規定性指標對房地產項目的影響及運用策略

鄧京聞

[摘要]城市規劃是一個城市長期發展的藍圖，它為城市未來的發展指明了方向。在城市規劃中，與人們生活密切相關的就是規劃性指標，而這些指標的制定，將對房地產業的發展帶來重要的影響。文章僅站在開發商的角度，以瀏陽市國際家具城為例，初步分析和探討了規定性指標對房地產項目的影響，提出了規定性指標在房地產開發中的運用策略。

[關鍵詞]城市規劃；規定性指標；房地產；開發商

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643156

改革開放以來，隨著城市經濟、交通以及科技的發展，城市規劃的綜合性越來越強。而房地產開發對于推動城市化進程起了十分重要的作用。按國家法律法規要求，房地產開發必須在城市規劃規定性指標的指導下進行，要體現出城市規劃對房地產開發的引導作用。我國現行的控規指標體系包括規定性指標規定性和指導性兩類指標，規定性指標主要包括用地性質、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設施等。

1項目概況及規劃條件

11項目概況

瀏陽市國際家具城位于長株潭城鎮群東部，在長株潭城鎮群“一小時”經濟圈內，屬于瀏陽工業新城北部永盛組團北片區，毗鄰開元大道與岳汝高速互通口，對外交通十分便利，總面積約573公頃。基地現狀主要由林地構成，屬于未開發區域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開發建設。

12項目規劃條件概況

依據《湖南省瀏陽市地塊規劃條件——編號YQ2014-010（制造基地）》，該地塊用地性質為商業用地兼容居住用地；商住用地比例為商業建筑面積占總建筑面積比例大于50%；容積率為10≤FAR≤15；建筑密度為35%≤D≤48%；綠地率為G≥20%；建筑限高為H≥50米。

2規定性指標對房地產項目的影響

21建筑容積率、建筑密度和綠地率

依據《長沙市城市規劃管理技術規定附錄》，按照建筑間距類區范圍劃分，瀏陽市國際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標則應按照建筑間距Ⅱ類地區表的規定執行。

建筑容積率（容積率）指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質的建筑面積比例換算合成。

綠地率指基地內綠地面積與建筑基地面積的比率（%），為下限指標。地塊開發建設時，應在滿足建筑功能布局的同時，盡可能提高該項指標，以創造良好的生態景觀特色。“建筑密度”是一個平面的概念，其定義為建筑占地面積與規劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來控制地面通行、停車等基本環境的需求。

根據項目現狀及地塊規劃條件，進行方案的設計，最終得出規劃性指標值。其中容積率為144，建筑密度為4783%，綠地率為2060%，地面集中綠地率為1436%，屋頂集中綠地率為624%。

22用地性質

瀏陽市國際家具城用地性質屬于鄉鎮當中的商業用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點建設家具市場及家具大廈，必須考慮到商業性原則和人本性原則。商業性原則指商業街的設計應當服務于商業活動，創造良好的購物和休憩環境，提高街的舒適性，為沿街商業建筑的有機生成表現原創性和豐富性提供空間。人本性原則指購物和休憩的設計應當讓每天來這里的消費者全天候地感受到這是以人為主體的環境，為消費者提供問訊、通信、休憩、衛生方便、廢物丟棄等設施。

23停車泊位

依據《瀏陽市永安鎮總體規劃（2010—2030年）》、《瀏陽市工業新城永盛組團北片區控制性詳細規劃》，瀏陽市國際家具城的停車位商業按照08個/百平米，公寓按05個/百平米，住戶按一戶一個停車位的標準設置。這樣的停車位設置標準，方便了家具大廈的住戶和家具市場的消費者停車。

綜合上述規劃性指標分析結果，該項目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業性原則和人本性原則。考慮到鄉鎮的消費水平、居民的消費能力和消費需求，該項目建筑容積率較低，所能售出的商業店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開發商的角度，這樣的規劃性指標實際降低了能出售的商業店鋪和公寓的建筑面積，不利于開發商利益的實現。

但是由于該項目商業性原則服務到位，可以吸引商家購買店鋪；人本性原則體現具體，可以吸引對生活水平要求較高的鄉鎮群體購買公寓；車位配備充足，能吸引大量的商家購買商鋪，為大量資金充裕的消費者購物停車提供方便。對于開發商來說，該項目規劃性指標的實現，有利于提高銷售速度和銷售率，同時提高單位面積的售價，使其能盡快收回投資，效益達到最大化。

3規劃性指標在房地產開發中的運用策略

首先是轉變觀念，城市規劃在不違背規范的前提下，必須要有自己的特色，才能實現規劃性指標對房地產項目的調控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應歷史和呼應未來。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開發商通過房地產開發獲取利益提供了有利的條件。

其次要轉變城市規劃的政府職能與制度創新。城市規劃的規劃性指標應該在公共設施、低收入住房等社會公共事務土地的使用活動中發揮保障作用，更好地發揮對資源配置的基礎性作用。低收入水平的人群，是房地產發展最強有力的后備資源，加強配套設施建設有利于提高消費者的整體生活水平，提升了消費者對開發商的滿意度，有利于開發商后期項目的開發與銷售。

最后是規劃性指標對房地產項目的開發要起著規范和管制作用。房地產發展多數均為短期的經濟行為，往往只考慮到自己的經濟效益，而忽視全局和社會利益。比如房地產開發商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過城市規劃的規劃性指標對開發商行為進行規范和管制。具體地說，城市規劃通過規劃性指標應對城市建設用地性質，用途等做出相應的規定，建設工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規劃管理，以限制過度開發，保證良好的生活環境。雖然短期內限制了開發商獲取利益的行為，但長遠地保障了房地產項目的質量，提高了開發商的信譽度，有利于房地產項目的銷售以及開發商利益的實現。

4結論

房地產開發就像是一把雙刃劍，在提高居住環境質量和居民的生活水平，推動城市化進程的同時也必須結合城市規劃的規定性指標。站在開發商的角度，為了實現自己利益的最大化，將會與規定性指標產生矛盾和沖突。在不違反城市規劃規范的前提下，將規定性指標與房地產開發之間協調發展，以人民的利益為重，才能加快中國城市化的進程，推動城市的可持續發展。

參考文獻：

[1]金超由幾項規定性指標反思控制性詳細規劃[J].山西建筑，2006，32（15）

[2]王曉川城市規劃對房地產開發的調控[M].北京：中國電力出版社，2006

[3]陳袁城市規劃對房地產開發的影響與思考[J].現代商業，2010（17）