文·田軍榮 于軍

不動(dòng)產(chǎn)登記資料利用途徑的探討

文·田軍榮 于軍

近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)行差別化貸款及稅收政策，房屋的交易、抵押等需查詢房屋的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況，均要求住房貸款申請(qǐng)人或納稅申請(qǐng)人提供家庭住房證明；申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、升學(xué)等，也需出具有無(wú)房產(chǎn)信息證明。不動(dòng)產(chǎn)登記資料利用率呈跳躍式上升趨勢(shì)。以我單位為例，不動(dòng)產(chǎn)整合前的房產(chǎn)資料查詢 2007年1623人次，2010年7322人次，2015年13761人次。如何準(zhǔn)確、高效、便捷做好資料查詢工作，讓利用者滿意，一直是困擾檔案管理人員的問題。筆者針對(duì)資料利用工作中的查詢途徑問題進(jìn)行探討，希望能給從事檔案管理工作的同仁一些啟迪和借鑒。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記資料的作用

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十四條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料。”《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。”近些年，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于明確物的歸屬，發(fā)揮物權(quán)的效用，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序發(fā)揮了十分重要的作用。

一是維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。登記資料全面反映了權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況和權(quán)利狀況，具有法律憑證的作用，為權(quán)利人的物權(quán)提供了可靠的法律保障。特別是近十年來(lái)，隨著房地產(chǎn)價(jià)值的攀升，房地產(chǎn)糾紛越來(lái)越多，登記資料為解決糾紛提供有利證據(jù)。

二是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、安全、有序發(fā)展。登記資料為國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了依據(jù)和保障，房地產(chǎn)交易雙方才會(huì)有安全感，登記資料對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。

三是為城市建設(shè)提供服務(wù)。利用登記資料可以全面、便捷地統(tǒng)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)狀況及各種數(shù)據(jù)，為城市建設(shè)提供服務(wù)。

四是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。權(quán)利人可以充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記資料的利用現(xiàn)狀

近幾年人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的認(rèn)識(shí)發(fā)生了翻天覆地的變化。

一是法律觀念有了質(zhì)的提升，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)。九十年代問：“為什么要辦證，我買的房屋誰(shuí)還能搶去？”而現(xiàn)在考慮買房，首先以“可不可以辦證？”作為先決條件。

二是現(xiàn)在的年輕人已走出了老一輩“一棟房屋住一輩子”的觀念，為了孩子入學(xué)、上班方便等原因頻率換房。

三是貸款購(gòu)房是絕大多數(shù)人的選擇。九十年代初，人們買房申請(qǐng)登記，只有一份登記檔案；現(xiàn)在預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記、注銷登記、轉(zhuǎn)移登記等，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》中“資料立卷宜采用1件1卷”的原則，購(gòu)買商品房最多可形成五份資料。2017年住房公積金開展“沖還貸”業(yè)務(wù)，系統(tǒng)每月自動(dòng)進(jìn)行沖抵還貸。購(gòu)房人以公積金貸款的方式購(gòu)房，只要交完首付，表面上不影響購(gòu)房人的任何收入，很多人加入了購(gòu)房、換房的行列。總之，諸多原因致使不動(dòng)產(chǎn)登記資料數(shù)量呈幾何倍數(shù)增加，資料的利用率也隨之巨增。《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”法律賦予權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢的權(quán)利，讓登記機(jī)構(gòu)在應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資料利用率屢創(chuàng)新高上，更應(yīng)尋找對(duì)策和出路。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記資料利用途徑的創(chuàng)新

2015年，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出制定“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃；2016年李克強(qiáng)總理進(jìn)一步提出“大力推行互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)部門間數(shù)據(jù)共享，讓居民和企業(yè)少跑腿、好辦事、不添堵”。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的形勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)資料查詢工作怎樣做到“群眾不跑腿，讓數(shù)據(jù)跑腿”，是登記機(jī)構(gòu)必須考慮的問題。而“互聯(lián)網(wǎng)”+不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢既不是簡(jiǎn)單的資料數(shù)字化，也不是登記部門局域網(wǎng)的資料查詢，應(yīng)是遍布整個(gè)社會(huì)的互聯(lián)網(wǎng)查詢，是以便捷、高效、安全的服務(wù)模式創(chuàng)新的資料查詢服務(wù)。

（一）推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息共享機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中利用頻繁，稅務(wù)部門在征收契稅、所得稅以及將來(lái)的房產(chǎn)稅等需要不動(dòng)產(chǎn)的登記信息；公安部門在辦理落戶及身份證等業(yè)務(wù)時(shí)需要申請(qǐng)人的正確住址；金融部門辦理貸款需要申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)信息；現(xiàn)在除了上述部門外，法院、檢察院以及紀(jì)委、組織等部門都需要核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)信息。因此，《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可與公安、民政、稅務(wù)、金融等部門建立登記資料相關(guān)信息共享機(jī)制。為保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益及隱私，根據(jù)需要對(duì)不同的部門可以授予不同的查詢權(quán)限。

（二）開通網(wǎng)上不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢平臺(tái)

不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況，保障交易安全，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)法律制度。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記資料，《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”

不動(dòng)產(chǎn)登記簿的特征之一是公開性，也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則的具體體現(xiàn)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)為權(quán)利人和利害關(guān)系人查閱復(fù)制提供便利。登記簿可以在登記部門的網(wǎng)站上查詢是合理合法的。為了保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益及隱私，查詢時(shí)可設(shè)置一定的條件。比如，不能簡(jiǎn)單的以權(quán)利人名稱或身份證號(hào)碼查詢，因?yàn)槟壳吧矸葑C信息泄露現(xiàn)象比較嚴(yán)重，只以權(quán)利人名稱或身份證明信息查詢，不利于保護(hù)權(quán)利人權(quán)益和隱私。可以設(shè)定一定的組合條件，如以權(quán)利人名稱和身份證明信息加手機(jī)短信驗(yàn)證碼組合查詢。為差別化貸款及繳納稅款，需要查詢權(quán)利人名下的房產(chǎn)信息，人們無(wú)需在不動(dòng)產(chǎn)部門和金融、稅務(wù)部門來(lái)回跑，金融和稅務(wù)部門的工作人員在權(quán)利人參與下查詢，以網(wǎng)頁(yè)打印件存檔，既保證了信息的真實(shí)性又方便了群眾。

（三）開設(shè)自助查詢機(jī)服務(wù)

可以和銀行聯(lián)手，設(shè)置24小時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息查詢機(jī)，在銀行的自助存取款機(jī)處存放，利用銀行原有的監(jiān)控設(shè)備監(jiān)測(cè)，既綠色環(huán)保又減少社會(huì)資源的浪費(fèi)。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)設(shè)置密碼，群眾在查詢機(jī)上根據(jù)提示，輸入身份證和密碼，或者以姓名、身份證號(hào)碼和不動(dòng)產(chǎn)坐落為查詢條件即可自助查詢和打印不動(dòng)產(chǎn)登記資料相關(guān)信息，既方便、高效、準(zhǔn)確地利用資料，同時(shí)又減少工作人員的負(fù)擔(dān)。

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[1]《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》．法律出版社．胡康生主編．

[2]《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程釋義》．人民出版社．中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和測(cè)量委員會(huì)編．

（作者單位：威海市文登區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局）