房地產上市公司財務報表分析

徐艷+王自強

【摘要】文章通過在介紹房地產行業現狀的基礎上，分析了房地產上市公司萬科集團的發展歷史及經營狀況，對該集團的財務報表重點從償債能力、發展能力、盈利能力、營運能力四個方面進行剖析并提出相應建議，旨在為該公司及其他房地產上市公司提供借鑒。

【關鍵詞】萬科；房地產；財務指標

一、房地產行業現狀

1988年中國住房制度改革以來，中國房地產投資額占GDP的比重越來越大，2003年房地產被國務院確立為國民經濟支柱產業，2008年受國際金融危機影響，全國房地產投資額增長率開始下降，2009年國家為了應對金融危機，拉動經濟發展，放寬了貨幣政策，房地產業出現投資加速、銷售增加、價格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投機性購房行為，政府頒布了“國十一條”等嚴厲調控政策，隨后又密集出臺了信貸、土地、稅收等政策，房地產市場開始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國八條”“限購令”等措施，堅決制止部分城市房價繼續暴漲。

二、萬科集團簡介

萬科企業股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現代科教儀器展銷中心，1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業之一。

萬科1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業務包括房地產開發和物業服務。過去二十年，萬科的營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

三、財務指標分析

（一）償債能力分析

企業的償債能力是以資產變現能力來衡量的，資產按變現能力或流動性強弱分為短期資產和長期資產，因此，償債能力也分為短期償債能力和長期償債能力。

1.短期償債能力

流動比率與速動比率一起使用，用來判斷和評價企業短期償債能力。流動比率和速動比率越高，說明企業短期償債能力越強。

近三年來萬科的流動比率和速動比率都呈下降趨勢，說明萬科的變現能力和償債能力都有所下降。而且與同行業保利地產相比其流動比率相差較大，萬科的短期償債能力顯然沒有保利好。

2.長期償債能力

長期償債能力是指企業償還長期負債的能力，它不僅取決于企業在長期內的盈利能力，還取決于企業的資本結構。一般的長期償債能力分析側重于對資本結構的分析，即企業資產對其債務保障程度的分析。

主要指標：資產負債率、產權比率、有形凈值債務率、現金債務總額比等。

以資產負債率為例，可以看到萬科的資產負債率08、09年保持較低水平，之后逐漸上升，一直都保持了較高水平，屬于較高的資產負債率水平，可見其財務風險較大。

（二）營運能力分析

營運能力指企業營運資產的效率與效益。營運能力分析是通過對反映企業資產營運效率與效益的指標計算與分析，評價企業的營運能力，為企業提高經濟效益指明方向。營運能力體現了企業運用資產的能力，資產運用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。

1.應收賬款周轉率

應收賬款周轉率越高，平均收賬期越短，說明企業應收賬款回收越快，企業在應收賬款方面的管理工作效率越高，資產流動性越強。

2.存貨周轉率近三年來穩步上升，說明資金利用的效率提高，存貨積壓的風險降低。

（三）盈利能力分析

1.期間費用分析

期間費用是企業降低成本的能力，與技術水平、產品設計、規模經濟和對成本管理水平密切相關，13年與12年相比，營業費用增長率較大，其原因是銷售規模增長。

2.盈利指標分析

盡管1354.19億元的全年營收讓其收入穩坐行業老大的寶座，但受到行業整體成本上漲等因素影響，其毛利率、凈利率出現雙雙下滑的局面，而這可能也是房企未來共同需要面對的問題。雖然利潤率進一步降低，但是萬科全面攤薄的凈資產收益率依然達到19.66%，與2012年歷史最高位持平。

（四）發展能力分析

凈利潤的增長幅度較2012年下降了10個百分點左右，營業利潤較2012年下降了15個百分點左右，說明企業的利潤增長幅度回緩，已度過高速增長期，進入平穩發展期。

四、萬科發展建議

（一）為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續加快銷售，增加經營活動現金流入；充分運用財務杠桿，積極尋找戰略合作機會，并進一步開拓融資渠道。

（二）萬科擁有數額巨大的存貨量，這既是未來發展的保障，又是萬科風險的主要來源，從目前萬科管理現狀來看，建議進一步優化存貨結構，適度控制存貨數量。

（三）在看到企業優秀的盈利能力的同時，也要高度重視現金的管理。

（四）做好財務預算和計劃，嚴格控制各項費用支出，逐步降低建筑成本，提高營業額和營業利潤。

（五）政策因素主導市場，房地產行業面臨重大變局，萬科公司應該密切關注國家政策，及時調整戰略，順應政策要求。

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作者簡介：

徐艷（1991-），女，漢族，山東濰坊人，山東大學管理學院，學士，研究方向：會計學；

王自強（1991-），男，河北人，中央財經大學中國經濟與管理研究院，碩士。