一房二賣(mài)的有關(guān)法律問(wèn)題探析

金騎鋒

摘 要：一房二賣(mài)是指在房屋交易過(guò)程中，房屋出賣(mài)人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，將同一房屋出售給兩個(gè)或兩個(gè)以上買(mǎi)受人的行為。由于出賣(mài)人都負(fù)有交付房屋所有權(quán)的義務(wù)，而此義務(wù)只能對(duì)一個(gè)買(mǎi)受人履行這必然導(dǎo)致出賣(mài)人對(duì)其他買(mǎi)受人構(gòu)成履行不能的后果，引發(fā)違約責(zé)任的承擔(dān)以及房屋歸屬等問(wèn)題的糾紛。文章第一部分介紹了一房二賣(mài)的定義以及其產(chǎn)生原因；第二部分討論了一房二賣(mài)中數(shù)買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題；第三部分介紹了一房二賣(mài)中房屋的最終歸屬和損害賠償?shù)挠嘘P(guān)問(wèn)題；第四部分對(duì)避免一房二賣(mài)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)給出建議與提示。

關(guān)鍵詞：一房二賣(mài)；物權(quán)變動(dòng)；房屋歸屬；損害賠償

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2016）12-0075-02

一、一房二賣(mài)的定義及其產(chǎn)生原因

王澤鑒認(rèn)為：“一物數(shù)賣(mài)，自古有之，在物價(jià)波動(dòng)之際，最為常見(jiàn)，而此多于出賣(mài)人罔顧信用，圖謀私利。”[1]隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一物數(shù)賣(mài)現(xiàn)象越來(lái)越多，而其中最突出的即為一房二賣(mài)。一房二賣(mài)是指在房屋交易過(guò)程中，房屋出賣(mài)人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，將同一房屋出售給兩個(gè)或兩個(gè)以上買(mǎi)受人，與其分別簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者事實(shí)上成立買(mǎi)賣(mài)合同的行為。由于出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人都負(fù)有交付房屋所有權(quán)的義務(wù)，而此義務(wù)只能對(duì)一個(gè)買(mǎi)受人履行，所以其必然導(dǎo)致出賣(mài)人對(duì)其他買(mǎi)受人構(gòu)成履行不能的后果，引發(fā)違約責(zé)任以及房屋歸屬等問(wèn)題的糾紛。一房二賣(mài)糾紛產(chǎn)生的根源在于買(mǎi)賣(mài)房屋這一行為同時(shí)包括了債權(quán)上的買(mǎi)賣(mài)合同簽訂行為與物權(quán)上的所有權(quán)變更行為。

二、一房二賣(mài)中買(mǎi)賣(mài)合同的效力

我們知道，在我國(guó)，買(mǎi)賣(mài)合同的效力與是否完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移無(wú)關(guān)。同時(shí)，由于實(shí)踐中出現(xiàn)的一房二賣(mài)現(xiàn)象較多，一房二賣(mài)中買(mǎi)賣(mài)合同的效力已經(jīng)通過(guò)有關(guān)法律和司法解釋進(jìn)行了規(guī)定。2003年頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的司法解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”這里雖然沒(méi)有明確規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同的效力，但是從出賣(mài)人需對(duì)前買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任可以看出該合同被認(rèn)定為合法有效。而2009年頒布的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）第十五條更是明確規(guī)定了：“出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”2012年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”從以上三個(gè)條文中我們可以得出一房二賣(mài)中買(mǎi)賣(mài)合同都為有效的結(jié)論。

三、一房二賣(mài)中房屋最終的歸屬與損害賠償問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)有法律及司法解釋并沒(méi)有對(duì)一房二賣(mài)中房屋的最終歸屬問(wèn)題進(jìn)行明確的規(guī)定，基于實(shí)踐中該現(xiàn)象的復(fù)雜性，筆者在綜合了有關(guān)法律規(guī)定和各級(jí)人民法院的判例、會(huì)議紀(jì)要以及其他論文的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋歸屬問(wèn)題進(jìn)行以下歸納。已經(jīng)辦理了房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記的優(yōu)先，不論買(mǎi)受人是前買(mǎi)受人還是后買(mǎi)受人，只要其辦理了房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記，則房屋的最終所有權(quán)將歸屬于他。其依據(jù)是《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”在雙方都沒(méi)有進(jìn)行房屋過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記的情況下，則依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”辦理了預(yù)告登記的買(mǎi)受人優(yōu)先享有房屋的所有權(quán)。但是，這里的買(mǎi)受人應(yīng)指前買(mǎi)受人，因?yàn)轭A(yù)告登記的作用是為了向社會(huì)大眾表明房屋的物權(quán)變動(dòng)狀況，而若后買(mǎi)受人進(jìn)行預(yù)告登記，則預(yù)告登記不能對(duì)前買(mǎi)受人達(dá)到其本應(yīng)具備的公示效果，前買(mǎi)受人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)并不對(duì)此知情。同時(shí)，前買(mǎi)受人進(jìn)行預(yù)告登記也應(yīng)在出賣(mài)人與后買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，否則對(duì)后買(mǎi)受人也起不到預(yù)告登記所應(yīng)有的公示功能。若買(mǎi)受人既未辦理房屋過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，也沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記，則已交付占有房屋的買(mǎi)受人享有房屋的所有權(quán)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的司法解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”根據(jù)其中的“轉(zhuǎn)移占有視為交付使用”可以看出，最高人民法院將占有視為具有公示公信作用，同時(shí)基于權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一的原則，買(mǎi)受人在承擔(dān)房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)義務(wù)的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)享有對(duì)房屋的所有權(quán)。因此，交付也可以看成是房屋所有權(quán)歸屬的一個(gè)重要判斷條件。但是，由于現(xiàn)實(shí)情況的復(fù)雜性，實(shí)踐中對(duì)優(yōu)先效力判定也不是絕對(duì)的，還應(yīng)綜合各方面情況進(jìn)行考慮。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。”此條文雖然規(guī)定的是一房二租的情形，但是由于租賃權(quán)是由所有權(quán)中的處分權(quán)能所延伸出來(lái)的權(quán)利，承租者享有物權(quán)四大權(quán)能中的占有、使用、收益三大權(quán)能，故筆者認(rèn)為可以將此規(guī)定類推至所有權(quán)，即一房二賣(mài)之中也應(yīng)適當(dāng)考慮占有與登記之間的沖突，不盲目確認(rèn)登記的效力。《包頭市中級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中也寫(xiě)到：“按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)要公示公信的基本原則，登記是房屋買(mǎi)賣(mài)中確認(rèn)所有權(quán)歸屬的重要依據(jù)，但并不是絕對(duì)的和唯一的。公序良俗、誠(chéng)實(shí)信用是民商法領(lǐng)域最基本的原則。”在占有與登記發(fā)生沖突時(shí)，其第一條也規(guī)定：“前買(mǎi)受人已實(shí)際占有房屋，后買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶，如前買(mǎi)受人已對(duì)房屋進(jìn)行了公開(kāi)、善意的占有和使用，則應(yīng)保護(hù)前買(mǎi)受人先行占有的事實(shí)狀態(tài)。”在實(shí)踐中當(dāng)預(yù)告登記與交付發(fā)生沖突時(shí)，有的法院將交付優(yōu)先于預(yù)告登記作為對(duì)房屋歸屬權(quán)的判斷條件，{1}筆者認(rèn)為以上這兩種作法是值得肯定的，因?yàn)樵诮桓杜c預(yù)告登記這兩種方式都具有公示公信效力的前提下，返還已交付房屋不符合經(jīng)濟(jì)上的效益性，同時(shí)基于誠(chéng)實(shí)信用原則是民法中的“帝王原則”，也應(yīng)保護(hù)已占有房屋的前買(mǎi)受人的利益。在以上這些情況都不存在的情形下，對(duì)于房屋最終的歸屬問(wèn)題還應(yīng)考慮是否進(jìn)行了網(wǎng)簽，因?yàn)榫W(wǎng)簽的效力在實(shí)踐中被一些法院視為具有相當(dāng)于預(yù)告登記的效力。除了網(wǎng)簽之外，還有交付房款多少、買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)間先后等考慮因素。

綜上所述，解決一房二賣(mài)中的房屋歸屬問(wèn)題應(yīng)由法官根據(jù)《物權(quán)法》等有關(guān)法律規(guī)定，適當(dāng)發(fā)揮自由裁量權(quán)，根據(jù)每個(gè)案件的具體情況加以確定，而不能生搬硬套前有原則。

在解決了房屋歸屬問(wèn)題之后，必然會(huì)出現(xiàn)出賣(mài)人與房屋歸屬權(quán)人以外的買(mǎi)受人之間買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任的承擔(dān)的問(wèn)題。關(guān)于違約責(zé)任，《合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同。”根據(jù)該條文，可將違約損害賠償范圍具體分為兩部分，即實(shí)際損失和預(yù)期可得利益。落實(shí)到一房二賣(mài)之中，實(shí)際損失包括已付房款、締約費(fèi)用等，預(yù)期可得利益包括房屋漲價(jià)之后的房款價(jià)差等。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”該條文將違約損害賠償范圍分為了實(shí)際損失與懲罰性違約金兩部分，懲罰性違約金數(shù)額不超過(guò)已付房款的一倍。兩條規(guī)定帶來(lái)了一個(gè)問(wèn)題：違約損害賠償中的預(yù)期利益損失和懲罰性違約金能否共存呢？筆者認(rèn)為，為了平衡買(mǎi)賣(mài)合同雙方間的利益，預(yù)期利益損失和賠償性違約金不能共存，買(mǎi)受人只能要求出賣(mài)人就其中一項(xiàng)進(jìn)行賠償。實(shí)踐中，法官的做法也傾向于只選擇其中的一項(xiàng)進(jìn)行賠償。{2}

四、對(duì)預(yù)防一房二賣(mài)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的提示與建議

根據(jù)以上對(duì)有關(guān)房屋歸屬問(wèn)題的討論，買(mǎi)受人在與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，應(yīng)當(dāng)盡可能地對(duì)房屋進(jìn)行考察，考察主要包括兩個(gè)方面：資料考察與實(shí)地考察。資料考察要求買(mǎi)受人確定出賣(mài)人是否為所出售房屋的現(xiàn)任所有人，所出售房屋是否已經(jīng)辦理了預(yù)告登記或者存在抵押權(quán)等瑕疵；實(shí)地考察要求買(mǎi)受人確認(rèn)所出售房屋并未被出賣(mài)人以外的他人以所有者身份占有，也并未存在其他阻礙房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的因素。在簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)受人要立即辦理房屋轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記手續(xù)，若實(shí)在無(wú)法立即辦理轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記手續(xù)，也應(yīng)辦理預(yù)告登記或網(wǎng)簽等程序，并盡快實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的現(xiàn)實(shí)占有，從而減少可能因一房二賣(mài)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自己對(duì)房屋的所有權(quán)。在不幸出現(xiàn)所買(mǎi)房屋存在一房二賣(mài)情形時(shí)不要慌張，提出確認(rèn)之訴請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋的所有權(quán)，在未能獲得房屋所有權(quán)的前提下，選擇實(shí)際損失與賠償性違約金兩者中較高的一項(xiàng)要求賠償，最大程度上維護(hù)自己的利益。

注 釋：

{1}中國(guó)工商銀行股份有限公司大連莊河支行與潘玉慶等外人撤銷之訴糾紛上訴案。遼寧省大連市中級(jí)人民法院（2014）大民撤終字第2號(hào)。

{2}福建高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答》（2008年7月25日）第6條：“買(mǎi)受人同時(shí)請(qǐng)求出賣(mài)人賠償房屋漲價(jià)損失和承擔(dān)不超過(guò)一佶購(gòu)房款的賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)支持兩者中賠償數(shù)額更高的訴訟請(qǐng)求。

參考文獻(xiàn)：

〔1〕王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第四冊(cè)）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.162.

〔2〕張玉敏.民法（第二版）[M].北京：高等教育出版社，2011. 194.