關于新時期下房地產企業生存環境與發展方向的思考

張成銀

摘要：房地產業是關系國計民生的一項重要產業，它的發展與國民經濟發展緊密相關，房地產企業是房地產行業發展中非常重要的市場主體。本文立足我國房地產發展實際，分析了新時期我國房地產行業中老城區居民、農民工、城市外來人口等群體的市場需求狀況，從五個方面探討了我國房地產企業當前面臨的艱難處境，并從新時期促使房地產企業持續健康發展的角度，提出了方向性的對策。

關鍵詞：新時期 房地產企業 生存環境 發展方向

由于受宏觀經濟下行影響，近年來房地產市場形勢嚴峻，房地產庫存量大日益突出。為此，2015年中央經濟工作會議提出2016年及今后一個時期主要抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板（也即“三去一降一補”）的五大任務，使得我國房地產行業進入了一個新時期。多項政策作用下，一些城市房地產市場需求有所釋放，房地產投資有回暖跡象。但商品房供過于求的現狀依然明顯，市場銷售壓力巨大，房地產企業面臨的生存和發展環境依然比較嚴峻，這對廣大房地產企業提出了很大挑戰。

一、新時期我國房地產行業市場需求分析

（一）居民需求趨于飽和，增長乏力

從需求角度看，一、二線城市由于公共資源占有優勢，造成對人口超強的吸附能力，它們的房地產主要是價格上的泡沫，在量上問題不大。三、四線城市房地產沒有大規模外來資本的炒作，價格上基本沒什么泡沫，房地產的需求基本源于本地居民，流動人口帶來的需求很少，需求彈性較小。一方面，房價相對過高導致潛性消費者觀望情緒較重。今年以來宏觀經濟下行，致使企業職工工資水平下降，嚴重影響了購買力。另一方面，過半潛在購房者對未來房地產行業持不樂觀或不確定態度。此外，各項房地產政策的刺激作用沒有達到市場預期，市場需求相對于較大的庫存來說仍然動力不足。

（二）多種因素制約，農民進城購房難以快速轉化為現實購買力

在城鎮居民購買力不足的情況下，更多的人把目光投向農民，國家多項政策也都指向農民工購房。然而現實中諸多問題，讓農民工實現城市置業的夢頗具波折，使得半數以上農民五年之內難以實現買房。一方面，多數農民工積蓄較少，沒有足夠的積蓄支付當前的房價，甚至交不起首付款。高房價使農民對買房望而卻步。另一方面，農民工與城鎮居民享受的待遇不同使農民工進城買房顧慮重重。因此，農民工買房之路艱難坎坷，把去庫存的希望寄托在農民身上也是任重道遠。

（三）城市外來人口的購房需求有限

當前我國經濟結構、產業結構正在調整，目前來看，新的接續替代產業難以在短期內產生完全替代效應，經濟環境對外來人口缺乏吸引力，由此產生的房地產需求也極為有限。更為嚴峻的是，由于煤炭等產業的衰退，與之相關的一些資源型、工業型城市資本、人員“雙流失”的趨勢已初露端倪。

二、我國房地產企業當前面臨的生存環境

（一）市場疲軟造成資金短缺，項目融資困難

房地產業發展離不開資金，沒有資金的支撐，房地產開發建設等于無米之炊。庫存積壓的背后隱藏著巨大的債務危機，同時受投資擔保公司擠兌風波影響，多數房地產商面臨或已經陷入資金鏈斷裂險境，推動項目建設有心無力，土地流拍、爛尾樓、閑置地大量出現，房地產貸款潛在風險不斷加大。各大商業銀行也因當前宏觀經濟下行壓力，對房地產貸款提高了準入門檻，同時國家政策性貸款只和政府的融資平臺合作，不對私營房地產企業貸款，導致項目融資非常困難。

（二）城市配套設施跟不上項目進程

許多房地產項目存在道路管網、給排水等配套設施跟不上的問題，一些項目尚不具備賣地開發的條件就匆匆上馬，導致樓盤即將交工而水電供應不上的情況，開發商為按期交工只好高成本引拉供電專線，造成各種管網縱橫交錯，影響整體規劃。還有一些大型樓盤項目周邊道路及人行道建設進展緩慢，都在一定程度上影響了項目的銷售。

（三）辦理房產手續繁瑣、政策落地時間周期錯配

房地產開發的五證，辦理起來手續繁瑣，辦理周期較長。從項目立項、環境評價、土地預審等每一個環節都不可缺少，即便資料齊全的情況下順利辦完五證，短則半年長則一年，甚至會更長，這些繁瑣的手續使不少房地產項目進展緩慢，失去了許多政策扶持的機會。同時開發商在項目進展中需要支付利息，因手續不全造成庫存積壓產生的利息就會不斷增長，成本也就相應增加，與日俱增的債務會導致開發商的信用評估下降，貸款難度增加，導致再發展能力受限。

（四）多數房地產企業實力有限，樓盤品質不高

目前，我國的許多房地產企業是前些年房地產業發展迅速時，被吸引過來的眾多經營者，企業規模小、實力弱、無開發團隊、無策劃、營銷和管理人員，經營理念落后，競爭力不強，使房地產業魚龍混雜，良莠不齊。往往在前期準備不充分的情況下盲目介入項目，導致樓盤設計規劃不合理、小區內部服務配套設施不全、樓盤品質低下。一旦遇到不好的形勢就會出現這樣那樣的問題，從而影響項目開發的進展，導致半截子工程甚至爛尾樓，這樣的庫存很難去除。

（五）房地產行業違規問題嚴重

房地產開發與經營管理法律法規體系建設明顯滯后，導致房地產開發中投資、投機等多種不良行為的產生，一些項目的售樓中心沒建成前，房地產開發商對期房進行大肆宣傳和炒作，進行違法預售，消費者因所購買的期房和現房之間存在一定的差距，或因開發商資金鏈斷裂而無法如期拿到所購房屋，造成心理上和經濟上雙重損失，極大的損傷了消費者的購房信心。房地產企業的這些違規銷售、違規建設的行為不但暴露了企業自身問題和行業潛規則外，也暴露了政府和職能部門監管不到位，如果不能有效控制，將會影響房地產行業持續健康發展和人民群眾生活水平提高的進程。

三、新時期促使房地產企業朝著健康方向發展的思考

（一）積極整合房企資源，提升企業發展實力

目前，許多房地產企業規模小、實力弱、競爭力不強、抗風險能力差，缺乏現代商業思想、商業理念；缺乏對市場敬畏；缺乏房地產市場細分調研，仍處于市場發育初期的草莽狀態。隨著“大數據、云計算”“制造業數字化”“能源互聯網”“生物電子”、“新型材料”等技術革命的悄然興起并逐步呈風起云涌之勢，這種以知識作為核心要素的技術革命及工業革命將徹底改變社會的結構形態、組織方式、生產方式，徹底改變人們的思想觀念、行為習慣、生活方式，從而使國家或地區競爭力的基礎和產業競爭格局發生徹底重構。經濟活動狀態已經進入新的時代，跑馬圈地、盲目擴張的草莽時代已經結束。因此企業要根據自身優勢主動與知名品牌企業合作，通過強強聯合、強弱聯合以及本地企業和外地企業聯合的方式積極整合、取長補短、增強實力，才能穩扎市場發展根基。

（二）努力提高服務質量，打造精品房源，推進產品多元化

首先，要對開發無望的樓盤進行核算，讓有能力的開發商接盤，將項目盤活。對資金鏈斷裂停工的爛尾工程，采取企業重組、項目整合的方式進行提質改造、消化庫存，這是必須解決的難題。否則，不僅解決不了房地產庫存問題，還會給社會穩定帶來極大威脅。其次，項目建設要推進產品多元化，提高服務水平。積極調整開發思路，根據剛性需求逐漸減少、改善型需求和享受型需求逐步增加的趨勢，增加容積率低、配套全、環境美、服務優的商品房源，把優質客戶資源留給家鄉，把外地和周邊消費者吸引過來。

（三）積極拓寬去庫存的思維空間和行為空間，努力實現企業轉型升級

房地產企業要緊跟時代發展潮流，根據市場需求調整開發產品結構，發展旅游、養老、文化、度假地產，推動符合條件的房地產開發項目向眾創空間和樓宇產業轉型，改變過去僅靠售房消化庫存的單一模式。按照國務院近期相關政策，宜租則租，宜售則售，大力推行先租后售的策略。把公租房作為商品房的“蓄水池”，將庫存的商品房和公租房蓄積起來，待市場供求關系發生變化或租戶有產權需求時再把公租房轉為商品房售出；同時，發展現代房地產租賃業，對于有實力的房地產企業，可以對現有庫存進行收儲和整合，開展租賃。房地產開發企業也可開展租賃業務，按照廉租房和鼓勵農民進城購房的政策，個人承擔一部分，企業優惠一部分，政府補貼一部分，多方努力，多方得益。

四、結束語

今年以來，中央和地方多項房地產市場去庫存的調控政策密集出臺，為低迷不振的房地產市場注入信心，給房地產企業贏得喘息機會。隨著供給側結構性改革政策效應的逐步顯現，房地產市場逐步向好的方向發展。但樓市成交冷熱不均的分化狀態將是我國今年乃至今后較長一段時間的市場常態，新時期房地產企業發展將繼續面臨著一系列新的問題挑戰。因此，現代房地產企業必須樹立戰略思維和發展眼光，堅持科學定位和謹慎投資，緊跟形勢調整內部結構，努力破解融資難、庫存大等問題，不斷提升自身的綜合競爭力和抗風險能力。

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