農村房屋流轉的障礙分析及對策研究 

摘要：隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，推動農村房屋進入市場流轉成為當前市場改革的重要環(huán)節(jié)。本文通過對農村房屋流轉的障礙分析，指出房屋與土地天然的相關性、宅基地的身份性獲得和轉讓的限制以及房屋私有化與宅基地集體所有的法律沖突等因素對于農村房屋流轉的制約，在此基礎上，提出了應對農村房屋流轉的對策。當前我國應該積極健全農村房屋流轉主體，通過對農村房屋流轉的立法管理完善農村房屋所有權職能，從而促進我國農村房地產市場的發(fā)展，建設社會主義新農村。

關鍵詞：農村；房屋流轉；對策研究

中圖分類號：F301.3文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）05-0254-01

作者簡介：楊艷芬（1985-），女，漢族，河北保定人，研究生，畢業(yè)于中國政法大學，內蒙古自治區(qū)呼和浩特市人民檢察院民事行政檢察處，檢察員，主要研究方向：物權法。

一、農村房屋流轉的障礙分析

（一）房屋與土地天然的相關性

由于房屋是在一定土地上建成的，所以其與建筑土地有著長期依存的關系，我國的法律規(guī)定，土地和房屋都是獨立的個人財產，實行分別登記的制度，可以有不同的所有權個人，相關權利所有者分別保管土地證和房產證。由于我國是社會主義國家，土地實行公有制的管理模式，即土地在法律上是歸國家所有，個人只占有土地的使用權。但是由于房屋建筑的不可移動性，房屋和土地具有不可分割的聯(lián)系，房屋的流轉必然帶來土地使用權的轉讓，因此，這給當前農村房屋的市場流轉帶來一定的障礙[1]。

（二）宅基地的身份性及獲得、轉讓的限制

通常來說，農民的房屋使用地是通過向集體組織申請而無償使用的，這是我國特有的土地分配方式，符合當前農民人口數量眾多的國情，充分體現(xiàn)社會主義制度的優(yōu)越性。但是，這種土地使用方式卻給農村房屋的流轉帶來一定的問題。

（三）房屋私有化與宅基地集體所有的法律沖突

我國雖然地大物博，但是人口數量眾多，尤其是農業(yè)人口眾多，可以說，農業(yè)是我國的立國之本，關乎國計民生。因此，國家對于農村土地的轉讓存在著諸多的限制因素。雖然農村房屋的所有權屬于農民，農民在法律上可以自行轉讓房屋，但是由于房屋和土地長期存在的聯(lián)系，使得農村房屋缺乏相應的地產市場，使得房屋私有化和土地集體所有產生了強烈的沖突，導致農村房屋的流轉陷入困境[2]。

二、農村房屋流轉的對策

（一）農村房屋流轉主體的健全

根據農村土地流轉主體的差異，可以將宅基地流轉過程中的主體分為原始主體和受讓主體。雖然農村土地保障制度是為了維護農民的切身利益，但是農村房屋的流轉并不會影響農民的既得利益，也不會導致社會的不穩(wěn)定。因此，國家不能通過對農村房屋流轉的限制實現(xiàn)社會公平。通過劃分明確的流轉主體，將屬于原始主體的部分仍然局限于集體組織內流轉，而開放受讓主體的權限，使得更廣泛的城鎮(zhèn)居民等都可以進行農村房屋的購買，從而實現(xiàn)農村房屋的市場價值，充分體現(xiàn)農民對房屋不動產的支配權[3]。

（二）農村房屋所有權職能的完善

由于房屋和土地不可分割的聯(lián)系，使得農村房屋轉讓過程中必須注意房屋所有權和土地使用權的界限，不斷完善農村房屋所有權，促進農村房屋的市場流轉[4]。雖然我國的物權法承認宅基地使用者對占有權，但是卻限制了宅基地獲得收益的權利。隨著現(xiàn)代市場經濟的發(fā)展，大量農民外出務工，造成了農村房屋的閑置和浪費。而在物權法的限制下，宅基地的流轉受到限制，不利于“物盡其用”的原則，充分實現(xiàn)農村房屋的收益和價值。

（三）加強對農村房屋流轉的立法管理

做好農村房屋流轉的立法管理，切實保障農民利益，對于維護農村房地產市場的穩(wěn)定和農村經濟的發(fā)展具有重要的意義。在現(xiàn)行的法律制度下，農民無法真正掌握土地的實權，政府可以以少量的征地價格對集體土地進行流轉[6]。而通過建立農村土地使用權流轉制度，依靠市場對房屋價格進行調節(jié)，可以有效維護農民的合法利益，提高土地的利用效率[5]。

三、總結

隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，農村房屋流轉應該使用發(fā)展的眼光進行分析，不應該局限于傳統(tǒng)的規(guī)定。通過完善農村房屋的所有權主體，健全相關的產權轉讓制度，從而確保農村房屋的流轉在法律的框架下進行，不得損害國家和集體的利益，實現(xiàn)農村房地產市場的健康發(fā)展。通過法律賦予農民房屋的收益權，使得農民真正掌握了房屋的實權，可以有效促進農村地區(qū)的經濟發(fā)展，推動社會主義新農村的建設。

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