淺議物業管理公司全面預算管理的應用

李靜

摘要：本文主要針對物業管理公司財務管理特點，探討物業管理公司如何運用全面預算管理方法建立預算編制體系，以完成企業經營目標。

關鍵詞：全面預算 物業管理 控制

物業公司的服務性質特點決定了全面預算管理方法同樣要以“細”為起點，做到細致入微，對每一崗位、部門的每一項具體業務，都建立起一套相應的成本預算方法，將財務管理的觸角延伸到公司的各個經營領域，拓展財務管理與服務職能，才能夠實現財務管理 “零”死角，挖掘會計核算的潛在價值。總之，全面預算管理已經成為物業服務企業建立和完善現代企業管理體系不可或缺的重要管理模式。

一、物業公司應用全面預算管理的必要性

（一）實現集團整體預算目標的要求

只有應用全面預算管理，以計劃的形式對組織內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，有效地組織和協調企業的生產經營活動，才能夠把集團整體預算目標具體化，作為公司的奮斗目標去實現。

（二）建立現代企業制度的要求

現代企業制度的要旨是建立健全科學的組織管理體系、領導體制和經營管理制度，全面預算管理無疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過業務、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權授權，戰略驅動的業績評價等，來實現企業的資源合理配置并真實的反映出企業的實際需要，進而對作業協同、戰略貫徹、經營現狀與價值增長等方面的最終決策提供支持。

（三）提升核心競爭力

通過全面預算管理，才能夠確保企業一系列經營活動和財務工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發揮財務管理對公司戰略推進和業務發展的決策支持與服務功能，幫助企業提升核心競爭力。

二、物業公司實施全面預算管理的應用策略

（一）全面預算管理體系的分解

物業公司整體預算目標的確定，其步驟包括：一是物業公司根據集團公司對物業公司的戰略規劃定位，編制年度經營管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；二是集團公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達年度預算目標和相應經營考核指標。

物業公司各項目預算目標的確定，即橫向分解，其步驟包括：一是物業公司各項目根據公司對項目的星級定位及自身發展規劃定位，編制項目年度經營管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；二是公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達各項目年度預算目標和相應經營考核指標。第三層面，物業公司各專業職能部門預算目標的確定，即縱向分解，其步驟包括：一是各專業職能部門根據公司年度質量目標制定各專業項目的年度質量目標，在各項目年度經營管理方案基礎上，結合各項目類型特點，發展階段，初步確定專業項目年度預算目標；二是公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達各專業項目年度預算目標和相應經營考核指標。

（二）全面預算管理體系的建立

一家成熟運營多年的綜合型物業公司，不僅囊括不同物業類型，即使同一物業類型，亦處于不同發展階段，因此，提供的服務重點不同，針對不同的物業類型、硬件條件和經營收益情況，制定和實施不同的服務標準，相應的管理服務方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據公司組織架構設置及職能部門職責分布，建立全面預算管理體系。全面預算管理體系主要由經營收入預算，經營成本預算，目標利潤構成。

1、經營收入預算

物業公司全面預算編制起點是經營收入預算。 物業公司主營業務收入由物業綜合服務費、車位費、車位服務費、經營場所租金收入及其他特約服務收入組成。其中，物業綜合服務費收入比例一般在七八成以上，是收入預算編制的關鍵控制點。

2、經營成本預算

物業公司全面預算編制重點是經營成本預算。 從工作流程、節點入手，物業公司經營成本主要由八大基本投入項目構成，即人工成本（管理服務人員的工資、社保和福利費）、辦公費（通訊及交通差旅費、辦公用品及報刊費、辦公水電費、辦公及服務設備攤銷、培訓費用及其他）、公共設施設備運行維護費、秩序維護費（安防費）、保潔費、綠化費、管理費、其他成本費用等。

3、目標利潤

物業公司全面預算編制核心是目標利潤。 物業管理公司主要根據項目特點制定項目運營管理辦法，采用”獨立核算、自負盈虧、確保經營目標”經營方式，建立各項目、各業務利潤指標體系，以月、季度、半年、年度為時間節點，繪制各類指標完成進度表，以項目經營管理目標責任書約定的項目經營目標最低利潤為目標利潤。

（三）全面預算管理體系的過程控制

1、建立專業精細的物業管理項目收支系統

通用財務軟件僅僅作為公司總體預算編制和控制工具，遠遠不能滿足內部深度控制和過程實時管理的需求，為此，物業公司必須引入先進的信息系統軟件，建立專業精細的物業管理項目收支系統服務，對各項目、各環節的預算執行情況進行跟蹤監控，及時發現預算執行偏差。

2、建立橫向縱向相結合的會計核算系統

在通用一級會計核算基礎上，按照物業管理公司服務專項內容確定經營收入、經營成本項目及相關代收代支項目，建立相應二級、三級科目，在縱向上與專業項目職能部門關聯控制，在橫向上設置各項目輔助核算系統，切實做到每一個管理項目真正意義上的獨立核算，建立一套與全面預算管理體系配套的科學完善的會計核算系統。

3、編制各項目經營收支報表

通用財務報表反映了物業公司當期整體經營資產狀況，但遠遠不能滿足對經營收支細項精準管理的需求，為此，物業公司必須專門編制各項目經營收支報表，作為各級各類人員參與執行全面預算管理的依據。

參考文獻：

[1]王曉晶.淺談物業管理企業預算管理體系建設[J].財會學習. 2016（17）

[2]李秋君.物業公司預算管理的特點與要點解析[J].財經界（學術版）. 2016（02）