“營改增”對我國房地產企業的財務影響及納稅籌劃

戴芳

【摘要】本文對營改增方案的實施對企業財務的影響進行分析，同時提出了營改增改革方案下房地產企業的商業模式設計方案，幫助企業加強納稅籌劃，降低企業的財務風險和稅務風險。

【關鍵詞】房地產；營改增；財務影響；納稅籌劃；商業模式

一、房地產“營改增”概述

（一）房地產業

指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

（二）房地產開發企業的的商業模式

1.根據提供產品的市場參與方式進行的劃分

（1）跨區域發展，著眼于市場占有率的提高，只提供某類產品，充分利用已經成熟的生產、管理經驗。（2）產品多元化發展，著眼于現有資源的開發利用和在已進入市場中的份額的擴大。（3）產品單一，追求較高的投資回報率。

2.根據參與房地產產業鏈的情況進行的劃分

縱向一體化的全能房地產公司，擁有自己的設計院、建材公司、建筑公司、銷售公司、物業公司，置地一蓋房一銷售一物業一條龍滾動開發。縱向專業化的房地產公司，投資、開發、物業經營等各業務板塊相對獨立。

3.根據投資回收方式進行的分類

（1）只租不售；（2）只售不租。（3）租售結合。

（三）與房地產相關的“營改增”政策

1.地價可扣除

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），土地價款直接從收入中扣除降低了稅率。

2.過渡政策

按照合同開工日期分為老項目和新項目，老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，比照營業稅按照5%簡易征收，且外購取得的資產可扣除原值。

3.分期可扣除不動產增加

2016年5月1日后取得的不動產或在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

4.個人出售不動產輕微減稅

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。對于北上廣深以外的地區，購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

5.降低預繳增值稅比例

營改增前，房地產業應將預售營業款按照5%的稅率預繳稅，營改增后，只需按3%的比例預繳增值稅，有利于減少稅款對房地產企業現金的占用，提高現金流通率，對于現金回報率高的企業，利潤的上升空間更大。

二、“營改增”對房地產企業的財務影響

（一）企業利潤受影響

土地出讓金的增幅在“營改增”后可能出現下降趨勢，嚴重影響地方政府的財政收入，使地方政府會加大以前稅金的清繳力度，影響房地產企業的短期利潤。在不考慮營業成本的情況下，營改增后，企業的會計利潤有所下降。

（二）現金流轉壓力提高

由于房地產企業業務具有特殊性與復雜性，要求企業必須有良好融資能力與充足現金流來維持企業正常運轉，房地產項目前期支付大量進項稅，一般只有到項目中后期產生房產銷售收入和租賃收入后進項稅才能得以抵扣，因此營改增可能會加劇公司在項目前期的現金流壓力。

（三）房企建設成本上升

房地產企業建設成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工費用上升綜合作用導致。材料成本上升體現在為建筑業提供原材料的供應商通常都是小規模納稅人，使得建筑企業在購買原材料時無法取得增值稅專用發票，進項抵扣難度加大，導致施工費用上升。

（四）會計處理方式受影響

營改增導致房地產企業存在一定的納稅風險，首先，營改增導致房地產企業新增了許多會計科目，使得財務人員可能在會計核算過程中可能核算不夠準確：其次，營改增后相關稅收法規發生了變化，財務人員可能沒及時加強對相關政策法規的學習，造成納稅風險增加：再次，由于其涉及的項目眾多，上級領導可能伙同財務人員就其中的一些項目偽造增值稅專用發票進行進項抵扣：最后，房企業缺乏納稅風險評估預警體系，不能及時發現納稅過程中存在的風險并及時控制。

三、“營改增”后房地產企業的商業模式設計

（一）土地取得方式選擇

房地產開發企業以業主的身份與施工企業簽訂施工合同并支付給施工企業工程款，但工程款的進項稅額抵扣卻遇到困難，因增值稅的進項必須用于應稅項目才允許抵扣，而房地產企業沒有配套設施建設的產權，難以找到與工程款對應的銷項稅額與進項匹配。這樣的模式，在土地出讓成本上也僅能就土地出讓金進行差額扣除，而大量的配套設施建設成本無法扣除。

（二）房企融資方式改造

在我國房地產開發市場政策的嚴控下，房地產開發企業從銀行貸款渠道中獲得資金的難度逐漸增大。如何進行融資、選擇何種融資渠道自然成為企業最為生死攸關的問題。通常情況下，首先選擇內部融資，其次選擇以銀行貸款、債券融資、信托、產業基金等為代表的融資渠道。

（三）單獨成立苗木公司

房地產企業在進行綠化時要從外部購進苗木，但苗木基地很多都沒有發票，平均來說苗木的成本并不小。營改增后，由于苗木這一進項環節難以獲取發票，無法做進項抵扣，如此看來，房地產企業單獨成立苗木公司將有利于降低成本，至少可以自行采購，控制采購成本。

（四）開發運營模式選擇

企業集團以及下屬具有不同職能的分公司、子公司，在經營過程中，可以適當考慮各運營主體的進銷項的配比關系，在大額固定資產購買、商業采購、銷售合同簽署、關聯交易內部定價等方面，合理籌劃，實現進銷項的合理配比。

（五）進行業務資產剝離

房地產集團子公司之間通過資產交割，整合內部業務，明確公司發展方向，提升各自業務盈利，雙方出發點可能更多的是基于集團層面利益，將商業、住宅資產分離，以形成業務上的協同效應，這種方式既有有助于財務杠桿的運用。

此外，企業在進行稅務籌劃和商業模式設計過程中，應考慮增值稅進項稅額的抵扣，房地產企業需篩選供應商，也應該做好自我經營規范，包括科學測算稅負影響、規范增值稅管理、關注新政策、新文件等措施綜合考慮。