qū)。在總體對土地需求的不斷高漲下，造成閑置土地資源的浪費。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度統(tǒng)一設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB 50068-2001

[2]國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB 5009-20012

[3]建筑工程管理條例，2000年1月30日國務(wù)院令第279號發(fā)布，發(fā)布之日起執(zhí)行。

[4]國家標(biāo)準(zhǔn)《混凝土結(jié)構(gòu)加固設(shè)計規(guī)范》GB50367-2006